Actualités 05 / 07 / 2021

Investissement locatif, mode d’emploi

Les taux restent historiquement bas. Une excellente raison pour acheter un bien et le destiner à la location. Et le bon moyen d’épargner tout en défiscalisant. Dix conseils pour bien s’y prendre.

Bien qu’une remontée des taux soit attendue depuis déjà plusieurs mois, ils restent stables… et bas : en moyenne, en juin 2021, 1 % sur 15 ans, 1,20 % sur 20 ans et 1,40 % sur 25 ans ! Et les meilleurs profils peuvent toujours emprunter à moins de 1% - les taux peuvent alors plonger jusqu’à 0,50 % sur 15 ans, selon le bilan mensuel du courtier en ligne Vousfinancer.com. Tous les voyants sont donc au vert : c’est le moment de vous lancer… par étapes !

Votre investissement locatif par étapes

1. Mettez au clair vos objectifs

Achetez-vous un appartement ou une maison pour préparer votre retraite ? Comptez-vous le louer quelques années avant de vous y installer ? Ou bien le destinez-vous à vos enfants, une fois que l'achat aura été rentabilisé et le crédit payé, en partie par la location ? Peut-être pensez-vous plutôt à un appartement à la montagne, dans une résidence avec services, que vous louerez la majeure partie du temps, mais dont vous profiterez une semaine ou deux par an ? Ou encore à un studio uniquement destiné à défiscaliser, sans intention de l'habiter ? Selon vos objectifs, vous choisirez un type de bien différent – maison ou appartement dans une ville, un quartier, où vous rêvez de vous installer à la retraite, studio dans un quartier du centre-ville bien desservi et proche des universités, pour pouvoir le louer à un étudiant, appartement dans une résidence de services, pour vous assurer une défiscalisation maximale...
 

2. Choisissez le lieu idéal

Il dépend de vos objectifs de vie, comme de vos objectifs de rentabilité ! S'il s'agit uniquement de défiscaliser et vous assurer d'un loyer le plus rentable possible, mieux vaut évidemment viser les grandes métropoles et les villes proches de Paris plutôt qu'une petite ville rurale !  Quelle que soit la ville, le quartier doit être attractif et la demande locative forte, si vous voulez que votre investissement soit rentable : vérifiez la présence de commerces, transports en communs, gare à proximité, installations de sécurité...
 

3. Définissez le type de bien

- Neuf ou ancien ? C’est le premier choix à faire !
Le premier vous permet d’investir sereinement : pas de travaux, tout est aux normes les plus récentes, énergétiquement économe… Avec une place de parking ? Vos locataires seront immédiatement séduits. Et chez le notaire, vous bénéficierez de frais de mutation de 2 à 3 % (contre 8 % dans l’ancien). En plus, vous aurez la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux particulièrement intéressants, notamment grâce au dispositif Pinel récemment reconduit (lien vers article Loi Pinel)

L'ancien est également accessible au dispositif Pinel sous conditions, de travaux notamment. Il peut aussi vous permettre de créer un "déficit foncier" fiscalement intéressant, en déduisant de l'ensemble de vos revenus globaux toutes les dépenses liées aux travaux de rénovation (hors agrandissement) si elles excèdent vos revenus locatifs (dans la limite de 10 700 euros annuels, reconductible pendant dix ans). 

- En résidence avec services : Qu’elles soient destinées aux seniors, aux étudiants, aux touristes, ces résidences se multiplient actuellement et sont généralement éligibles au dispositif Pinel. Leur plus : elles proposent des services correspondant aux besoins de ces résidents. Pour les investisseurs, c'est un achat qui a l'avantage d'assurer des revenus réguliers, avec une défiscalisation intéressante et une tranquillité d’esprit – les locataires sont tous trouvés !
 

4. Evaluez la défiscalisation possible

Elle dépend des critères précédents, mais il faut savoir que la loi Pinel n’est pas la seule à permettre une défiscalisation ;  selon les quartiers et le type d'investissement (bâtiment appartenant au patrimoine historique, résidence de services, résidence de tourisme, à la montagne, dans les DOM-TOM...) vous pouvez bénéficier d'autres dispositifs intéressants comme la loi Censi Bouvard (logement meublé dans résidence avec services) Malraux (ancien en centre-ville), Monuments historiques…
Par ailleurs, que vous investissiez dans le neuf ou l’ancien, quand vous louez même hors de tout dispositif spécial, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers l’ensemble des charges : frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple); taxe foncière (dans le neuf et en Pinel vous pouvez aussi en être exonéré pendant deux ans), provisions pour charge de copropriété, primes d’assurances, dépenses de réparation et entretien, intérêts et frais d’emprunt. Attention, ces derniers sont déductibles de votre seul revenu foncier, contrairement aux dépenses de travaux – il faut donc les déduire en premier, avant d’ajouter les autres charges.

 

5. Définissez le financement

Prenez rendez-vous avec votre banque pour faire une estimation du montant à investir et des modalités de prêt si besoin. A savoir, vous ne pouvez pas louer si votre bien est en nue-propriété. En revanche, vous pouvez peut-être bénéficier du prêt locatif intermédiaire (destiné à financer des investissements locatifs, à condition que les locataires aient des revenus qui dépassent de peu les plafonds d'octroi d'un logement en HLM, sans pouvoir payer le loyer au prix du marché.) 
 

6. Réfléchissez à la création d'une SCI

Cette forme juridique de société – la Société Civile Immobilière - permet de bénéficier d'une déduction fiscale de l'amortissement des biens achetés, tout en facilitant la transmission de votre patrimoine à vos enfants. En effet, les parents peuvent donner tous les 15 ans la nue-propriété de la totalité ou d'une partie de leurs parts de capital à leurs enfants. Aucun droit ne devra être payé au fisc si la valeur des biens transmis ne dépasse pas 100 000 €. Attention, cependant, cela exige de tenir une comptabilité stricte et avoir une grande rigueur dans la gestion, car chaque associé est tenu du passif de la SCI sur ses biens propres.
 

7. Optez pour un statut

Si vous n'avez pas opté pour la SCI, et que votre logement n’est pas meublé, vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : vous pourrez choisir entre le régime fiscal des micro-entreprises ou le régime réel, ce dernier étant souvent préférable. Si le logement est meuble, vous pouvez préférer le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), si vos revenus locatifs dépassent 23 000 euros par an.  Dans ce cas, vous serez assujetti au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux. Vous bénéficiez de la déduction fiscale de l'amortissement des biens meubles et immeubles, mais vous devez payer des charges sociales sur vos loyers.
 

8. Cherchez un locataire

S'il ne s'agit pas d'une résidence avec services, c’est à vous de chercher et choisir vous-même votre locataire, lui faire signer un contrat de bail et assurer la gestion locative (encaissement des loyers et des charges, paiement des dépenses liées aux obligations du bailleur, surveillance d'entretien…) Vous pouvez passer par une agence immobilière, ou simplement publier une annonce sur un site gratuit : veillez alors à demander des dossiers complets à vos candidats avant d’organiser une visite. Ils devront vous fournir une pièce d’identité, leur contrat de travail, leurs trois derniers bulletins de salaire, leur dernier avis d'imposition et les trois dernières quittances de loyer du logement précédemment occupé. Légalement, vous ne pouvez pas demander d’autres documents.

 

9. Limiter les risques

Vous pouvez demander au locataire de vous fournir une caution : un de ses proches se porte alors garant du paiement du loyer en cas de défaillance. Vous devrez également vérifier sa solvabilité et lui demander, a minima, de vous fournir son dernier avis d'imposition, ses trois derniers bulletins de salaire et son contrat de travail.  Vous pouvez également souscrire une assurance loyers impayés, ou gratuitement, une garantie VISALE, un service gratuit de sécurisation des loyers proposé par Action Logement. Attention, veillez également à ce que votre locataire souscrive une assurance multirisque, couvrant sa responsabilité : c’est obligatoire !
 

10. Mettez en place la gestion locative

Votre choix est fait ? Il ne reste plus qu’à signer le bail. Au préalable, il faudra faire un état des lieux et fournir au locataire les diagnostics obligatoires : état des risques naturels et technologiques, performance énergétique (DPE), plomb (CREP), surface habitable loi Boutin, électricité... Certains sites vous proposent une prise de rendez-vous pour les diagnostics et des packages de documents tout prêts à télécharger (acte de cautionnement, bail, état des lieux) : igestion locative.com, par exemple, qui offre une formule de base gratuite facilitant grandement la gestion du bien, et propose aussi à coût modique des assurances loyers impayés. Vous pouvez aussi opter pour l'option tranquillité en faisant appel à une agence : elle se chargera de tout, moyennant un coût annuel compris entre 1 et 5 % du montant du loyer.

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