Investissement locatif, mode d’emploi

Achetez-vous un appartement ou une maison pour préparer votre retraite ? Comptez-vous le louer quelques années avant de vous y installer ? Ou bien le destinez-vous à vos enfants, une fois que l'achat aura été rentabilisé et le crédit payé, en partie par la location ? Peut-être pensez-vous plutôt à un appartement à la montagne, dans une résidence avec services, que vous louerez la majeure partie du temps, mais dont vous profiterez une semaine ou deux par an ? Ou encore à un studio uniquement destiné à défiscaliser, sans intention de l'habiter ? Selon vos objectifs, vous choisirez un type de bien différent – maison ou appartement dans une ville, un quartier, où vous rêvez de vous installer à la retraite, studio dans un quartier du centre-ville bien desservi et proche des universités, pour pouvoir le louer à un étudiant, appartement dans une résidence de services, pour vous assurer une défiscalisation maximale...

Il dépend de vos objectifs de vie, comme de vos objectifs de rentabilité ! S'il s'agit uniquement de défiscaliser et vous assurer d'un loyer le plus rentable possible, mieux vaut évidemment viser les grandes métropoles et les villes proches de Paris plutôt qu'une petite ville rurale !  Quelle que soit la ville, le quartier doit être attractif et la demande locative forte, si vous voulez que votre investissement soit rentable : vérifiez la présence de commerces, transports en communs, gare à proximité, installations de sécurité...

Elle dépend des critères précédents, mais il faut savoir que la loi Pinel n’est pas la seule à permettre une défiscalisation ;  selon les quartiers et le type d'investissement (bâtiment appartenant au patrimoine historique, résidence de services, résidence de tourisme, à la montagne, dans les DOM-TOM...) vous pouvez bénéficier d'autres dispositifs intéressants comme la loi Censi Bouvard (logement meublé dans résidence avec services) Malraux (ancien en centre-ville), Monuments historiques…
Par ailleurs, que vous investissiez dans le neuf ou l’ancien, quand vous louez même hors de tout dispositif spécial, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers l’ensemble des charges : frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple); taxe foncière (dans le neuf et en Pinel vous pouvez aussi en être exonéré pendant deux ans), provisions pour charge de copropriété, primes d’assurances, dépenses de réparation et entretien, intérêts et frais d’emprunt. Attention, ces derniers sont déductibles de votre seul revenu foncier, contrairement aux dépenses de travaux – il faut donc les déduire en premier, avant d’ajouter les autres charges.

Prenez rendez-vous avec votre banque pour faire une estimation du montant à investir et des modalités de prêt si besoin. A savoir, vous ne pouvez pas louer si votre bien est en nue-propriété. En revanche, vous pouvez peut-être bénéficier du prêt locatif intermédiaire (destiné à financer des investissements locatifs, à condition que les locataires aient des revenus qui dépassent de peu les plafonds d'octroi d'un logement en HLM, sans pouvoir payer le loyer au prix du marché.) 

Cette forme juridique de société – la Société Civile Immobilière - permet de bénéficier d'une déduction fiscale de l'amortissement des biens achetés, tout en facilitant la transmission de votre patrimoine à vos enfants. En effet, les parents peuvent donner tous les 15 ans la nue-propriété de la totalité ou d'une partie de leurs parts de capital à leurs enfants. Aucun droit ne devra être payé au fisc si la valeur des biens transmis ne dépasse pas 100 000 €. Attention, cependant, cela exige de tenir une comptabilité stricte et avoir une grande rigueur dans la gestion, car chaque associé est tenu du passif de la SCI sur ses biens propres.

Si vous n'avez pas opté pour la SCI, et que votre logement n’est pas meublé, vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : vous pourrez choisir entre le régime fiscal des micro-entreprises ou le régime réel, ce dernier étant souvent préférable. Si le logement est meuble, vous pouvez préférer le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), si vos revenus locatifs dépassent 23 000 euros par an.  Dans ce cas, vous serez assujetti au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux. Vous bénéficiez de la déduction fiscale de l'amortissement des biens meubles et immeubles, mais vous devez payer des charges sociales sur vos loyers.

S'il ne s'agit pas d'une résidence avec services, c’est à vous de chercher et choisir vous-même votre locataire, lui faire signer un contrat de bail et assurer la gestion locative (encaissement des loyers et des charges, paiement des dépenses liées aux obligations du bailleur, surveillance d'entretien…) Vous pouvez passer par une agence immobilière, ou simplement publier une annonce sur un site gratuit : veillez alors à demander des dossiers complets à vos candidats avant d’organiser une visite. Ils devront vous fournir une pièce d’identité, leur contrat de travail, leurs trois derniers bulletins de salaire, leur dernier avis d'imposition et les trois dernières quittances de loyer du logement précédemment occupé. Légalement, vous ne pouvez pas demander d’autres documents.

Vous pouvez demander au locataire de vous fournir une caution : un de ses proches se porte alors garant du paiement du loyer en cas de défaillance. Vous devrez également vérifier sa solvabilité et lui demander, a minima, de vous fournir son dernier avis d'imposition, ses trois derniers bulletins de salaire et son contrat de travail.  Vous pouvez également souscrire une assurance loyers impayés, ou gratuitement, une garantie VISALE, un service gratuit de sécurisation des loyers proposé par Action Logement. Attention, veillez également à ce que votre locataire souscrive une assurance multirisque, couvrant sa responsabilité : c’est obligatoire !

Votre choix est fait ? Il ne reste plus qu’à signer le bail. Au préalable, il faudra faire un état des lieux et fournir au locataire les diagnostics obligatoires : état des risques naturels et technologiques, performance énergétique (DPE), plomb (CREP), surface habitable loi Boutin, électricité... Certains sites vous proposent une prise de rendez-vous pour les diagnostics et des packages de documents tout prêts à télécharger (acte de cautionnement, bail, état des lieux) : igestion locative.com, par exemple, qui offre une formule de base gratuite facilitant grandement la gestion du bien, et propose aussi à coût modique des assurances loyers impayés. Vous pouvez aussi opter pour l'option tranquillité en faisant appel à une agence : elle se chargera de tout, moyennant un coût annuel compris entre 1 et 5 % du montant du loyer.