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Acheter dans le neuf sans apport : nos conseils

Si cette option était inenvisageable il y a encore quelques années, acheter dans le neuf sans apport est aujourd’hui possible. En effet, les banques sont de moins en moins exigeantes quant à l’apport personnel des futurs propriétaires, que vous soyez investisseur ou primo-accédant. Grâce aux différents dispositifs immobiliers qui existent (Prêt à Taux Zéro, loi Pinel, prêt conventionné, etc.), il est d’autant plus simple d’obtenir un crédit immobilier afin de financer un logement neuf. 

Sommaire

  • À quoi sert l’apport personnel ?
  • Convaincre la banque
  • Les dispositifs immobiliers disponibles
  • Acheter sans apport

À quoi sert l’apport personnel ?


On parle d’apport personnel pour évoquer le montant qu’apporte l’emprunteur et qui ne fait pas partie du crédit immobilier. Généralement, cette somme sert à financer les frais annexes liés à l’achat d’un logement : les frais d’agence, les frais de dossier, les frais de notaire, etc. 

D’un point de vue légal, il n’existe aucun montant minimum ou maximum d’apport lorsque l’on souhaite contracter un crédit immobilier. Néanmoins, dans les faits, son montant représente environ 5 % d’une acquisition neuve. Pour le calculer, la banque tient compte de vos économies, des garanties de votre projet immobilier, mais aussi du coût des frais de notaire. 

L’apport personnel est surtout présent afin de rassurer les organismes de financement. Il prouve que vous êtes capable d’épargner et tend à diminuer vos mensualités de crédit. En bref, il vous donne davantage de garanties, mais n’est en aucun cas obligatoire. L’on pense, souvent à tort, qu’il est plus compliqué d’obtenir un crédit immobilier sans apport. Pourtant, aujourd’hui, les banques vérifient en priorité la pérennité des revenus du futur propriétaire (ancienneté de l’emprunteur, viabilité de l’entreprise qui l’emploie, etc.) plutôt que son apport.

Comment convaincre la banque de vous accorder sa confiance ?


Acheter dans le neuf sans apport signifie que l’emprunteur contracte un crédit immobilier qui finance à 100, ou 110 %, le montant de l’acquisition. Aussi, vous devez mettre toutes les chances de votre côté afin d’avoir le soutien de votre banque. L’essentiel est de leur signaler que vous allez être capable de rembourser le prêt. Ayez un dossier solide ainsi qu’une situation financière stable. Prouvez que vous bénéficiez d’un contrat de travail et de revenus sécurisés. Démontrez que vos comptes sont bien tenus. Pour cela, évitez les découverts et frais bancaires liés. Si cela est nécessaire, n’hésitez pas à solder vos autres crédits à la consommation en cours avant de monter votre dossier de financement. Votre capacité d’emprunt n’en sera que plus conséquente.

Enfin, il est toujours positif d’avoir une épargne, même si vous ne préférez pas l’utiliser pour votre emprunt. Cette dernière prouve votre capacité à mettre de l’argent de côté, ce qui est un bon levier pour avoir un prêt immobilier sans apport.

Quels sont les dispositifs immobiliers disponibles pour acheter dans le neuf sans apport ?


Si vous comptez investir dans un logement sans apport, sachez qu’il existe de nombreuses aides disponibles. En l’occurrence, en fonction de votre situation, vous pouvez opter pour le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Action Logement (PAL), le Plan Épargne Logement (PEL) ou encore le dispositif Pinel. En complément, vous pourrez également vous renseigner quant aux aides locales, départementales ou régionales créées chez vous afin de vous permettre d’accéder à la propriété dans l’immobilier neuf.

LES AIDES DISPONIBLES EN TANT QUE PRIMO-ACCÉDANT

En tant que primo-accédant, vous avez accès à de nombreuses aides si vous souhaitez acheter une habitation sans apport personnel. Pour rappel, pour bénéficier du statut de primo-accédant, votre achat doit concerner votre résidence principale. Enfin, vous devez également ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux dernières années.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ offre la possibilité à l’acquéreur de financer en partie ou en totalité l’achat de sa future résidence principale. Souvent, il est considéré comme un apport personnel par les organismes de financement. Néanmoins, pour bénéficier de ce dispositif, il existe certains plafonds de revenus réglementaires à ne pas dépasser. 

Le montant du PTZ varie selon la situation géographique de la future maison, vos ressources ainsi que la composition de votre ménage. Il peut financer jusqu’à 40 % du montant du bien à taux zéro. Il est cumulable avec d’autres aides pour des emprunts allant de 12 à 25 ans. 

Ce dispositif exonère l’acheteur des intérêts bancaires ainsi que des frais de dossier liés au crédit immobilier. Le remboursement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut également être différé de 5, 10 ou 15 ans selon vos revenus. 

Le Prêt d’Accession Social (PAS)

Le PAS est une aide qui peut vous accompagner dans l’achat de votre bien neuf sans apport. Ce prêt jouit également de taux d’intérêt qui sont plafonnés. Il est néanmoins réservé aux foyers dont les revenus sont modestes. Pour y avoir accès, en effet, il faut respecter certaines conditions de revenus, qui fluctuent selon la localisation de l’habitation (zone A, A bis, B1, B2 ou C) ainsi que son nombre d’occupants. 

Vous pouvez demander à obtenir un PAS auprès d’un organisme de financement. Il peut être remboursé pour des crédits immobiliers allant de 5 à 30 ans. Le PAS ne sert pas à financer la totalité de votre opération immobilière. Cependant, il peut couvrir les frais de notaire, les frais de dossier ou encore les frais liés à l’achat des meubles pour le logement.

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné, quant à lui, est proposé sans condition de ressources à tous les particuliers. Il est cumulable avec les autres aides précédemment citées. Sur ce type de crédit, le taux d’intérêt est fixé en fonction de la durée totale de l’emprunt. Il peut être souscrit auprès de nombreux établissements bancaires. Pour son obtention, aucun apport personnel n’est requis, et il donne même droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).

Le prêt conventionné peut financer l’ensemble d’une transaction immobilière, mais ne sert pas à couvrir les frais de notaire, frais de dossier ou frais liés à l’achat des meubles. 

Le Plan Épargne Logement (PEL)

Enfin, le Plan Épargne Logement (PEL) est un dispositif bancaire qui peut vous aider à acheter votre résidence principale. Il s’agit d’un compte d’épargne réglementé, essentiellement destiné à l’acquisition d’un bien immobilier. Il n’existe aucune condition particulière pour ouvrir un PEL. Son plafond est de 61 200 euros et il vous donne accès à un prêt au taux privilégié, sous certaines modalités. 

LES AUTRES DISPOSITIFS DISPONIBLES 

Enfin, si vous n’êtes pas primo-accédant, sachez qu’il existe d’autres dispositifs auxquels vous pouvez souscrire afin d’acheter dans le neuf sans apport. 

Le Prêt Action Logement (PAL)

Le Prêt Action Logement (PAL), aussi appelé prêt patronal, est également une aide à l’accession. C’est une solution de financement avantageuse. Elle s’adresse aux employés des entreprises du secteur privé ainsi que du secteur agricole de plus de 50 salariés qui financent leur Participation des Employeurs à l’Effort de la Construction (PEEC) à un organisme collecteur : Action Logement. 

En contrepartie, cet organisme facilite l’accès au logement aux employés, notamment par le biais de prêts ou d’aides. Le PAL est un prêt accession qui vous permet de financer votre bien par le biais d’un crédit de 40 000 euros maximum (dans la limite de 40 % du coût total de l’acquisition). Il présente un taux d’intérêt très faible et l’accord du prêt ne dépend pas de la zone géographique de votre future résidence. 

Le prêt des collectivités territoriales

Autre possibilité, vous tourner vers le prêt des collectivités territoriales. Certaines régions et certains départements réservent des dispositifs à leurs habitants. Il peut s’agir de subvention ou encore de prêt (Chèque Premier Logement à Marseille, Prêt Tours Plus à Tours, etc.). Ces aides sont souvent cumulables avec les autres dispositifs mentionnés. 

La loi Pinel pour un investissement locatif

Enfin, si vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif, sachez que vous pouvez solliciter le dispositif loi Pinel. Ce dernier offre une réduction d’impôts pouvant atteindre jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans. C’est une bonne façon de développer son patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. 

Pour pouvoir en profiter, cependant, l’investisseur doit être fiscalement domicilié en France et remplir certaines conditions liées à la fois au locataire et à la location. Cette dernière, en effet, doit être louée non meublée sur une durée bien précise. Le locataire, quant à lui, ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources.

Est-il possible d’acheter un bien immobilier sans apport ?


Finalement, il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier sans apport. D’un côté, vous pourrez, en fonction de votre profil, contracter un ou plusieurs dispositifs immobiliers cités précédemment. De l’autre, il faut faire attention à avoir des comptes soignés et des revenus pérennes afin de rassurer au maximum les organismes de financement. Faites donc en sorte de préparer au mieux votre dossier de crédit. Dans l’idéal, ayez une épargne conséquente ainsi qu’une situation professionnelle et financière solide. Soyez ensuite le plus précis possible sur le coût total de votre acquisition. Vous l’aurez compris, cela nécessite une étude approfondie de votre projet immobilier. Vous devez montrer votre implication et votre sérieux.

Acheter dans le neuf sans apport reste une option envisageable. Bien que l’apport permet de diminuer le risque de refus, avec les nombreux dispositifs immobiliers qui existent et des comptes bien tenus, il sera malgré tout possible de contracter un crédit immobilier et d’obtenir une réponse positive de la part des organismes de financement. 

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