Acheter sur plan : comment ça fonctionne ?

Investir dans un logement en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) est une option souvent plébiscitée des acheteurs. L’achat sur plan, en effet, compte de nombreux avantages, notamment celui de bénéficier d’une habitation neuve et qui répond aux dernières normes en vigueur. Cependant, l’achat en VEFA exige de suivre certaines étapes bien précises. Nous allons faire, dans notre article, un tour d’horizon de son mode de fonctionnement. Vous serez alors certain de ne commettre aucune erreur pour votre projet immobilier.

Sommaire
Qu’est-ce que l’achat sur plan ?
À quoi sert la signature du contrat de réservation d’un logement neuf sur plan ?
Comment se déroule le financement d’un achat sur plan ?
Que contient l’acte définitif de vente du logement en VEFA ?
De quelles garanties bénéficie une personne qui décide d’acheter sur plan ?
En quoi consiste la livraison d’un logement neuf sur plan ?
Quelles sont les précautions à prendre et les vérifications à effectuer ?

Qu’est-ce que l’achat sur plan ?

La Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat à travers lequel vous achetez un bien immobilier qui n’est pas encore sorti de terre, mais qu’un promoteur s’engage à vous livrer dès que sa construction sera achevée. En l’occurrence, vous sélectionnez votre logement à partir de plans et de documents descriptifs, sans le visiter. 

L’achat sur plan concerne les maisons vendues avec terrain ou les appartements situés dans des immeubles collectifs. Le futur propriétaire, quant à lui, finance le logement au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Il n’intervient pas dans le processus de construction, qui relève totalement de la responsabilité du vendeur. Ce dernier s’engage à lui remettre une habitation conforme aux plans transmis et à la notice descriptive fournie dans un délai défini en amont.

La vente en VEFA, très encadrée par la loi, représente souvent une grande simplicité pour l’acquéreur. Il n’a qu’à rechercher le bien de ses rêves, signer les documents nécessaires et récupérer sa maison ou son appartement dès que les travaux sont terminés.

À quoi sert la signature du contrat de réservation d’un logement neuf sur plan ?

Une fois que vous avez trouvé le programme neuf qui vous correspond, vous pouvez signer un contrat de réservation avec le promoteur. Il marque l’accord entre l’acquéreur et le vendeur. Pour cette première signature, le notaire n’intervient pas forcément. 

La loi impose de faire figurer certaines mentions obligatoires dans cet avant-contrat. En l’occurrence, il doit contenir la description détaillée du logement avec sa surface habitable, son nombre de pièces, ou encore l’énumération des dépendances. Les matériaux utilisés tout comme la qualité de la construction doivent aussi être clarifiés dans une note technique annexée au contrat. Si vous achetez un appartement sur plan, alors ce document doit préciser sa situation dans l’immeuble ainsi que les équipements collectifs présents. 

En outre, le contrat de réservation doit stipuler le prix prévisionnel de vente du bien, les conditions légales dans lesquelles il pourra éventuellement être révisé ainsi que le financement. Enfin, le délai dans lequel l’acte de vente définitif pourra être signé doit également être affiché, tout comme les modalités sous lesquelles vous pouvez renoncer à votre acquisition et exercer votre droit de rétractation. En effet, le futur propriétaire bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la signature de l’avant-contrat. Durant cette période, il peut abandonner l’achat du logement en VEFA, sans devoir se justifier ni payer d’indemnités.

Notez que la signature de ce contrat préliminaire s’accompagne généralement d’un dépôt de garantie compris entre 2 et 5 % maximum du prix du bien.

Comment se déroule le financement d’un achat sur plan ?

Le financement d’un achat sur plan se fait de façon échelonnée. Le prix du bien est fixé au moment de la signature du contrat de réservation. Le paiement du logement, quant à lui, est réglementé et suit un échéancier strict. Souvent, les versements se font de la manière suivante :

  • 5 % du prix du bien lors de la signature du contrat de réservation 
  • 30 % lors de l’achèvement des fondations 
  • 50 % à la pose du plancher du rez-de-chaussée 
  • 65 % lors de l’achèvement du plancher haut 
  • 70 % au moment de la mise hors d’eau (installation de la charpente et des toitures) 
  • 80 % une fois que les cloisons sont terminées et à la mise hors d’air (pose des menuiseries extérieures) 
  • 90 % une fois l’ensemble des travaux d’équipement achevés 
  • 95 % dès lors que l’immeuble est terminé (pour un achat d’appartement) 
  • 100 % du prix du bien au moment de la livraison du logement. 

Pour acheter votre logement sur plan, vous pouvez payer comptant. Parfois, le vendeur peut même s’engager à vous trouver un financement. Cependant, très souvent, les acheteurs contractent un crédit immobilier. Dans ce cas, pensez à monter votre dossier en amont, à prévoir un apport personnel (qui n’est pas obligatoire selon les organismes) et à avoir des comptes particulièrement bien tenus afin de maximiser vos chances que la banque vous octroie sa confiance.

Que contient l’acte définitif de vente du logement en VEFA ?

L’acte définitif de vente, quant à lui, est obligatoirement établi devant un notaire. Il doit aussi contenir certains renseignements essentiels. En l’occurrence, on doit retrouver une description détaillée du bien, avec sa superficie, ses caractéristiques techniques et sa situation dans l’immeuble s’il s’agit d’un appartement. 

Il doit également préciser le prix du bien ainsi que l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancée des travaux. La date d’achèvement du logement ainsi que le mois de livraison doivent être indiqués. En parallèle, le contrat doit mentionner les différentes garanties financières relatives à l’achèvement des travaux ainsi que les assurances qui s’appliquent pour la construction.

De quelles garanties bénéficie une personne qui décide d’acheter sur plan ?

Pour un achat en VEFA, l’acheteur bénéficie de solides garanties qui sont imposées par la loi. Elles protègent le propriétaire en cas de problèmes relatifs à la construction. De ce fait, il profite, dès la signature de la promesse de vente, de ce que l’on appelle la garantie de remboursement ou de la garantie d’achèvement. Ces dernières lui permettent d’être défrayé si toutefois la vente s’annule (garantie de remboursement) ou engage le promoteur à terminer les travaux quoi qu’il advienne (garantie d’achèvement).

De la même manière, il existe des assurances qui couvrent les défauts et les malfaçons que le propriétaire pourrait découvrir une fois la livraison du logement effectuée. La garantie de parfait achèvement peut être contractée pendant un an à partir de la date de réception du logement. Si le propriétaire s’en sert, alors le constructeur est tenu de réparer les détériorations mentionnées. La garantie biennale, quant à elle, couvre les équipements matériels (volets, robinetterie, équipements ménagers, etc.) qui présentent des dégâts sur une durée de deux ans. La garantie décennale, enfin, assure l’acquéreur contre les dommages qui surviennent à l’issue de la réception des travaux et qui influent sur la bonne tenue de l’habitation. Elle est valide pendant dix ans.

En quoi consiste la livraison d’un logement neuf sur plan ?

Une fois que votre habitation est achevée, elle vous est livrée. C’est à ce moment-là que vous aurez la possibilité de l’inspecter dans ses moindres recoins. N’hésitez donc pas à tester les différents équipements (fenêtres, chauffage, ventilation mécanique, etc.) afin de vous assurer qu’ils fonctionnent et qu’ils sont bien conformes à ce qui était prévu initialement. Vérifiez également que les travaux correspondent à ce qui était annoncé dans les plans ainsi que dans la notice descriptive. 

Si, lors de la livraison, vous notez des défauts ou des vices de construction, il est important de les signaler sur ce que l’on appelle un procès-verbal de livraison. Dans ce cas, le promoteur est tenu de corriger ces dommages. Ces réserves, néanmoins, n’empêchent en rien la remise des clés. Vous serez malgré tout libre de vous installer dans votre nouveau chez vous. Si vous ne remarquez rien lors de la visite, vous disposez d’un délai d’un mois pour préciser les défauts décelés ultérieurement. Passé cette date, ce sont les différentes garanties mentionnées précédemment qui entrent en jeu en cas de malfaçons.

Quelles sont les précautions à prendre et les vérifications à effectuer ?

Si vous optez pour l’achat sur plan, il existe quelques précautions à prendre afin de faire de votre projet immobilier un véritable succès. En l’occurrence, ne vous basez pas uniquement sur les documents publicitaires pour choisir votre logement. Ces derniers n’ont aucune valeur contractuelle. Reportez-vous plutôt au descriptif annexe, qui compte davantage de renseignements précis.

De la même façon, si vous n’avez pas la possibilité de visiter un logement témoin, n’hésitez pas à vous rendre dans le quartier de votre future maison afin de mieux vous imprégner des lieux. Vous noterez ainsi l’ambiance, la présence des commodités, des écoles ou des différentes infrastructures. Informez-vous sur l’évolution du secteur en demandant un plan local d’urbanisme, par exemple. Prenez également toujours en compte la performance énergétique du bien, qui influencera votre quotidien dans l’habitation. 

Enfin, comparez les programmes, les prix, mais aussi les prestations offertes par les promoteurs. N’hésitez pas non plus à vous renseigner sur le vendeur. Il doit être couvert par une assurance pour son activité et sa responsabilité en cas de défaut. Il doit posséder ce que l’on appelle une garantie extrinsèque d’achèvement. Cette dernière justifie qu’un engagement ait été pris par un établissement financier afin de garantir l’achèvement des travaux. 

L’achat sur plan présente donc bien des avantages pour les futurs propriétaires. C’est l’une des solutions les plus efficaces pour profiter d’un logement neuf qui répond aux dernières normes de construction en vigueur. Maintenant que vous savez tout sur les étapes de l’achat en VEFA, vous êtes certain de faire un investissement réfléchi, mais aussi réussi.

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