Achat immobilier : calculer sa capacité d’emprunt

Avant d’effectuer un achat immobilier, il est judicieux de calculer votre capacité d’emprunt. Ce montant, qui correspond à la somme maximale que vous pouvez emprunter auprès de votre banque, va vous permettre de définir le budget de votre projet. Dans cet article, découvrez comment calculez votre capacité d’emprunt, combien il vous est possible d’emprunter et comment connaître votre taux d’endettement.

Sommaire
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Comment connaître sa capacité d’emprunt ?
Comment calculer son taux d’endettement ?
Comment bien calculer sa capacité d’emprunt ?

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt représente le montant maximal qu’il est possible d’emprunter auprès d’une banque sur une période donnée, afin de financer votre achat immobilier. Elle est déterminée par vos revenus et vos charges. Autrement dit, il s’agit de votre aptitude à rembourser les mensualités de votre prêt. 

Vous devez absolument connaître ce montant avant de vous lancer dans un projet immobilier. Il vous donne des indications précieuses concernant votre financement, mais aussi une idée de ce qu’il vous est possible d’acquérir. De cette manière, vous pouvez préparer votre dossier sereinement.

La connaissance de votre capacité d’emprunt vous permet de déterminer la somme maximum que vous pouvez rembourser et la durée minimum de remboursement. Deux points essentiels pour l’optimisation de votre crédit. Il est important de préciser que plus la durée de remboursement est importante, plus votre capacité d’emprunt augmente.

Plusieurs éléments sont pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt et l’obtention de votre prêt.

Votre apport personnel

Il correspond à la somme disponible dont vous disposez pour acquérir votre bien immobilier avant d’avoir obtenu le financement. Il peut être constitué de vos économies, de la vente d’un bien, d’un héritage ou encore d’un placement.

Vos prêts en cours

La banque va vous demander les tableaux d’amortissement des prêts en cours. Des informations comme le capital restant dû, la durée restante et les mensualités y sont indiquées.

La durée de l’emprunt

Plus la durée de votre emprunt sera courte, plus le taux d’intérêt sera bas.

Vos revenus

Des revenus élevés augmentent votre capacité d’emprunt. Ils peuvent provenir de diverses ressources.

Le montant de votre loyer

Si vous êtes locataire, le montant de vos loyers vous sera demandé par la banque. Par ailleurs, il se peut qu’elle vous réclame aussi une quittance de loyer pour vérifier que vous payez votre location à date d’échéance.

Votre situation professionnelle

Si vous êtes en CDI ou en CDD, votre capacité d’emprunt ne sera pas la même. Un CDI rassurera en effet plus la banque.

 

Sachant que le taux d’endettement maximal est de 35 %, voici la formule pour calculer sa capacité d’emprunt :

Capacité d’emprunt = (revenus – charges) x 35 % 

Voici l’exemple d’un calcul :

Un foyer dispose de 3 000 € de revenus. Ses charges mensuelles s’élèvent à 900 €. Son reste à vivre est donc de 2 100 € (3 000 – 900 = 2 100). 

Capacité d’emprunt = 2 100 x 35 % = 735  

La capacité de remboursement mensuelle du foyer est de 735 €.

Capacité d’emprunt sur 15 ans (le nombre 12 correspond aux mois) :

735 x 15 x 12 = 132 300 

Capacité d’emprunt sur 20 ans (le nombre 12 correspond aux mois) :

735 x 20 x 12 = 176 400

Comment connaître sa capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt est définie par vos divers revenus, votre épargne et vos charges. Voici plusieurs éléments qui entrent en compte dans son calcul.  

Les revenus 

Tous vos revenus réguliers peuvent entrer dans le calcul de votre capacité d’emprunt tels que :

  • Le salaire 
  • Les allocations familiales
  • Les revenus locatifs
  • Les pensions alimentaires 
  • Les allocations chômage
  • La rente d’une assurance-vie.

Si vous achetez à deux, les revenus de votre conjoint sont également pris en compte. Cela peut s’avérer être un atout majeur puisque vous augmenterez votre capacité d’emprunt de façon considérable. Pour cela, il faudra fournir à la banque un justificatif de relation (mariage, PACS…). 

Il est important de noter que certaines ressources comme les revenus fonciers peuvent subir une décote de la part des banques. En effet, celles-ci présentent des risques. Rien n’indique que vous percevrez ces revenus de façon pérenne et régulière. Il est possible, par exemple, que vous ne trouviez pas de nouveau locataire en cas de fin de bail ou départ anticipé du locataire. Afin de prévenir ce risque, les banques prennent en compte 70 % des loyers locatifs. 

Par ailleurs, tous les revenus ne sont pas pris en considération du fait de leur nature aléatoire. Un prêt immobilier se calcule sur une longue durée. Les sommes ponctuelles ou inattendues ne permettent pas de se projeter de façon précise et d’assurer un emprunt sur une période allongée. C’est le cas des primes et des participations aux bénéfices. Seules les primes sûres et régulières comme le 13e mois peuvent entrer dans le calcul. 

Concernant certains métiers comme les professions libérales, les chefs d’entreprise, les artisans ou les commerçants, le calcul pourrait être différent. Les revenus étant inégaux d’un mois à un autre, la banque demande alors les trois derniers bilans comptables des travailleurs non salariés.

L’épargne 

Même s’il ne s’agit pas d’un revenu stable, votre épargne a également toute son importance dans votre capacité d’emprunt. En effet, elle sera comptabilisée dans le calcul de cette dernière et pourra l’augmenter. Les solutions d’épargne comme le livret A, le livret de développement durable et solidaire ou encore le plan épargne logement peuvent vous permettre de vous constituer des économies intéressantes. 

L’épargne est également le moyen de consolider votre apport personnel. Plus il est important, plus il rassure la banque. De plus, il peut jouer en votre faveur lors de la négociation du taux du prêt immobilier. C’est donc un point à ne surtout pas négliger !

Les charges du foyer 

Certaines charges du foyer entrent dans le calcul de la capacité d’emprunt, comme les crédits immobiliers et les crédits à la consommation en cours. Une fois que ces charges sont déduites de vos revenus, vous obtenez alors le reste à vivre. 

Les autres charges dites fixes sont incluses dans le reste à vivre. Celui-ci doit être suffisant pour vous permettre de payer l’électricité, le chauffage, la nourriture, la scolarité de vos enfants ou encore les assurances.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Le taux d’endettement désigne la part de votre revenu ou celui de votre ménage consacré au remboursement de votre crédit immobilier. Généralement, il ne doit pas excéder un tiers de vos revenus mensuels, et plus précisément 35 %. Cela est en effet considéré comme risqué, surtout auprès des banques. 

Le calcul du taux d’endettement s’effectue en intégrant les revenus fixes suivants :

  • Salaires nets 
  • Revenus professionnels non salariés (professions libérales, artisans, commerçants…)  
  • Pensions alimentaires 
  • Pensions de retraite et d’invalidité
  • Primes (13e mois…). 

Il est possible que d’autres sources de revenus soient comprises dans ce calcul, notamment les allocations familiales et les commissions. Cela dépendra de votre établissement prêteur.

Le taux d’endettement est cependant plus flexible que ce que l’on pourrait penser. Il peut être, dans un premier temps, plus faible que les 35 % annoncés. Il peut en effet descendre jusqu’à 30 % ou moins si vos revenus sont modestes. Au contraire, s’ils sont élevés, la banque peut accepter un taux supérieur à 35 %. Cela dépend de vos ressources, mais aussi de l’établissement choisi.   

Un courtier en immobilier vous aidera à évaluer votre situation. Cela vous permettra de bien calculer votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt.

Comment bien calculer sa capacité d’emprunt ?

Calculer sa capacité d’emprunt est une étape importante dans un projet immobilier. Ce montant détermine à la fois les mensualités que vous allez payer et le prix maximal que vous pouvez dépenser pour un logement. Afin d’effectuer ce calcul de façon précise, plusieurs solutions s’offrent à vous. 

Premièrement, il est recommandé de faire appel à un courtier immobilier. Ce professionnel vous accompagne tout au long de votre projet, du montage de votre dossier, en passant par la négociation de vos taux et jusqu’à la signature de votre contrat. Il vous aide aussi à calculer les montants importants à prendre en compte pour votre emprunt. 

En engageant un courtier, il est vrai que vous allez prévoir des frais supplémentaires. Pourtant, cette opération s’avère rentable, puisque ce dernier va vous aider à optimiser votre dossier et obtenir les taux les plus intéressants. 

Passer par un courtier immobilier n’est en rien une obligation. Vous pouvez voir cela directement avec votre banque si vous le souhaitez. 

Ensuite, il existe de très nombreux outils de calcul en ligne, tels que des simulateurs ou des calculettes prévus à cet effet. Ils vous permettent d’anticiper le montant de votre capacité d’emprunt en remplissant divers champs (revenus, charges…). Il convient tout de même de vérifier et d’interpréter ces simulations auprès d’un expert, comme votre courtier ou votre banque. Le résultat n’en sera que plus réel et plus précis.

print favorite share

Nos programmes immobiliers neufs

NOUVEAUTÉ OFFRE SPÉCIALE
à partir de
277 500€
NANTES Quartier de la création Decembre 2024
ILOT BERGERON
AVANT-PREMIERE AVANT-PREMIERE
à partir de
246 000€
VILLENNES SUR SEINE La résidence des Coteaux Mars 2025
Panorama
AVANT-PREMIERE AVANT-PREMIERE
à partir de
237 000€
RUEIL MALMAISON Mars 2025
Harmonie
AVANT-PREMIERE AVANT-PREMIERE
à partir de
574 000€
ST MANDE Juin 2025
Intemporel

L'actualité de l'immobilier

Actualités 04 / 04 / 2022

Optimiser l’espace : les astuces d’une pro

Pas toujours évident de tirer le meilleur parti d’un petit logement. Pour optimiser les...

Actualités 03 / 02 / 2022

Nouveau DPE : plus facile à lire

Le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est entré en vigueur en juillet 2021....

imaginer & aménager
Actualités 04 / 02 / 2022

Participer à la co-création de son logement

Les propriétaires apprécient de pouvoir co-concevoir leur appartement. Une démarche...

imaginer & aménager
Actualités 02 / 11 / 2021

Aménagement du territoire : redonner le goût de vivre en ville

« Notre vocation : fabriquer une ville attentionnée »

imaginer & aménager
Investir dans la location meublée en immobilier géré à Villeneuve d'Ascq, le choix du confort et de la performance !


Je découvre

clear