Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Comment connaître sa capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt est définie par vos divers revenus, votre épargne et vos charges. Voici plusieurs éléments qui entrent en compte dans son calcul.  

LES REVENUS 

Tous vos revenus réguliers peuvent entrer dans le calcul de votre capacité d’emprunt tels que :

• Le salaire 
• Les allocations familiales
• Les revenus locatifs
• Les pensions alimentaires 
• Les allocations chômage
• La rente d’une assurance-vie.

Si vous achetez à deux, les revenus de votre conjoint sont également pris en compte. Cela peut s’avérer être un atout majeur puisque vous augmenterez votre capacité d’emprunt de façon considérable. Pour cela, il faudra fournir à la banque un justificatif de relation (mariage, PACS…). 

Il est important de noter que certaines ressources comme les revenus fonciers peuvent subir une décote de la part des banques. En effet, celles-ci présentent des risques. Rien n’indique que vous percevrez ces revenus de façon pérenne et régulière. Il est possible, par exemple, que vous ne trouviez pas de nouveau locataire en cas de fin de bail ou départ anticipé du locataire. Afin de prévenir ce risque, les banques prennent en compte 70 % des loyers locatifs. 

Par ailleurs, tous les revenus ne sont pas pris en considération du fait de leur nature aléatoire. Un prêt immobilier se calcule sur une longue durée. Les sommes ponctuelles ou inattendues ne permettent pas de se projeter de façon précise et d’assurer un emprunt sur une période allongée. C’est le cas des primes et des participations aux bénéfices. Seules les primes sûres et régulières comme le 13e mois peuvent entrer dans le calcul. 

Concernant certains métiers comme les professions libérales, les chefs d’entreprise, les artisans ou les commerçants, le calcul pourrait être différent. Les revenus étant inégaux d’un mois à un autre, la banque demande alors les trois derniers bilans comptables des travailleurs non salariés.

L’ÉPARGNE 

Même s’il ne s’agit pas d’un revenu stable, votre épargne a également toute son importance dans votre capacité d’emprunt. En effet, elle sera comptabilisée dans le calcul de cette dernière et pourra l’augmenter. Les solutions d’épargne comme le livret A, le livret de développement durable et solidaire ou encore le plan épargne logement peuvent vous permettre de vous constituer des économies intéressantes. 

L’épargne est également le moyen de consolider votre apport personnel. Plus il est important, plus il rassure la banque. De plus, il peut jouer en votre faveur lors de la négociation du taux du prêt immobilier. C’est donc un point à ne surtout pas négliger !

LES CHARGES DU FOYER 

Certaines charges du foyer entrent dans le calcul de la capacité d’emprunt, comme les crédits immobiliers et les crédits à la consommation en cours. Une fois que ces charges sont déduites de vos revenus, vous obtenez alors le reste à vivre. 

Les autres charges dites fixes sont incluses dans le reste à vivre. Celui-ci doit être suffisant pour vous permettre de payer l’électricité, le chauffage, la nourriture, la scolarité de vos enfants ou encore les assurances.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Le taux d’endettement désigne la part de votre revenu ou celui de votre ménage consacré au remboursement de votre crédit immobilier. Généralement, il ne doit pas excéder un tiers de vos revenus mensuels, et plus précisément 35 %. Cela est en effet considéré comme risqué, surtout auprès des banques. 

Le calcul du taux d’endettement s’effectue en intégrant les revenus fixes suivants :

• Salaires nets 
• Revenus professionnels non salariés (professions libérales, artisans, commerçants…)  
• Pensions alimentaires 
• Pensions de retraite et d’invalidité
• Primes (13e mois…). 

Il est possible que d’autres sources de revenus soient comprises dans ce calcul, notamment les allocations familiales et les commissions. Cela dépendra de votre établissement prêteur.

Le taux d’endettement est cependant plus flexible que ce que l’on pourrait penser. Il peut être, dans un premier temps, plus faible que les 35 % annoncés. Il peut en effet descendre jusqu’à 30 % ou moins si vos revenus sont modestes. Au contraire, s’ils sont élevés, la banque peut accepter un taux supérieur à 35 %. Cela dépend de vos ressources, mais aussi de l’établissement choisi.   

Un courtier en immobilier vous aidera à évaluer votre situation. Cela vous permettra de bien calculer votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt.

Comment bien calculer sa capacité d’emprunt ?

Calculer sa capacité d’emprunt est une étape importante dans un projet immobilier. Ce montant détermine à la fois les mensualités que vous allez payer et le prix maximal que vous pouvez dépenser pour un logement. Afin d’effectuer ce calcul de façon précise, plusieurs solutions s’offrent à vous. 

Premièrement, il est recommandé de faire appel à un courtier immobilier. Ce professionnel vous accompagne tout au long de votre projet, du montage de votre dossier, en passant par la négociation de vos taux et jusqu’à la signature de votre contrat. Il vous aide aussi à calculer les montants importants à prendre en compte pour votre emprunt. 

En engageant un courtier, il est vrai que vous allez prévoir des frais supplémentaires. Pourtant, cette opération s’avère rentable, puisque ce dernier va vous aider à optimiser votre dossier et obtenir les taux les plus intéressants. 

Passer par un courtier immobilier n’est en rien une obligation. Vous pouvez voir cela directement avec votre banque si vous le souhaitez. 

Ensuite, il existe de très nombreux outils de calcul en ligne, tels que des simulateurs ou des calculettes prévus à cet effet. Ils vous permettent d’anticiper le montant de votre capacité d’emprunt en remplissant divers champs (revenus, charges…). Il convient tout de même de vérifier et d’interpréter ces simulations auprès d’un expert, comme votre courtier ou votre banque. Le résultat n’en sera que plus réel et plus précis.