Le dépôt de garantie : qu'est-ce que c'est ?

Le dépôt de garantie est un acompte qui sert à réserver le logement qui vous plaît. Il s’agit, en d’autres termes, d’un engagement financier. Légalement, ce dépôt n’est pas un passage obligatoire. En revanche, il est fortement recommandé.

LE DÉPÔT DE GARANTIE EN VEFA

Lorsque vous achetez en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), le dépôt de garantie permet de réserver la maison ou l’appartement de votre choix auprès du promoteur immobilier. Cette somme, en quelque sorte, bloque la réservation. De ce fait, le vendeur ne peut pas céder le logement à un autre acquéreur. 

En VEFA, le montant du dépôt de garantie est très encadré par la loi. Il doit respecter un plafond et dépend à la fois du prix de vente du bien ainsi que des délais de livraison. Généralement, si l’acte de vente est signé dans un délai d’un an maximum, alors le dépôt de garantie s’élève à 5 % du prix prévisionnel de vente. Dans le cas où la signature de l’acte de vente interviendrait dans un délai d’un à deux ans, alors le dépôt de garantie sera de 2 % du prix prévisionnel. Néanmoins, si ce délai est supérieur à deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut vous être exigé. 

Le promoteur ne peut en aucun cas vous imposer un montant de dépôt de garantie qui dépasse la limite prévue par la loi. En revanche, en tant qu’acheteur, vous êtes libre de négocier ce montant à la baisse.

LE DÉPÔT DE GARANTIE POUR L’ACHAT D’UNE MAISON CLÉ EN MAIN

Le dépôt de garantie existe aussi pour l’achat d’une maison clé en main. Dans ce cas, néanmoins, son fonctionnement est similaire au dépôt de garantie pour l’achat dans l’ancien. En règle générale, il représente 10 % du prix de vente du bien. Quelques fois, l’acompte peut être moindre et avoisiner les 5 %. 

Il est conseillé de faire attention à ce que le dépôt de garantie n’ait pas un montant trop faible si vous investissez dans une maison clé en main. Cela risque de ne pas engager suffisamment le propriétaire. Or, cet acompte sert justement à lier les deux parties par une sorte de promesse. À l’inverse, si le montant du dépôt de garantie est trop élevé pour l’acquéreur, il peut toujours négocier avec le vendeur.

Quelle est la nature juridique du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est un versement financier qui correspond à une sorte de caution. Grâce à lui, la réservation peut être effectuée sous condition suspensive. Cette dernière présente deux solutions à l’acquéreur, qui dépendent du délai de rétractation. Ainsi, pendant les dix jours disponibles de délai de rétractation, l’acquéreur peut, soit, maintenir son offre d’achat (ou sa réservation pour une VEFA) ou se rétracter en ayant la possibilité de récupérer l’intégralité du dépôt de garantie. 

À l’issue des dix jours, en revanche, l’acheteur n’a d’autre choix que d’acquérir le bien sur lequel il s’était engagé ou renoncer à son acquisition. Dans ce cas, il abandonne définitivement la garantie versée.

À quel moment doit être versé le dépôt de garantie pour un achat neuf ?

Dans le cadre d’un achat clé en main, le dépôt de garantie est versé par le futur acquéreur sur le compte d’un intermédiaire (agent immobilier ou notaire) lors de la signature du compromis de vente. 

En VEFA, en revanche, le dépôt de garantie est versé au promoteur immobilier lors de la signature du contrat de réservation du logement. Ce dernier arrive dès lors que vous avez porté votre dévolu sur un bien. Néanmoins, dans les faits, les fonds ne sont pas directement sur le compte du promoteur. Ils sont en réalité consignés chez un notaire ou bloqués sur un compte bancaire à votre nom. 

Ce n’est que lorsque le contrat de vente est signé que le montant de cet acompte est déduit du prix de vente et ainsi envoyé au promoteur. Notez, cependant, que le dépôt de garantie pour une vente en l’état futur d’achèvement n’est jamais demandé avant la signature du contrat de réservation. 

En outre, l’acheteur dispose toujours d’un délai de rétractation de dix jours. Pendant cette période, il est libre d’annuler la transaction sans devoir se justifier, et par conséquent, se faire rembourser la somme bloquée au titre du dépôt de garantie.

Est-il possible d’annuler le dépôt de garantie ?

Dans certains cas bien précis, il est possible d’annuler et de récupérer le montant du dépôt de garantie versé.

L’ANNULATION DU DÉPÔT DE GARANTIE EN VEFA 

Lors d’un achat en VEFA, vous pouvez annuler le dépôt de garantie pendant votre délai de rétractation. En effet, en tant qu’acheteur, vous pouvez manifester votre souhait de récupérer le dépôt à partir du lendemain de la réception du contrat de réservation de votre habitation. Autrement dit, vous pouvez résilier la transaction sans motif et vous faire rembourser le montant de l’acompte versé. Pour ce faire, il vous suffit d’envoyer votre requête au promoteur par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. 

Il existe, cependant, d’autres situations où il vous est possible de demander le remboursement du dépôt de garantie, bien que le délai de rétractation soit dépassé. En l’occurrence, si lors de la livraison vous notez que votre habitation a subi des modifications conséquences et qu’elle ne correspond plus à la description indiquée dans le contrat de réservation, vous êtes en droit d’exiger le remboursement. 

AUTRES CAS SPÉCIFIQUES QUI ANNULENT LE DÉPÔT DE GARANTIE EN VEFA

En outre, d’autres cas spécifiques vous autorisent à demander la restitution de votre acompte :

• Votre prêt immobilier ne vous est pas accordé dans le cas d’une condition suspensive annexée au contrat 
• Le prix de vente se voit majoré de 5 % par rapport au prix prévisionnel indiqué dans le contrat de réservation 
• La non-délivrance du permis de construire
• L’un des équipements collectifs prévus n’est finalement pas érigé (piscine, ascenseur, etc.)
• L’acte de vente définitif n’est pas signé dans les délais impartis à cause du vendeur 
• La qualité du bien est moindre par rapport à celle initialement prévue et diminue considérablement la valeur du logement 
• La valeur estimée de l’habitation est inférieure à 10 % au minimum du prix indiqué initialement dans le contrat de réservation.

L’ANNULATION DU DÉPÔT DE GARANTIE POUR UN ACHAT CLÉ EN MAIN 

L’acheteur qui investit dans une maison clé en main peut lui aussi, sous certaines conditions, reprendre possession de son dépôt de garantie. Il bénéficie également de dix jours de délai de rétractation pendant lesquels il peut revenir sur ses engagements, annuler le compromis de vente sans justificatif et se faire restituer le montant du dépôt dans son intégralité.

En outre, les clauses suspensives ajoutées à l’offre d’achat peuvent également faire annuler le compromis de vente et donc permettre à l’acquéreur de reprendre son dépôt de garantie. Le plus souvent, ces clauses concernent l’obtention d’un prêt immobilier, l’absence de servitude, l’absence de préemption de la mairie, par exemple.

Quel délai pour récupérer son dépôt de garantie ?

D’après l’article L.271-2 du Code de la construction, le vendeur dispose de 21 jours pour rembourser à l’acquéreur la totalité du montant de son dépôt de garantie s’il en fait la demande et que toutes les conditions sont réunies. 

Pour rappel, en VEFA ou pour un achat clé en main, l’acquéreur doit dans tous les cas envoyer un courrier écrit en recommandé avec accusé de réception au vendeur pour exiger la restitution du dépôt de garantie. Aucuns frais ne pourront alors être déduits.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. En effet, son montant ou même sa présence ne sont régis par aucune loi. Le vendeur peut, ou non, demander à l’acheteur clé en main de verser cette somme, qui sera bloquée jusqu’au moment de la signature de l’acte définitif de vente. Certains compromis de vente, en effet, ne comportent pas de dépôt de garantie. 

En revanche, si un dépôt de garantie est indiqué dans le compromis de vente pour un achat clé en main, alors l’acquéreur est dans l’obligation de le régler. Il sera ensuite décompté du prix total du bien lors de la signature de l’acte définitif de vente. Si vous refusez de régler ce montant, le compromis de vente est caduc. Vous ne pourrez donc pas acquérir le bien. Dans le cas d’un achat immobilier en VEFA, le dépôt de garantie, bien que non obligatoire, est quasiment inévitable. 

Vous l’aurez compris, le dépôt de garantie engage à la fois l’acheteur et le vendeur. Il s’agit d’une caution qui, une fois versée, vous assure que le bien qui vous plaît vous revient. En effet, le vendeur qui reçoit votre dépôt de garantie ne peut pas (sauf cas particulier) céder le logement sur lequel vous vous êtes positionné à un autre acquéreur.