La garantie de parfait achèvement : définition et mise en œuvre

Le constructeur d’un logement neuf doit livrer un bien qui correspond strictement et parfaitement au cahier des charges établi en amont. Prévue à l'article 1792-6 alinéa 2 du Code civil, la garantie de parfait achèvement des travaux (GPA) est une garantie légale et obligatoire. D’ordre public, elle ne peut pas être limitée ou exclue par une clause du contrat de construction.

Cette garantie oblige le constructeur à prendre en charge la réparation des désordres et malfaçons qui apparaissent à la livraison du chantier, ou pendant l’année qui suit la fin des travaux. Le responsable ne peut pas se contenter d’indemniser l’acheteur. Il doit effectuer les réparations à ses frais, dans un délai d’un an.

Tous les défauts, les malfaçons et les dommages qui empêchent l'ouvrage d'être conforme à ce qui était prévu dans le contrat sont couverts par cette garantie. La loi ne distingue pas les dommages selon leur nature ou leur degré de gravité.

Il peut s'agir de malfaçons techniques ou fonctionnelles, mais également de défauts esthétiques. Les dommages peuvent affecter le gros œuvre (charpente, toiture, fondations, murs porteurs, etc.), les canalisations et les réseaux (réseau électrique, réseau de plomberie), les portes et les fenêtres, les revêtements (au sol et aux murs), les éléments d’équipement (cuisine aménagée par exemple), etc.

En revanche, la GPA ne couvre pas :

• les dommages qui résultent d'un mauvais entretien de la part du propriétaire, de l’usage ou de l’usure normale du bien ;
• les défauts constatés après le délai légal d’un an.

Après la date de réception du chantier, l’acheteur a un an pour mettre en œuvre cette garantie. La date de réception du chantier doit donc être précisément notée dans le procès-verbal de réception.

La GPA protège l’acheteur contre :

• les dommages apparents et constatés le jour de la livraison du chantier : il suffit de les consigner dans le procès-verbal de réception du chantier. On parle alors de « réserves » ;
• les malfaçons, non apparentes au moment de la réception des travaux, qui se manifestent au cours de l’année qui suit : le propriétaire doit les constater par écrit et envoyer ce document à l’entreprise responsable (par LRAR de préférence).

Les deux parties se mettent d’accord sur la nature des travaux à réaliser, et sur leur temps d’exécution. En cas de désaccord, le propriétaire peut faire appel à la juridiction compétente (en fonction du montant du litige).