La garantie de parfait achèvement : définition et mise en œuvre

Le constructeur d’un logement neuf doit livrer un bien qui correspond strictement et parfaitement au cahier des charges établi en amont. Prévue à l'article 1792-6 alinéa 2 du Code civil, la garantie de parfait achèvement des travaux (GPA), à ne pas confondre avec la garantie biennale dont les délais diffèrent, est une garantie légale et obligatoire. D’ordre public, la  garantie de parfait achèvement ne peut pas être limitée ou exclue par une clause du contrat de construction, même d'un commun accord.

Cette garantie oblige le constructeur à prendre en charge la réparation des désordres signalés et malfaçons qui apparaissent à la livraison du chantier, ou pendant l’année qui suit la fin des travaux. Le responsable ne peut pas se contenter d’indemniser l’acheteur. Il doit effectuer les réparations à ses frais, dans un délai d’un an.

Tous les défauts, les malfaçons et les dommages qui empêchent l'ouvrage d'être conforme à ce qui était prévu dans le contrat sont couverts par cette garantie. La loi ne distingue pas les dommages selon leur nature ou leur degré de gravité.

Il peut s'agir de malfaçons techniques ou fonctionnelles, mais également de défauts esthétiques. Les dommages peuvent affecter le gros œuvre (charpente, toiture, fondations, murs porteurs, etc.), les canalisations et les réseaux (réseau électrique, réseau de plomberie), les portes et les fenêtres, les revêtements (au sol et aux murs), les éléments d’équipement (cuisine aménagée par exemple), etc.

En revanche, la garantie de parfait achèvement ne couvre pas :

• les dommages qui résultent d'un mauvais entretien de la part du propriétaire, de l’usage ou de l’usure normale du bien ;
• les défauts constatés après le délai légal d’un an.

Après la date de réception du chantier, l’acheteur a un an pour mettre en œuvre cette garantie auprès de l’entrepreneur. La date de réception des travaux doit donc être précisément notée dans le procès-verbal de réception.

La GPA protège l’acheteur contre :

• les dommages apparents et constatés le jour de la livraison du chantier : il suffit de les consigner dans le procès-verbal de réception du chantier. On parle alors de « réserves » ;
• les malfaçons, non apparentes au moment de la réception des travaux, qui se manifestent au cours de l’année qui suit : le propriétaire doit les constater par écrit et envoyer ce document à l’entreprise responsable  pour faire valoir sa demande (par lettre recommandée avec accusé de réception de préférence).

Au-delà du délai d'un an, la garantie décennale peut dans certains cas prendre effet. Cependant la garantie décennale ne couvre que certains dommages à savoir :

• un vice compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination,
• un vice affectant un élément d'équipement indissociable de l'ouvrage.
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L’entrepreneur et l’acheteur  se mettent d’accord sur la nature des travaux à réaliser, et sur leur temps d’exécution. En cas de désaccord, le propriétaire peut faire appel à la juridiction compétente (en fonction du montant du litige).