Tout ce qu’il faut savoir sur la loi Carrez

La loi Carrez correspond à une mesure de la superficie habitable privative d’un logement. En vigueur depuis 1996, elle a pour vocation de protéger les acquéreurs de lots de copropriété contre les abus de surestimation. Dans notre guide, découvrez en détail en quoi consiste cette loi, qui peut mesurer une surface Carrez, et enfin, que ce qu’il se passe en cas de litige.

Sommaire
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
Comment mesurer une surface en loi Carrez ?
Qui peut mesurer une superficie en loi Carrez ?
Que se passe-t-il en cas de litige ?

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Mesure obligatoire et indispensable lors d’une vente, voici en quoi consiste cette loi, sur quels cas elle s’applique et sa validité. 

L’objectif de la loi Carrez

La loi Carrez permet de mesurer la superficie habitable privative d’un lot ou fraction de lot dans un logement en copropriété. Le prix du bien est calculé selon cette loi qui se veut précise. Il est donc impératif de prendre correctement cette mesure puisqu’elle joue un rôle déterminant dans la valeur du logement. De plus, celle-ci apparaîtra dans tous les contrats tels que le compromis de vente et la promesse de vente. 

À noter qu’il existe bien d’autres moyens pour le calcul d’autres surfaces comme la loi Boutin, la surface hors œuvre brute (SHOB) ou encore la surface hors œuvre nette (SHON), aussi appelées surfaces de chantiers. Ces méthodes sont spécifiques à certains logements, mais ne concernent pas la copropriété. 

Les cas où s’applique la loi

Comme dit précédemment, la loi Carrez s’applique uniquement aux logements en copropriété, et ce, quelle que soit leur vocation. Il peut donc s’agir de résidences principales, commerciales ou d’activité. Les appartements et maisons en lotissement sont aussi concernés par ce calcul.

Ce n’est pas le cas des maisons individuelles et des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA). En effet, ces types de biens possèdent leur propre réglementation. La loi Carrez s’appliquera lors de la revente de ces biens.

Quand réaliser un diagnostic 

Lors d’une vente immobilière, il est impératif d’indiquer la loi Carrez du bien sur les différents contrats. Pour cela, vous pouvez la réaliser vous-même ou faire appel à un expert. Une fois l’attestation de surface privative loi Carrez délivrée, sa validité est illimitée. 

Un point de vigilance cependant : l’attestation est nominative. Cela signifie que si vous récupérez celle du précédent propriétaire, vous ne serez pas protégés en cas de litige. Vous pouvez néanmoins vous en servir comme point de comparaison avec le nouveau diagnostic.    

Autre point d’attention : des travaux peuvent avoir eu lieu entre le moment où vous avez acheté le bien et celui où vous souhaitez le revendre. N’hésitez donc pas à faire un nouveau diagnostic, car il est très probable que la surface ne soit plus la même.

Comment mesurer une surface en loi Carrez ?

Le calcul de la loi Carrez est soumis à des règles strictes. Il est cependant facile de le confondre avec d’autres systèmes de mesure. Voici comment s’y prendre. 

Les éléments à prendre en compte

Seuls les locaux couverts et dits fermés en dur dont la surface est supérieure à 8 m2 sont concernés. La hauteur sous plafond doit également être égale ou supérieure à 1,80 mètre. C’est cette surface qui sera prise en compte dans la mesure de la loi Carrez. 

La loi prend aussi ces éléments en compte :

  • Les combles aménagés
  • Les sous-sols (sauf caves, garages et parkings)
  • Les réserves
  • Les remises
  • Les vérandas.

Les murs, cloisons, cages d’escalier ou encore espaces avec une hauteur de moins de 1,80 mètre sont donc exclus puisqu’ils ne sont pas habitables.   

Les éléments à ne pas prendre en compte 

Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m2 ne sont pas inclus dans le calcul de la superficie.

D’autres pièces considérées comme impropres à l’habitation sont également exclues :

  • Les greniers non aménageables 
  • Les boxes et annexes 
  • Les places de parking
  • Les garages
  • Les caves
  • Les jardins, balcons et terrasses.

À ne pas confondre avec loi Boutin, plus contraignante et applicable à la location. En effet, celle-ci n’admet pas, par exemple, les pièces vitrées comme les vérandas. 

La surface habitable et la surface habitable privative sont également deux choses différentes. La première concerne les baux locatifs alors que la seconde s’applique aux lots de copropriété.

Qui peut mesurer une superficie en loi Carrez ?

Même s’il vous est possible de réaliser la mesure vous-même, il est conseillé de faire appel à un véritable professionnel. Il arrive pourtant que certains propriétaires s’en chargent, car la loi ne l’interdit pas. C’est un travail qui demande un grand sérieux, beaucoup de rigueur, mais aussi quelques connaissances en immobilier. 

Le plus judicieux reste de contacter un géomètre-expert diagnostiqueur. Il réalisera un diagnostic de superficie extrêmement précis grâce à des outils performants tels que le télémètre laser ou un logiciel de calcul. Vous évitez ainsi d’éventuelles erreurs, notamment dans les pièces mansardées, où il est plus difficile de prendre les mesures. En effet, il ne faudra pas négliger les 1,80 mètre de hauteur sous plafond. 

De plus, vous êtes protégés en cas de litige, puisque la responsabilité civile du professionnel est engagée. Cela signifie que vous êtes en sécurité en cas de contestation du calcul. Il faut néanmoins souligner qu’une marge d’erreur de 5 % est tolérée. 

Finalement, après avoir calculé la surface, le professionnel vous délivrera une attestation de superficie privative loi Carrez à validité illimitée. Vous gagnez donc en temps, en argent et en qualité. À noter cependant que la validité prend fin si des travaux prévus modifient la superficie. Il faudra en effet réaliser un nouveau diagnostic, car la surface ne sera plus la même.

Que se passe-t-il en cas de litige ?

Il peut arriver que des vendeurs omettent ou se trompent dans la mesure de la superficie Carrez. Dans ces deux cas de figure, des actions peuvent avoir lieu pour dédommager l’acquéreur. 

Absence du calcul de la superficie 

La surface Carrez du bien immobilier doit obligatoirement figurer sur l’acte de vente. En cas d’oubli de la part du propriétaire, vous pouvez annuler la vente (il s’agit d’une action en nullité de l’acte de vente) durant le mois qui suit la signature du contrat. Bien évidemment, ce type de litige arrive très rarement, car les notaires contrôlent et vérifient les avant-contrats avant de les faire signer. Il est de leur devoir d’examiner scrupuleusement les contrats afin d’éviter tout conflit. Il faut néanmoins rester vigilant, car personne n’est à l’abri d’une erreur.   

Erreur dans le calcul de la superficie 

Il est plus commun de rencontrer des litiges où la surface annoncée est légèrement différente de la surface réelle. Pourtant, la loi tolère une marge d’erreur de 5 %, ce qui correspond à quelques mètres carrés. Si cette marge est supérieure à ce pourcentage, alors il est possible de se retourner contre le vendeur et d’exiger une revalorisation du prix de vente. Celui-ci va donc généralement diminuer, proportionnellement au nombre de mètres carrés qui ont été comptés en trop. Si vous avez déjà payé, vous pouvez réclamer une indemnisation ou le remboursement de la somme proportionnelle aux mètres carrés excédentaires. Vous avez un an pour faire valoir ce droit.  

Dans le cas où la loi Carrez serait sous-estimée par le vendeur, celui-ci ne pourra pas revoir à la hausse le prix de son bien ni se retourner contre l’acquéreur. Dans ce cas, ce dernier est gagnant.

Pour toutes ces raisons, il est indispensable de faire appel à un expert pour éviter les mauvaises surprises. Parfois, quelques milliers d’euros sont en jeu ! On estime qu’un diagnostic loi Carrez coûte entre 40 et 300 € en fonction du bien et de sa taille. C’est donc une opération rentable qui vous protégera contre les éventuelles erreurs de calcul.

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