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Financer son achat immobilier avec le crédit-relais

Le prêt-relais, aussi appelé prêt achat-revente, est un crédit qui permet d’acquérir un nouveau bien avant même que vous vendiez celui que vous détenez déjà. Ce cas de figure est fréquent, notamment lorsque vous changez de résidence principale. En l’occurrence, les délais ne permettent pas toujours de vendre son premier logement avant d’acquérir le second. Aussi, dans cette situation, il est possible de financer son achat immobilier avec le crédit-relais. Vous pouvez ainsi acheter avant d’avoir vendu. Explications.

Sommaire

  • Qu’est-ce que le prêt-relais ?
  • Principe du crédit-relais 
  • Avantages et inconvénients du prêt-relais 
  • Les différentes formes de prêt-relais
  • Quelle mensualité pendant la période de transition ?
  • Que se passe-t-il si le bien n’est pas vendu à l’échéance du crédit ?
  • Comment financer son achat immobilier avec le crédit-relais ?

Qu’est-ce que le prêt-relais ?


Le prêt-relais se matérialise par le biais d’un crédit à court terme qui offre deux possibilités au vendeur-acquérir :

  • Disposer d’un délai plus confortable pour vendre le premier logement qu’il détient
  • Obtenir une avance partielle d’une banque (de l’ordre de 50 à 80 % du prix du bien mis en vente) afin qu’il puisse financer une seconde habitation à titre de nouvelle résidence principale. 

Dès lors que la vente du premier bien est effective, l’emprunteur peut rembourser le prêt-relais accordé par la banque sans avoir à verser d’indemnités en cas de remboursement anticipé. Le crédit-relais est un contrat à court terme, qui ne dure généralement pas plus de 24 mois. C’est le délai dont vous disposez pour trouver un acquéreur pour le logement que vous cédez. 

Cet emprunt s’adresse essentiellement aux secundo-accédants qui changent de résidence principale (déménagement dans une nouvelle ville, agrandissement de la famille, etc.) ou aux investisseurs locatifs.

Quel est le principe du crédit-relais ?


Le prêt-relais est un emprunt qui offre la possibilité à son souscripteur d’obtenir un financement pour acheter un logement avant d’avoir vendu sa précédente propriété. En effet, il n’est parfois pas toujours évident de faire coïncider la date d’acquisition de la nouvelle demeure avec la date de vente de l’ancienne. Cet emprunt est alors la solution idéale pour faire la jonction entre l’achat et la revente. 

Le principe du crédit-relais est tel que la banque vous avance une partie de la somme nécessaire à l’achat du nouveau bien, et ce, même si l’habitation dont vous êtes actuellement propriétaire n’est pas encore vendue. La particularité du prêt-relais est donc que vous ne rembourserez le capital emprunté qu’à partir du moment où vous aurez reçu les fonds de la vente du logement que vous avez mis sur le marché. 

Quels sont les principaux avantages et inconvénients du prêt-relais ?


L’un des principaux avantages du crédit-relais est de pouvoir acheter un nouveau bien sans avoir à attendre que l’ancien logement soit vendu. Cela vous évite de patienter le temps que le bien trouve preneur, puis de louer un logement jusqu’à en dénicher un nouveau dans lequel investir. 

Un autre atout du crédit-relais est l’absence de garantie. Souvent, les banques se contentent d’une promesse d’affectation hypothécaire si toutefois le bien n’est pas cédé dans les deux ans. Vous vous épargnez ainsi les frais d’une hypothèque ou de n’importe quelle autre garantie réelle. Un simple courrier de votre notaire assurant le futur emploi des fonds peut suffire à rassurer les organismes bancaires. 

En contrepartie, il est important de préciser que le prêt-relais compte souvent des taux relativement élevés. Son taux d’usure spécifique est d’ailleurs plus conséquent que celui de n’importe quel autre crédit immobilier classique. Toutefois, il faut comparer ce coût aux frais d’une possible location et d’un garde-meuble. 

En bref, le prêt-relais reste une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent s’offrir une nouvelle demeure en comptant sur les fonds de la cession de leur ancienne résidence principale. Vous n’avez ainsi pas à brader votre ancienne propriété afin de vous en débarrasser dans l’urgence. En outre, vous n’avez pas à rembourser deux mensualités de crédit en même temps. Cependant, notez également que l’assurance emprunteur est obligatoire pour ce type d’emprunt immobilier.

Quelles sont les différentes formes de prêt-relais ?


Selon votre situation et vos besoins, vous pouvez envisager de souscrire à différents types de prêts-relais.

LE PRÊT-RELAIS SEC

On parle de prêt-relais sec quand le prix de vente de l’ancien logement couvre entièrement le prix d’achat du nouveau bien. Le montant de votre nouvelle acquisition est, dans ce cas, inférieur à la valeur de la propriété mise en vente. Toutefois, ce montage financier suppose que votre résidence principale actuelle est déjà payée. 

Avec ce type de crédit, vous n’avez à rembourser que des petites mensualités chaque mois, qui correspondent aux intérêts de l’emprunt. De ce fait, lorsque votre maison mise en vente trouve preneur, le capital du prêt est soldé en une seule fois grâce aux fonds de la revente. 

Ainsi, si vous souhaitez acheter une maison à 300 000 et revendre votre ancien appartement de 600 000 euros (dont le prêt a déjà été remboursé), un prêt-relais de 300 000 euros peut vous être accordé. Dans ce cas, les frais de dossier ainsi que les frais de notaire restent à votre charge. Pour ce prêt-relais sec proposé avec un différé total, seuls les assurances et les intérêts seront réglés chaque mois. Le capital, quant à lui, sera remboursé en une seule fois lors de la vente de votre appartement. 

LE PRÊT-RELAIS ADOSSÉ

La banque réalise un montage financier en optant pour le prêt-relais adossé lorsque vous n’avez pas encore soldé la totalité de votre emprunt immobilier en cours (lié à votre première résidence principale) au moment où vous souhaitez acquérir un nouveau logement. Dans ces conditions, il peut être compliqué de devoir supporter chaque mois à la fois le remboursement de votre emprunt immobilier en cours ainsi que les mensualités du nouveau crédit. 

Dans ce cas particulier, le prêt-relais peut être adossé, ou couplé, à votre crédit principal. Vous réglez alors des mensualités raisonnables.

Ainsi, si votre résidence actuelle est vendue à un prix de 180 000 euros et que vous convoitez un logement affiché à 260 000 euros, la banque peut vous octroyer un prêt-relais de 126 000 euros (soit 70 % de la valeur de votre résidence principale). 

Avec le prêt-relais adossé, vous allez souscrire à un crédit immobilier de 260 000 euros, en intégrant le prêt-relais de 126 000 euros. Pendant toute la durée de remboursement, vos mensualités seront quasiment les mêmes, puisque les frais sont, en quelque sorte, lissés. Toutefois, vous avez l’obligation de rembourser les 126 000 euros sous deux ans maximum (temps imparti accordé pour la vente de votre résidence actuelle). 

Dans le cas où votre bien se vendrait effectivement au prix estimé, soit 180 000 euros, vous êtes gagnant de 54 000 euros et pourrez, au choix, les conserver, ou rembourser partiellement votre crédit immobilier afin de diminuer vos mensualités. 

LE PRÊT-RELAIS AVEC FRANCHISE 

Dans le cadre du prêt-relais avec franchise totale, vous empruntez une somme qui est supérieure à la valeur du bien mis en vente. Avec ce montage, vous allégez vos charges mensuelles pendant toute la période où votre résidence principale n’est pas vendue. En effet, le prêt-relais avec franchise regroupe un crédit à long terme et un prêt-relais qui peut être accordé pour une période de 24 mois. Ce dernier est assorti d’une période de franchise totale de maximum un an. Cela signifie que, durant cette période, les intérêts ne seront pas remboursés chaque mois, mais en une seule fois, en même temps que le capital emprunté. 

Toutefois, si le bien n’est pas vendu pendant cette période, vous paierez, à partir du 13e mois, les intérêts dus, majorés des intérêts cumulés de la première année. 

Quelle mensualité pendant la période de transition ?


Avant la vente de votre ancienne résidence principale, dans le cadre d’un prêt-relais classique, vous poursuivez le règlement des mensualités du crédit du bien à vendre en y ajoutant uniquement l’assurance emprunteur du prêt qui concerne la nouvelle maison. À cela s’ajoutent parfois les intérêts d’emprunt. Avec ce système, vous profitez d’un différé du remboursement du nouveau crédit.

D’une façon générale, que le montage financier prévoie ou non le paiement des intérêts du crédit-relais lors de cette période de transition, le capital n’est remboursé qu’au moment de la revente de l’ancien bien. Ainsi, chaque mois, vous n’avez, comme coûts supplémentaires, que les intérêts et les assurances du prêt-relais à régler.

Que se passe-t-il si le bien n’est pas vendu à l’échéance du crédit ?


Généralement, le prêt-relais prend fin dès que la vente de l’ancien logement a lieu. Si, toutefois, elle n’intervient pas dans les délais impartis (un ou deux ans en fonction des prêts-relais), alors la banque peut exiger le remboursement immédiat du crédit-relais. En effet, la reconduction du crédit n’est pas automatique. 

Dans la pratique, néanmoins, il existe une marge de manœuvre. Il est possible de négocier avec l’organisme bancaire afin de trouver une solution qui convienne aux deux parties et obtenir, dans certains cas, une prorogation du prêt.

Comment financer son achat immobilier avec le crédit-relais ?


Si vous souhaitez bénéficier du crédit-relais pour financer votre achat immobilier, vous pouvez vous rapprocher de votre banque afin de prendre les renseignements nécessaires. Faire appel à un courtier immobilier est également intéressant, puisque ce professionnel peut vous accompagner dans le montage de ce plan de financement assez particulier. 

Le prêt-relais est donc un prêt à court terme. Il est octroyé aux propriétaires qui ont à cœur d’investir dans un nouveau logement avant même d’avoir vendu l’ancien. Ce montage particulier est une bonne alternative pour financer son acquisition immobilière sans avoir à attendre de céder le précédent.  

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