Comment annuler une promesse de vente ?

La promesse de vente est un avant-contrat signé par le vendeur et l’acquéreur avant une vente. Il est tout à fait possible de la rompre, mais sous certaines conditions. Découvrez quels sont les délais de rétractation imposés et les procédures à suivre pour annuler ce contrat.

Sommaire
En quoi consiste une promesse de vente ?
Comment fonctionnent les délais de rétractation ?
Comment annuler une promesse de vente ?
Exemple d’une lettre d’annulation d’une promesse de vente

En quoi consiste une promesse de vente ?

Lors d’une vente d’un bien immobilier, il existe deux avant-contrats qu’il faut bien distinguer : la promesse de vente et le compris de vente. Ils ne prévoient pas les mêmes conditions.

La différence entre une promesse de vente et un compromis de vente

Dans le premier cas, le vendeur s’engage à vendre son bien uniquement à l’acquéreur choisi. Ce dernier peut se rétracter à tout moment pendant le délai d’option, une période de réflexion allant de deux à trois mois. En contrepartie, l’acquéreur doit verser au propriétaire un acompte au moment de la signature de la promesse de vente. Il s’agit d’une indemnisation d’immobilisation pouvant atteindre jusqu’à 10 % de la valeur du bien.    

Contrairement à ce premier type d’avant-contrat, le compromis de vente engage les deux parties. L’acquéreur et le vendeur sont tous deux tenus d’honorer le contrat jusqu’à son terme. Ce contrat est rédigé lorsque les deux parties sont certaines de vouloir aller jusqu’au bout de la vente.   

Dans les deux cas, il est tout à fait possible de rédiger ces avant-contrats sans notaire. On parle alors d’une signature sous seing privé. Afin de vous protéger, il reste préférable de faire appel à un professionnel comme un agent immobilier ou un notaire.

Le contenu d’une promesse de vente  

De nombreuses informations doivent apparaître sur la promesse de vente. Elles concernent aussi bien le vendeur, l’acquéreur, le bien et la vente en elle-même. 

Concernant les parties, il est important que les signatures de chacune d’entre elles apparaissent sur le document. Il est également impératif de pouvoir les identifier. Ainsi, votre nom, prénom et adresse figureront sur l’avant-contrat, tout comme ceux du vendeur.   

Des informations relatives au bien sont également indispensables, comme l’adresse et une description détaillée du logement. Il faut aussi préciser s’il existe une servitude ou une hypothèque, mais aussi l’origine de propriété.

Finalement, vous devrez indiquer plusieurs informations concernant la vente comme :

  • Le prix du bien
  • Les modalités de paiement
  • La date butoir pour signer l’acte de vente définitif
  • Les informations sur le droit de rétractation 
  • Les honoraires de votre agent immobilier
  • La date de disponibilité du bien 
  • Les conditions suspensives de la promesse de vente.

Comment fonctionnent les délais de rétractation ?

Un délai de rétractation est prévu dans le Code de la Construction et de l’Habitation, et ce, dès la signature de la promesse de vente. Cette mesure protège l’acquéreur en lui permettant de mûrir sa réflexion.  

Les délais de rétractation  

Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente, le délai de rétractation imposé par la loi est de 10 jours ouvrables. Il débute le jour après avoir reçu la promesse de vente en main propre et au lendemain de la réception d’une lettre recommandée signifiant la promesse de vente avec récépissé. 

Si le dernier jour du délai de rétractation se trouve être un jour du week-end ou férié, il est prolongé jusqu’au prochain jour ouvrable. 

Qui bénéficie de ce droit ? 

L’acquéreur du logement est le seul bénéficiaire du droit de rétractation. Il peut abandonner la vente à n’importe quel moment durant cette période légale de 10 jours. Le vendeur, lui, est engagé à livrer son bien à l’acquéreur. S’il ne respecte pas cette obligation, il peut être conduit au tribunal et forcé à céder son logement.    

Le droit de rétractation s’applique également lorsqu’il existe plusieurs acheteurs, mariés ou non. Chacun peut faire valoir son droit de rétractation individuellement.

Comment annuler une promesse de vente ?

Il est possible d’annuler une promesse de vente. Mais pour cela, il faut respecter quelques procédures. 

Pendant le délai légal de rétractation

Si vous souhaitez vous rétracter, vous devez envoyer une lettre recommandée avec un accusé de réception au vendeur si l’avant-contrat a été signé sans la présence d’un notaire. Si ce n’est pas le cas et qu’il s’agit d’un acte authentique, c’est au notaire que vous devrez adresser cette lettre.

Plusieurs raisons peuvent expliquer votre désir d’annuler votre achat :

  • Vous n’avez pas obtenu de financement auprès de votre banque 
  • Vous avez trouvé un bien qui correspondait plus à vos attentes
  • Le vendeur n’a pas respecté son devoir d’information. 

Vous n’êtes pas obligés d’indiquer le motif de votre rétractation tant que le délai légal est respecté. Ce délai sera cependant contrôlé. 

Aucune sanction ne sera appliquée si vous annulez la promesse de vente durant la période légale. Si vous avez versé un dépôt de garantie pour sceller le compromis de vente, il vous sera même restitué dans son intégralité sous 15 jours. 

Au-delà du délai légal 

Vous pouvez vous rétracter après le délai imposé par la loi, mais cela peut engendrer quelques complications. En effet, le vendeur conservera l’indemnité d’immobilisation, ce qui représente une certaine somme. Il vous sera impossible de la récupérer. Il peut également vous poursuivre et vous demander des dommages et intérêts allant de 5 à 10 % du prix du bien, ou même forcer la vente.  

Si le propriétaire du bien immobilier ne respecte pas les clauses suspensives du contrat, la vente est annulée et n’entraîne aucune pénalité pour vous. Le vendeur devra vous remettre toutes les sommes versées lors de la signature. Vous devrez cependant respecter aussi quelques clauses, notamment en ce qui concerne votre financement.

Il existe 6 clauses suspensives

L’absence de servitude

Vous pouvez annuler la vente si vous découvrez l’existence de servitudes et qu’elles ne sont pas précisées dans le contrat.

L’obtention d’un prêt

Vous avez l’obligation d’obtenir un prêt immobilier pour financer votre achat.

La présentation de diagnostics

Le propriétaire doit vous soumettre plusieurs diagnostics de conformité avant la vente. S’il ne le fait pas à temps, elle sera annulée.

La vente d’un bien immobilier de l’acquéreur

Si vous êtes propriétaire d’un autre bien immobilier, il se peut que la vente de ce bien soit obligatoire pour vous permettre de concrétiser ce nouvel achat.

Des travaux de conformité

Dans certains cas, vous pouvez exiger la réalisation de travaux par le vendeur afin de rendre le logement habitable.

L’obtention d’un permis de construire

Cette clause concerne l’achat de terrain. Il faut en effet obtenir un permis de construire avant d’acquérir un terrain.

 

Exemple d’une lettre d’annulation d’une promesse de vente

Voici un modèle de lettre que vous pouvez utiliser afin de rédiger l’annulation d’une promesse de vente. Il existe bien d’autres façons de la formuler.

Votre nom et prénom

Votre adresse

Votre code postal et votre ville 

 

Nom et prénom du vendeur ou mandataire

Son adresse

Son code postal et sa ville

Objet : Notification de rétractation de la promesse de vente  

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame/Monsieur,

J’ai signé une promesse d’achat pour l’appartement/la maison situé(e) au (indiquer l’adresse complète) à la date du (indiquer la date). Cependant, comme me l’y autorise le Code de la construction et de l’habitation, je souhaite exercer mon droit de rétractation.

Puisque cette notification intervient dans les délais prévus par la loi, soit 10 jours, je vous remercie de prendre en considération mon souhait de ne pas poursuivre l’achat de ce bien et d’annuler l’avant-contrat. 

Conformément aux articles L271-1 et L 272-2 du Code de la construction et de l’habitation, je vous prie, Madame/Monsieur, de me restituer le montant de (indiquer la somme) euros versé lors de la signature de la promesse d’achat.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. (votre signature)

N’oubliez pas de joindre une copie de l’avant-contrat signé.

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