Financer son achat immobilier avec le PSLA

Mis en place par les pouvoirs publics en 2004, le Prêt Social Location-Accession (PSLA) est un dispositif souvent méconnu des particuliers. Pourtant, ce prêt conventionné est idéal pour les foyers aux revenus modestes, qui ne disposent pas d’apport financier, mais qui souhaitent malgré tout accéder à la propriété. En effet, ce crédit offre l’opportunité à ces ménages primo-accédants d’acheter le logement qu’ils habitent en location, et ce, dans des conditions particulièrement avantageuses. 

Par le biais de cette aide à l’investissement immobilier, les locataires sont libres de réserver leur logement et de se positionner en tant que futurs propriétaires du bien. Initialement, ce dispositif ne concernait que les habitations neuves spécifiquement destinées à la location-accession et construites par des organismes privés ou publics (promoteurs privés, organismes HLM, SEM, etc.). Toutefois, un nouvel accord a revu cette règle. Depuis 2020 un décret a étendu son application aux biens anciens, qui prévoient des travaux d’amélioration à hauteur de 25 % du prix total de vente. Ces travaux doivent également permettre d’afficher une performance énergétique atteignant au moins la classe E.

Globalement, le mécanisme du PSLA est tel qu’il offre la possibilité aux foyers qui ne bénéficient pas nécessairement d’un apport personnel d’acheter la demeure qu’ils occupent en tant que locataires. Le principe du Prêt Social Location-Accession repose sur deux phases : la location puis l’achat. 

Le logement est d’abord financé par un opérateur HLM, SEM ou un promoteur privé par le biais d’un PSLA. Ces derniers doivent obligatoirement disposer d’un agrément préfectoral et faire signer un contrat de location-accession aux locataires des biens concernés. 

Le foyer qui occupe l’habitation règle une redevance. Elle comprend une indemnité d’occupation (incluant les frais de gestion) et une épargne. Au terme de cette première phase dont la durée est variable, ce foyer peut opter pour le statut d’accédant à la propriété. En d’autres termes, les professionnels ayant obtenu un PSLA peuvent transférer ce prêt aux locataires, qui s’acquitteront alors, non plus d’un loyer, mais des mensualités de l’emprunt. Ces derniers deviennent dès lors propriétaires du bien sans devoir faire face aux difficultés d’une souscription à un crédit immobilier classique.  

Différentes opérations sont actuellement éligibles au Prêt Social Location-Accession :

• L’achat de logements anciens qui doivent subir des travaux d’amélioration à hauteur de 25 % minimum du coût total de l’acquisition et qui permettront au bien d’atteindre une performance énergétique au moins égale à la classe énergie E
• La construction d’habitations neuves 
• Les opérations d’aménagement de biens non destinés à être habités. 

Concrètement, le principe du Prêt Social Location-Accession repose sur deux étapes.

Première phase : la location 

Pendant cette étape, l’accédant à la propriété loue son bien sur une période bien définie. L’opérateur, durant cette période, reste le seul et unique propriétaire du logement. Chaque mois, le locataire-accédant verse à son propriétaire-bailleur une redevance. Cette dernière se compose d’une fraction locative plafonnée qui correspond à son loyer, d’indemnités d’occupation du bien et de charges qui sont calculées en fonction des revenus du locataire. Cette redevance permettra, à terme, de diminuer le montant à emprunter au moment où le locataire décidera d’acquérir son habitation afin d’en devenir le propriétaire. 

Toutefois, la redevance payée ne peut excéder les plafonds mensuels par mètre carré fixés par la loi. Ces derniers dépendent du lieu où se situe le logement dont il est question, soit :

• 13,76 euros en zone A bis
• 10,58 euros en zone A
• 9,11 euros en zone B1
• 8,74 euros en zone B2
• 8,11 euros en zone C.

La phase de location a une durée qui est variable. Elle permet au locataire accédant de vérifier qu’il est bien en capacité financière d’acquérir le bien. En l’occurrence, le montant qu’il paye chaque mois équivaut à la future mensualité du remboursement de son crédit immobilier. À l’issue de cette première étape, le locataire-occupant à la possibilité d’opter pour le statut d’accédant à la propriété afin d’acheter le bien.

Seconde phase : l’achat 

Cette seconde étape correspond à la phase d’accession, au cours de laquelle le locataire-accédant peut faire le choix de se positionner en tant qu’acquéreur de son logement. La redevance qu’il a mensuellement réglée constitue son apport personnel. Elle est donc déduite du montant total de l’acquisition. Dès lors, le futur propriétaire ne paye plus des loyers, mais des mensualités liées à l’emprunt immobilier qui lui a été transféré par l’opérateur du bien. 

Généralement, cette période d’acquisition arrive à une date butoir, préalablement fixée dans le contrat de location-accession. C’est à ce moment précis, lors de ce que l’on appelle la levée d’option, que le Prêt Social de Location Accession peut être transféré de l’opérateur au foyer souhaitant devenir propriétaire du bien. 

Néanmoins, il existe deux cas pour lesquels le prêt PSLA peut être refusé aux ménages :

• L’organisme de financement ne donne pas son accord, car les finances du foyer ne leur permettent pas d’assumer le remboursement du crédit tout en ayant un taux d’endettement correct 
• Le locataire-accédant refuse ce transfert afin de se tourner vers une autre solution de financement mieux adaptée à sa situation.

L’objectif du Prêt Social Location-Accession est de permettre aux foyers dont les revenus sont les plus modestes d’accéder à la propriété. Aussi, le montant des mensualités du crédit appliqué en phase d’achat ne peut être supérieur au montant de la redevance réglée lors de la phase de location. De la même façon, notez que lors de la levée d’option, le locataire-accédant peut avoir recours à d’autres types de prêts aidés comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou encore le prêt Action logement. Il est, en effet, possible de cumuler prêts aidés et PSLA. 

Enfin, le prix d’un bien financé par le biais d’un prêt location-accession est plafonné par la loi en fonction du secteur géographique où se situe le logement. En 2021, les plafonds sont, en mètre carré de surface utile, de :

• 4 906 euros en zone A bis 
• 3 717 euros en zone A
• 2 977 euros en zone B1
• 2 598 euros en zone B2 
• 2 272 euros en zone C.

Le Prêt Social Location-Accession est, d’abord, uniquement consenti à des personnes morales (organismes HLM, promoteurs privés, SEM, etc.) afin qu’ils puissent financer des opérations d’acquisition ou de construction de logements neufs ou anciens. Ce prêt peut ensuite être transféré à des particuliers. À ce moment-là, Le Prêt Social Location-Accession devient une aide à l’accession immobilière qui concerne les ménages aux ressources financières limitées et aux primo-accédants. 

Pour pouvoir en bénéficier, néanmoins, il faut réunir certaines conditions. En l’occurrence, le logement que le locataire achète doit obligatoirement devenir sa résidence principale. Enfin, son revenu fiscal ne doit pas dépasser un certain plafond annuel, fixé par la loi. Cette limite de ressources dépend de la location du logement qu’il souhaite acquérir. Au 1er janvier 2020, les plafonds de ressources sont les suivants :

Notez que pour l’étude du dossier, ce sont ses revenus de l’année N-2 qui seront pris en compte.

Ce dispositif offre de nombreux avantages au futur propriétaire. Ainsi, il bénéficie d’un logement dont le prix de vente est plafonné. De la même façon, il n’y a aucune surprise quant aux mensualités du remboursement du crédit, car il ne peut dépasser le montant de la redevance payée en phase locative. En outre, il est possible de faire une demande d’Aide Personnalisée au Logement en fonction de ses revenus. 

Le régime de TVA appliqué, quant à lui, est réduit. On emploie, en effet, une TVA à 5,5 % au lieu des 20 % d’un achat classique. Si le locataire profite de la levée d’option dans les 5 ans qui suivent l’achèvement du bien, la vente est même totalement exonérée de TVA et est non assujettie aux droits d’enregistrement. 

De la même façon, sur les demeures construites, les propriétaires ont une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans. Les frais de notaire sont réduits, et dans certains cas, le prix de cession du bien indiqué dans le contrat de location-accession est minoré de minimum 1 % par année de location. 

Enfin, dans le cas où l’emprunteur ne serait plus en mesure de rembourser son crédit à cause d’un décès, d’une période de chômage, d’une mutation ou d’un divorce, le rachat du logement est garanti. Dans ce cas, il est également certain d’être relogé au sein d’un parc social locatif.

En bref, pour les personnes aux revenus modestes qui souhaitent devenir propriétaire d’un bien, cette aide à l’accession est particulièrement intéressante. En effet, financer son achat immobilier avec le PSLA devient accessible et c’est une manipulation plutôt simple à mettre en place. En outre, elle offre aux propriétaires de nombreux avantages, qui n’existent pas lorsque l’on contracte un crédit immobilier classique. 

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