À quoi sert un simulateur de prêt immobilier ?

Le simulateur de prêt immobilier a deux objectifs principaux : vous permettre d’anticiper votre budget et connaître votre capacité d’emprunt.

Lorsque vous simulez votre prêt immobilier en ligne, vous remplissez des champs comme le prix du bien que vous souhaitez acquérir ou vos revenus. Les taux immobiliers en vigueur sont généralement intégrés à la simulation. Une fois le calcul fait, vous obtenez plusieurs résultats, dont le budget que vous pourrez prévoir pour un logement. Certaines simulations vous indiquent même une fourchette de prix.

Cette étape est très intéressante dans la construction de votre projet. Elle vous permet d’estimer votre budget maximum et donc de cibler les logements qui n’excèdent pas ce montant. Ainsi, vous allez gagner du temps puisque vous concentrerez vos recherches sur des biens correspondant à votre enveloppe dès le départ.

Un simulateur de prêt immobilier va également calculer votre capacité d’emprunt. Il est important de connaître cette somme, car elle représente ce que vous pouvez emprunter à la banque pour financer votre achat. Plusieurs facteurs sont pris en compte dans son calcul comme : 

• Vos revenus (salaires, revenus locatifs, allocations chômage…)
• Le montant de vos charges (loyers…) 
• Votre apport personnel
• Vos prêts en cours.

Lors de la simulation, votre taux d’endettement peut être calculé automatiquement. La plupart du temps, il correspond à 35 % de vos revenus dont les charges ont été déduites. En effet, les banques considèrent qu’il ne faut pas dépenser plus d’un tiers de ses ressources pour disposer d’un reste à vivre suffisant. Le reste à vivre désigne le budget nécessaire aux dépenses de la vie quotidienne, comme l’eau, l’électricité et la nourriture.

À noter que le taux d’endettement n’est pas une règle absolue. Il dépend largement de vos revenus et peut être revu à la baisse ou à la hausse selon les établissements bancaires.

Voici le calcul de votre capacité d’emprunt = (revenus – charges) x 35 %

Le simulateur vous indiquera également quelles seront les mensualités que vous devrez verser pour rembourser votre prêt (hors assurances). 

Toutes ces indications sont extrêmement précieuses. Elles vous permettent de bien comprendre votre situation et surtout, de connaître vos possibilités.

Comment se déroule une simulation de prêt immobilier ?

Même si les étapes varient selon les simulateurs de prêt immobilier en ligne, elles sont généralement très semblables. Quel que soit le site ou l’outil choisi, vous allez donc remplir les mêmes champs dans la grande majorité des cas. Mais quelles sont les informations que vous allez fournir ? 

VOTRE SITUATION PERSONNELLE

Une partie de la simulation consiste à récupérer certaines de vos données clés. Ainsi, il vous sera demandé quelques précisions sur votre situation personnelle et sur vos recherches :

• Achetez-vous seul ? 
• Quel type de bien (neuf ou ancien, appartement ou maison) ? 
• S’agit-il d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif ?
• Dans quels secteurs se portent vos recherches ? 
• Avez-vous des enfants à charge ? 

VOTRE SITUATION PROFESSIONNELLE ET VOS CHARGES

Des questions sur votre situation professionnelle vous seront aussi posées. Il convient alors d’indiquer votre salaire, votre statut et si vous bénéficiez de primes ou de revenus complémentaires.    

Afin d’effectuer un calcul précis, le simulateur vous demandera de saisir le montant de vos charges, qui comprend vos crédits en cours, vos loyers et d’éventuelles pensions à verser.  

AUTRES INFORMATIONS

Finalement, il faudra spécifier le montant de votre apport personnel et la durée de votre crédit immobilier afin de peaufiner le calcul.  

Une fois que vous avez fourni toutes ces informations, le simulateur vous indiquera votre capacité d’emprunt et vos mensualités. Certains outils plus poussés vous préciseront d’autres éléments comme les frais de notaire. N’hésitez pas à réaliser plusieurs simulations afin d’obtenir une idée globale de votre situation.

Que faire après avoir obtenu les résultats d’une simulation de prêt ?

Il est très important de noter qu’une simulation de prêt est une estimation qui se base sur des informations fournies. Cela signifie qu’elle n’est pas forcément exacte et qu’elle peut présenter quelques écarts avec la réalité. En effet, l’objectif d’un simulateur est de vous permettre de cadrer votre projet. Il convient de prendre un certain recul concernant l’interprétation des résultats du calcul. 

Il est vrai qu’une simulation de prêt est très intéressante puisqu’elle vous donne un ordre de grandeur concernant votre financement. Mais comment l’exploiter au mieux ? La réponse est simple : faites appel à un expert ! En effet, le courtier immobilier est votre meilleur atout. Il vous accompagne tout au long de votre projet, aussi bien dans le montage de votre dossier que dans la négociation de votre prêt.   

Finalement, c’est la banque qui déterminera les conditions de votre prêt immobilier. Elle analysera votre dossier de façon minutieuse, bien plus que le simulateur, et vous demandera des informations supplémentaires comme, par exemple, un avis d’imposition et vos relevés de compte. Le résultat peut alors différer, surtout si vos comptes présentent des incidents (interdits bancaires, découverts…).

Quels critères ont une incidence sur votre profil ?

Quelles autres simulations est-il intéressant de réaliser ?

En ligne, vous trouverez toute une panoplie d’outils pour réaliser d’autres simulations pertinentes.

LES FRAIS DE NOTAIRE

Votre simulation de prêt en ligne ne prendra pas forcément en compte les frais de notaire. Pourtant, ils représentent un coût supplémentaire non négligeable pour vous. Ils atteignent en effet jusqu’à 8 % du prix de vente dans l’ancien et entre 2 et 3 % dans le neuf. Ils peuvent donc vous faire revoir votre copie. De plus, grâce à cette simulation, vous obtiendrez le détail de ces frais d’acquisition. 

LE PRÊT À TAUX ZÉRO 

Si vous souhaitez bénéficier d’un prêt à taux zéro et que vous ne savez pas si vous êtes éligible, il est tout à fait possible de réaliser une simulation de prêt en incluant le PTZ. Vous saurez alors si ce prêt peut vous être accordé et, le cas échéant, quelle sera votre enveloppe budgétaire pour l’achat d’une résidence principale. 

LE TAUX ANNUEL EFFECTIF GLOBAL 

Lors de la souscription d’un crédit, vous avez le choix entre différents taux d’intérêt, le plus souvent fixe ou variable. Ils représentent le pourcentage que vous prête la banque et que vous devez lui rembourser. Pourtant, c’est le taux annuel effectif global ou TAEG qui indique le montant total de votre prêt. Il englobe notamment les frais de dossiers, de garantie et d’assurance. Il est donc important de l’anticiper afin d’éviter les mauvaises surprises. 

LE TAUX D’ENDETTEMENT

Des outils en ligne vous aideront à calculer de façon simple et rapide votre taux d’endettement. Pour rappel, celui-ci ne doit en général pas dépasser 35 % de vos revenus afin de vous laisser un reste à vivre acceptable. C’est d’ailleurs ce taux que les simulateurs en ligne vont appliquer. La banque, cependant, pourra concéder quelques exceptions en fonction des profils et des critères qu’elle s’impose.