Les travaux modificatifs acquéreurs (TMA)

Lorsque vous achetez un bien en l’état futur d’achèvement, vous avez la possibilité de solliciter des travaux modificatifs acquéreurs ou TMA. En quoi cela consiste-t-il ? Comment s’y prendre ? Cela implique-t-il un coût ? Découvrez toutes les réponses dans notre guide.

Sommaire
Que désignent les travaux modificatifs acquéreurs ?
Quelles sont les modifications possibles ?
Comment réaliser une demande de TMA ?
Les travaux modificatifs acquéreurs ont-ils un coût ?
Y a-t-il une différence entre les TMA et les travaux réservés ?

Que désignent les travaux modificatifs acquéreurs ?

Les travaux modificatifs acquéreurs sont propres aux achats en en vente en l’état futur d’achèvement. 

Le principe 

Les travaux modificatifs acquéreurs ou TMA font référence à une demande de modification du bien lors d’un achat en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Cela signifie que vous avez la possibilité de revoir les plans de votre appartement ou maison. De cette manière, vous suggérez quelques changements auprès du constructeur ou du promoteur afin de personnaliser votre logement.   

C’est d’ailleurs le principal avantage des TMA. Ils vous permettent de créer un logement neuf et sur mesure, en adéquation avec vos goûts. C’est aussi le moyen de vous épargner des travaux après la livraison et de pouvoir emménager rapidement. Bien évidemment, ces modifications sont encadrées et réglementées par loi. Il existe en effet certaines limites, comme le temps, le budget et des normes. 

Le suivi des TMA

Il n’est pas possible de suivre en direct l’évolution des TMA, car il est tout simplement interdit de se rendre sur le chantier. Ce n’est qu’à la livraison que vous ferez l’état des travaux et vérifierez s’ils sont conformes à vos attentes. Il arrive cependant que le promoteur organise quelques visites et vous permette de visualiser l’avancée du chantier lorsque les cloisons sont posées. C’est l’occasion pour vous de prendre des mesures pour vos équipements et votre mobilier.

Si vous constatez des défauts dans la réalisation des travaux (non-conformité, défaillance…), vous avez le droit de les signaler dans un délai d’un à dix ans après la livraison, en fonction de leur nature. Le promoteur ou le constructeur devra alors remédier à ces défauts. Il n’y aura pas de coûts supplémentaires pour vous puisque les TMA sont prévus dans les garanties. Le vendeur a pour obligation de vous livrer un bien immobilier correspondant à la notice descriptive de la VEFA.

Voici les principales garanties de l’achat en VEFA :

Garantie du parfait achèvement

Elle vous protège pendant un an à compter de la date de livraison et couvre le gros œuvre. Les dommages couverts peuvent être fonctionnels, esthétiques ou techniques.

Garantie biennale

Elle concerne les équipements de votre logement (volets, robinets, portes, cloisons…) et s’applique pendant deux ans à compter de la réception de votre logement.

Garantie décennale

Vous bénéficiez de cette garantie pendant dix ans après livraison de votre bien. Elle vous protège en cas de malfaçons pouvant affecter la solidité de votre logement ou le rendre inhabitable.

 

Quelles sont les modifications possibles ?

En principe, les travaux modificatifs acquéreurs sont très courants. Même s’ils sont rarement refusés, il est important de connaître certaines règles afin qu’ils soient validés par le promoteur ou le constructeur.

Les règles et limites 

Premièrement, tous les TMA doivent respecter le Code de la construction et de l’habitation. Cela implique, par exemple, de ne pas altérer l’accessibilité des personnes à mobilité réduite (PMR), notamment en fauteuil roulant. En effet, tous les individus doivent pouvoir accéder aux pièces facilement. 

Ensuite, il est important de toujours prendre en compte les normes et réglementations en vigueur. Il s’agit le plus souvent de la RT2012, de certification NF et du label BBC, visant à faire des économies d’énergies et attester de la conformité des prestations.  

Finalement, le chantier engendré par la demande ne peut pas perturber le calendrier des travaux. Il doit être réalisable dans le temps imparti et n’avoir aucun impact sur la date de la livraison. De plus, lorsqu’un chantier est largement avancé, les TMA ne sont plus possibles. L’anticipation est de mise. 

Ce qu’il est possible de faire

Grâce aux TMA, vous avez la possibilité de personnaliser votre logement. Ces travaux vous permettent de réaliser toutes sortes de modifications concernant la plomberie, l’électricité et même les finitions comme :

  • Le déplacement ou l’ajout d’une prise électrique ou d’un interrupteur  
  • Le changement d’équipement sanitaire 
  • La modification de l’aménagement intérieur (peinture, sols…) 
  • Le déplacement ou la suppression d’une cloison. 

Très souvent, les promoteurs proposent une liste d’options tarifiées pour guider les clients. N’hésitez pas à solliciter l’avis d’un expert en complément afin de préparer un projet en cohérence avec vos attentes et votre budget.

Comment réaliser une demande de TMA ?

Il est possible de préciser des travaux modificatifs acquéreurs dès la signature de réservation. Si ce n’est pas le cas, il vous reste un mois à compter de cette signature pour le faire. Un conseil : anticipez ! Plus un chantier sera avancé, moins il y aura de chances que certains travaux soient réalisables. De plus, le processus de la demande peut s’avérer long.

La première étape consiste à présenter vos souhaits de modification à votre conseiller commercial. Celui-ci les adresse ensuite au maître d’œuvre, qui les étudie et vérifie leur faisabilité avec les parties concernées telles que les sous-traitants. Les modifications sont ensuite soumises à un architecte qui valide ou non les travaux. Ensuite, le promoteur revient vers vous avec un nouveau devis.  

Si votre demande est acceptée, vous recevez alors un devis prenant en compte les changements souhaités ainsi qu’un nouveau plan du logement. Vous n’avez plus qu’à signer le devis en y apposant la mention « bon pour accord » et à le renvoyer au constructeur et au promoteur afin de le valider. 

Il se peut, bien sûr, que votre demande soit refusée. Vous avez tout à fait le droit d’en reformuler une autre, mais vous devrez plus que jamais prendre le temps en considération. Certains travaux seront malheureusement trop longs à effectuer. 

Cette procédure peut durer plus de quatre semaines. Dans tous les cas, le promoteur à l’obligation de vous donner une réponse avant la signature chez le notaire.

Les travaux modificatifs acquéreurs ont-ils un coût ?

Puisque les TMA entraînent des modifications et de nouvelles constructions, ils ont en effet un coût, et ce, quelle que soit leur ampleur. Lorsque vous réalisez une demande, vous vous engagez donc à prendre en charge ces frais supplémentaires. Ils concernent généralement :

  • Les frais de dossiers et de gestion (entre 10 et 20 %)
  • Les matériaux et équipements supplémentaires 
  • Les constructions et modifications du logement 
  • L’étude de faisabilité.

Vous l’aurez compris, plus les travaux seront importants, plus les coûts seront élevés. De plus, le promoteur peut vous facturer l’étude de faisabilité et l’élaboration de nouveaux plans, et ce, même si vos TMA sont refusés. Une raison supplémentaire de faire appel à un professionnel pour réaliser votre liste de travaux.

Concernant le financement, il vous sera demandé de régler un acompte de 50 % à la signature de l’acte définitif de vente dans la grande majorité des cas. Cela permettra de lancer les travaux de façon définitive. Les 50 % restants seront versés une fois le chantier achevé.

Y a-t-il une différence entre les TMA et les travaux réservés ?

Depuis 2018, la Loi ELAN permet aux acquéreurs de se réserver la réalisation de travaux concernant les finitions et équipements. Les travaux réservés sont donc bien différents des TMA, puisqu’ils seront effectués par vous-même après la livraison. Vous pouvez également faire appel à un artisan de votre choix si vous le souhaitez. Quoi qu’il en soit, vous devrez prendre en charge ces coûts et cette responsabilité.

C’est lors de la rédaction du contrat préliminaire (réservation) que vous pouvez faire part de votre envie d’entreprendre les travaux. Celui-ci doit comporter une clause mentionnant :

  • Le chiffrage et la description des travaux faits par le vendeur 
  • Votre engagement à prendre en charge les frais et la responsabilité. 

Doivent également apparaître sur le contrat :

  • Le prix du bien avec les travaux inclus
  • Le prix du bien hors travaux réservés
  • Le délai de rétraction. 

Ce délai n’est pas encadré. Vous allez le déterminer avec le promoteur dans votre contrat de réservation. Il ne faut pas le négliger, car la loi vous permet d’annuler votre décision dans ce délai fixé. Ainsi, c’est le promoteur qui prendra en charge ces travaux. Pour renoncer, il vous suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou par envoi électronique.

Le promoteur peut aussi refuser votre demande de travaux réservés. En effet, s’il considère que leur réalisation ne respecte pas certaines règles (normes acoustiques, politiques commerciales, réglementations…), il ne prendra pas le risque de les accepter. De plus, les autres acheteurs pourraient se retourner contre lui. Généralement, ces travaux sont limités à des chantiers simples, comme la peinture et l’installation du mobilier.

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