Défiscalisation et Loi Pinel

Le dispositif Pinel a été introduit en 2014 et reconduit jusqu’en 2024. Institué par le gouvernement en France par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, il permet de soutenir les investisseurs qui souhaitent proposer leurs biens à la location sous certaines conditions. Pour profiter des avantages Pinel, ils doivent donc respecter un plafond de loyer en fonction de la zone géographique et s’engager à louer le logement pendant une certaine période. Vous êtes tenté par ce dispositif avantageux ? Découvrez comment vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à la loi Pinel.

Sommaire
Quels sont les avantages fiscaux offerts par la loi Pinel ?
Qui peut bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel ?
Quels sont les biens éligibles au dispositif Pinel ?
Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?
Quels sont les plafonds de ressources à respecter pour profiter de la réduction d’impôt ?
Quels sont les pièges à éviter en investissant en Pinel ?

Quels sont les avantages fiscaux offerts par la loi Pinel ?

La possibilité de défiscalisation est l’un des principaux avantages de la loi Pinel. C’est d’ailleurs celui qui motive le plus les investisseurs à avoir recours à ce dispositif d'immobilier locatif. La loi Pinel compte en effet d’autres avantages, comme la possibilité de louer à sa famille (à condition que cette personne ne soit pas dans votre foyer fiscal), d’investir sans apport, de préparer sa retraite et de se constituer un patrimoine immobilier. 

Si vous vous engagez à louer votre bien pendant une période de 6 ans, vous pourrez bénéficier d’un taux de réduction d’impôts de 12 %. La réduction d’impôt atteint 18 % pour une durée de location de 9 ans et 21 % pour un engagement de location d'une durée de 12 ans. De plus, en louant pendant une durée importante, la gestion immobilière du logement neuf est plus simple car vous n'avez pas besoin de chercher régulièrement des locataires. 

Le dispositif de défiscalisation de loi Pinel a une limite. Le dispositif permet d’acheter deux logements immobiliers par an, pour une somme maximale de 300 000 €. Par exemple, si vous atteignez ce montant total et que vous louez pendant une durée de 12 ans, vous pourrez donc profiter d’une réduction d’impôt de 63 000 €.

Qui peut bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel ?

La loi Pinel est accessible à tous les contribuables français de plus de 18 ans qui souhaitent faire l'achat un logement neuf. Il n’y a pas d’âge maximum pour en bénéficier, mais les seniors risquent de rencontrer plus de difficultés pour obtenir des prêts immobiliers à la banque.

Il faut également avoir une situation financière stable pour avoir un crédit et pour prouver aux établissements prêteurs que vous avez les capacités de rembourser votre emprunt immobilier.

Pour profiter des avantages fiscaux Pinel, vous devez également vous engager à louer le bien nu, en tant que résidence principale. Vous ne pouvez pas l’habiter vous-même avant de le proposer à la location. Vous devez tenir votre engagement avant de vivre dans votre bien si vous voulez profiter de la réduction d'impôt.

Quels sont les biens éligibles au dispositif Pinel ?

Depuis janvier 2021, le dispositif Pinel ne s’applique plus à l'acquisition des maisons individuelles en vente en l'état futur d'achèvement ni aux constructions de maison (sauf si le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2020). Ce dispositif défiscalisant concerne maintenant uniquement les investissements réalisés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Si vous souhaitez investir dans un logement ancien pour un investissement locatif, vous pourrez bénéficier du dispositif Denormandie, qui est une autre déduction fiscale. 

L’appartement doit aussi respecter les normes énergétiques, comme le label BBC ou la Réglementation Thermique 2012. A savoir que vous pouvez aussi effectuer des travaux avec la loi Pinel pour une meilleure performance énergétique.  

Autre point important, la situation géographique : votre bien neuf acheté grâce à la loi Pinel doit être situé dans un zonage éligible au dispositif. De plus, depuis l'année 2013, la loi de finances étend le dispositif Pinel aux départements d'outre-mer. 

Attention, vous devez impérativement signer le premier bail de location dans un délai de 12 mois après être devenu propriétaire pour bénéficier de l'avantage fiscal.

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

Le territoire français est découpé en 5 zones bien distinctes, en fonction de l’évolution du marché immobilier. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis 2018.

La zone A bis regroupe Paris ainsi que 76 communes des alentours. Ces communes sont situées dans les départements du Val-d’Oise (95), du Val-de-Marne (94), des Yvelines (78), des Hauts-de-Seine (92) et de Seine-Saint-Denis (93). C’est la zone dont le marché immobilier est le plus tendu.

Quant à la zone A, elle rassemble la partie française de la ville de Genève, la Côte d’Azur, une partie de l’Île-de-France et d’autres grandes villes comme Montpellier et Lyon.

De son côté, la zone B1 englobe toutes les agglomérations rassemblant plus de 250 000 habitants, toute la grande couronne parisienne ainsi que plusieurs grandes villes dans lesquelles le marché de l’immobilier est tendu (Bayonne, Chambéry, etc.)

Quels sont les plafonds de ressources à respecter pour profiter de la réduction d’impôt ?

Pour que vous puissiez profiter des avantages défiscalisants du dispositif Pinel, vous devez vous engager à louer votre bien à des locataires qui ne dépassent pas un certain plafond de revenus. Ce plafond varie en fonction de la zone géographique, mais prend aussi en compte la composition du foyer.

Plafonds de ressources Pinel 2021
Nombre de personnes qui composent le foyer Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 € 28 152 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 € 37 594 €
+ 1 personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 € 45 210 €
+ 2 personnes à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 € 54 579 €
+ 3 personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 € 64 206 €
+ 4 personnes à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 € 72 359 €
Pour chaque personne supplémentaire +13 390 € +12 258 € +8 969 € +8 070 € +8 070 €

Quels sont les pièges à éviter en investissant en Pinel ?

En tant qu'investisseur, il est important de réaliser un investissement Pinel judicieux. Si vous ne trouvez pas de locataire, vos avantages Pinel s’annulent et vous ne pourrez pas profiter d’une réduction d’impôt. 

C’est pourquoi vous devrez être vigilant lorsque vous choisirez votre bien immobilier. Faites attention à la zone géographique dans laquelle vous investissez. Si c’est dans la zone A bis, avec un marché immobilier particulièrement tendu, les loyers sont généralement bien supérieurs aux plafonds des loyers Pinel. Dans ce cas, vous bénéficierez de rendements locatifs plutôt faibles, et donc d'un revenu moins important. 

Assurez-vous également de la bonne qualité de construction du bien et n’hésitez pas à faire une contre-visite avec un professionnel de la construction.

Choisissez aussi un logement bien placé à côté des transports en commun, des services de proximité, des écoles, des infrastructures sportives, etc. Cela attirera les locataires. 

Enfin, ne vous laissez pas avoir par l'offre d'un mauvais promoteur. Certains sont peu scrupuleux et auront tendance à surestimer le potentiel rendement de votre investissement Pinel. Effectuer le calcul à l'aide d'une simulation sur internet. 

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