Comment fonctionne le zonage en loi Pinel ?

Ces dernières années, plusieurs dispositifs ont été mis en place afin de réduire l’écart entre l’offre et la demande immobilières dans certaines villes où le marché est particulièrement saturé. La loi Pinel pour la réduction d'impôt fait justement partie. Aussi, pour encadrer ces différents programmes, la France hexagonale et l’outre-mer ont été découpées en plusieurs zones en fonction du degré de tension immobilière pour une gestion plus simple.

Bien que le taux de réduction fiscale soit le même pour toutes les communes éligibles, les plafonds de loyers et de ressources des locataires dépendent de la zone dans laquelle se situe le bien. Il ne faudra donc pas négliger ces différents paramètres afin de réussir votre investissement en loi Pinel. 

Quelles sont les zones de la loi Pinel ?

Il existe 5 zones éligibles au dispositif Pinel, définies en fonction du rapport entre l’offre et la demande immobilières : 

• La zone A bis
• La zone A
• La zone B1
• La zone B2
• La zone C1 

Voici comment le zonage Pinel, ce dispositif défiscalisant fonctionne.

LA ZONE A BIS

La zone A bis regroupe les communes où le marché immobilier est le plus tendu. Elle inclut donc la capitale, Paris, ainsi que 76 villes de la proche couronne. Parmi elles, on peut notamment citer : 

• Antony, Asnières-sur-Seine et Boulogne-Billancourt dans les Hauts-de-Seine
• Saint-Germain-en-Laye, Maisons-Laffitte et Versailles dans les Yvelines
• Pantin, Aubervilliers et Montreuil en Seine–Saint-Denis
• Arcueil, Fontenay-sous-Bois et Vincennes dans le Val-de-Marne
• Enghien-les-Bains dans le Val-d’Oise

En zone A bis, la demande immobilière est très importante tandis que les loyers sont particulièrement élevés. Par conséquent, l’investissement locatif dans cette zone permet de bénéficier de conditions avantageuses, tout en se constituant un patrimoine sécurisé.

LA ZONE A

La zone A compte de très grandes villes ainsi que des communes situées où le marché immobilier est très tendu. Il s’agit d’agglomérations où la demande est élevée, mais où l’offre reste limitée. Parmi ces différentes villes, on retrouve notamment :

• Lyon, Lille, Marseille et Montpellier
• Le reste de la petite couronne parisienne
• Des communes de la Côte d’Azur (Nice, Cannes, Antibes, etc.)
• La partie française de l’agglomération de Genève (Cessy, Ségny, Collonges, etc.)
• D’autres villes où la demande immobilière est forte (Ajaccio, Porto-Vecchio, etc.)

En investissant dans une ville de la zone A, vous bénéficierez d’un compromis entre forte demande immobilière et prix raisonnables à l’achat. Les plafonds Pinel en zone A restent relativement hauts. 

LA ZONE B1

La zone B1 inclut des villes de taille moyenne, où le marché immobilier se porte bien, ce qui peut conduire à une tension relative. Il s’agit généralement de communes dynamiques, au fort potentiel pour les investisseurs. Parmi les différentes villes situées en zone B1, on recense : 

• Les villes d’au moins 250 000 habitants, comme Nancy, Grenoble ou Bordeaux
• Les communes littorales de Corse et le reste de la grande couronne parisienne
• D’autres villes où le marché immobilier est considéré comme relativement tendu (Arles, Caen, Tours…)

Les prix des biens immobiliers en zone B1 sont généralement abordables. Il peut donc être particulièrement intéressant d’y investir et de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel. 

LA ZONE B2

La zone B2 regroupe les villes où le marché immobilier est dynamique, sans être particulièrement tendu. Elle regroupe principalement des communes de plus de 50 000 habitants et d’autres villes bénéficiant d’une certaine attractivité : 

• Montluçon
• Angoulême
• Saint-Sauveur
• Béziers
• Châteauroux…

Depuis le 1er janvier 2018, les communes qui se trouvent en zone B2 sont exclues du dispositif Pinel. Cependant, il reste possible de participer au programme à condition de respecter les trois conditions suivantes :

• La commune a obtenu un avis favorable du Comité Régional de l’Habitat et dispose de l’agrément préfectoral  
• Le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017
• Le contrat d’acquisition a été signé avant le 31 décembre 2018

LA ZONE C

La zone C inclut toutes les communes qui ne font pas partie des zones précédemment évoquées. Elles ne sont pas considérées comme tendues. Tout comme la zone B2, la zone C n’est désormais plus éligible à la loi Pinel. Cependant, il reste possible encore d’investir dans cette zone, à condition de respecter les mêmes critères que ceux de la zone B2.

Quels sont les plafonds de loyers selon les zones Pinel ?

Loi Pinel outre-mer : comment fonctionnent les zones ?

La loi Pinel fonctionne différemment en outre-mer qu’en métropole et les DOM-TOM ne sont pas soumis aux mêmes règles de zonage. Ainsi, les plafonds de loyers et de ressources ne sont pas les mêmes. En 2021, ils s’élèvent à : 

• 10,48 € au m² pour les DOM ainsi que pour Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon
• 12,81 € au m² pour la Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna et la Polynésie française

Comme c’est le cas pour la zone A en France métropolitaine, le marché immobilier est particulièrement tendu en outre-mer : la demande est forte et l’offre ne suit pas toujours. C’est la raison pour laquelle la réduction fiscale prévue dans les DOM TOM est supérieure à celle en place dans l’Hexagone.