Crédit immobilier : quel est l’impact du taux d’usure sur les taux d’intérêts ?

Le taux d’usure est le TAEG (taux annuel effectif global) maximum légal fixé par la banque de France. Il vise à protéger les particuliers et les professionnels contre l’augmentation des taux d’intérêt afin de limiter leur endettement. L’objectif du taux d’usure est aussi de préserver l’équilibre financier.

Par conséquent, les banques et organismes de crédit ne peuvent accorder un prêt au-delà du taux d’usure. En effet, un établissement de crédit qui accorde un prêt au-delà du seuil usuraire s’expose à une amende et 2 ans d’emprisonnement conformément à l’article L 341-50 du Code de la consommation.

Le taux d’usure est calculé par la Banque de France. Pour cela, elle ajoute un tiers à la moyenne des taux pratiqués par les établissements bancaires sur le trimestre précédent.

Taux d’usure = Taux effectif moyen + (1/3 x taux effectif moyen)

 Le taux d’usure est normalement calculé chaque trimestre par la Banque de France et publié au Journal officiel.  Mais face à un marché en crise, l’actualisation des taux d’usure est réalisée de façon mensuelle depuis le 1^er février 2023. Cette mesure exceptionnelle devait prendre fin le 1er juillet 2023, mais va être prolongée jusqu’à la fin de l’année.

L’actualisation du taux d’usure mensuelle donne ainsi une plus grande marge de manœuvre aux banques. En effet, ces derniers mois, les taux d’intérêt augmentaient plus vite que le taux d’usure et créaient donc une situation de blocage. Les banques ne pouvaient plus octroyer de crédit alors que les ménages étaient solvables, c’est ce que l’on appelle l’« effet ciseau » !

Taux d’usure applicable au 1^er juin 2023 pour les crédits immobiliers et prêts travaux d’un montant supérieur à 75 000 € 

Source site de la Banque de France.

D’après l'observatoire Crédit logement (CSA), le taux d’emprunt moyen au mois de mai 2023 est de 3,28 % hors assurance. Les taux d’intérêt continuent d’augmenter, mais à un rythme plus lent. En revanche, les chiffres du CSA montrent que la production des crédits mesurée à fin mai 2023 en niveau annuel glissant a baissé de 35,5%.

Face à un marché du crédit immobilier malmené, les contraintes normatives imposées par le HCSF (le Haut Conseil de Stabilité Financière) pourraient être assouplies. En effet, le gouvernement souhaite relancer l’accession à la propriété et pour cela il pourrait accepter de rehausser le taux d’endettement maximum dès lors que l’emprunteur répond aux critères de solvabilité. En effet, un taux d’endettement à 35% n’a pas la même portée pour un ménage avec des revenus confortables et pour un autre dont les revenus sont équivalents au SMIC. Il convient de tenir compte du reste à vivre, critère essentiel qui pour le moment ne l'est pas pour le régulateur.

D’autre part, la durée maximale de remboursement pourrait être aussi allongée jusqu’à 30 ans contre 25 ans actuellement (27 ans pour les biens achetés en VEFA).

Aujourd'hui des discussions sont en cours et la question de l’assouplissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers sera à l’ordre du jour lors de la prochaine réunion du HCSF en juin. En revanche, la banque de France a fait savoir dans un communiqué du 5 avril 2023 qu’elle s’y opposerait. En effet, pour cette dernière, il est important de continuer à protéger les emprunteurs et les banques du surendettement.