Les frais de notaires dans le neuf : quel est leur montant et à quoi correspondent-ils ?

Lors d’un achat immobilier, les frais de notaire sont réglés par l’acheteur,  et non par le vendeur, au jour de la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire. En pratique, le notaire présente à l’acquéreur le montant total des frais, taxes et émoluments, avant la signature de l’acte de vente. La totalité des frais est réglée le jour de la signature, même lorsque le prix du logement neuf n’est pas payé en totalité à cette date (notamment lorsqu’il s’agit d’un achat en VEFA). En effet, l’acheteur ne peut pas payer les frais d’acquisition à crédit. Une fois sa prestation accomplie, le notaire vous remet un document détaillé, qui précise les montants respectifs des frais engagés l’achat immobilier.

Combien coûtent les frais de notaire dans le neuf (également connus sous le terme de frais d’acquisition) ?

Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire représentent entre 7 % et 8 % du prix d’acquisition du bien. Dans le neuf, les frais de notaire acquittés par l’acheteur sont fortement diminués par rapport à ce qu’il se passe dans l’ancien : ils varient entre 2 et 3 % du montant du prix d’acquisition. On évoque d'ailleurs des « frais de notaire réduits ».

Exemple : pour un bien acheté 200 000 euros, les frais de notaire à régler sont compris entre 14 000 et 16 000 euros s’il s’agit d’un logement ancien. S’il s’agit d’un logement neuf, l’acheteur ne paye qu’entre 4 000 et 6 000 euros de frais de notaire.

Comment cette ristourne s’explique-t-elle ? Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf ?

Pour comprendre cette différence, il faut commencer par déterminer exactement ce que recouvrent les frais de notaire dans le cas de la vente d’un bien immobilier neuf. Les frais d'acquisition sont notamment composés de plusieurs impôts et taxes, collectés par le notaire pour le compte de différentes administrations. Les frais de notaire se décomposent ainsi en trois grandes parties.

La rémunération du notaire

Les frais de notaire comportent évidemment les émoluments du notaire, calculés sur la base d’un barème proportionnel au prix du logement, établi par l'État. Le barème de cette rémunération s’applique de la même manière dans le neuf et l’ancien. Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, la rémunération du notaire représente entre 15 et 20 % de l’ensemble des frais d’acquisition.

Elle correspond à un pourcentage du prix de vente du bien (prix TTC), et varie selon quatre tranches préalablement établies. Plus le prix de vente est élevé, moins le pourcentage appliqué est important :

• en dessous de 6 500 euros : les émoluments s’élèvent à 3,945 % du prix de vente ;
• entre 6 501 et 17 000 euros : ils s’élèvent à 1,627 %, auxquels on ajoute 150,67 euros (somme forfaitaire) ;
• entre 17 001 et 60 000 euros : ils s’élèvent à 1,085 % du prix de vente, auxquels on ajoute 242,81 euros (somme forfaitaire) ;
• à partir de 60 001 euros : les émoluments s'élèvent à 0,814 % du prix de vente, auxquels on ajoute 405,41 euros (somme forfaitaire).

La rémunération du notaire est assujettie à la TVA (20 %).

Exemple : pour un appartement neuf acheté 200 000 euros, le montant de la rémunération du notaire s’élève à 2 033, 41 euros (1 628 euros + 405,41 euros). Après ajout de la TVA à 20 %, ce montant s’élève à 2 440, 092 euros.

Comment faire baisser les frais de notaire ? Le notaire peut réduire le montant de ses émoluments. Cette remise peut être accordée à plusieurs conditions :

• le prix d’acquisition du bien immobilier doit dépasser les 150 000 euros ;
• le taux de remise ne peut pas dépasser 10 % de la part de ses émoluments ;
• la remise doit être accordée à l’ensemble de sa clientèle. Le notaire peut en revanche décider de n’appliquer cette remise que pendant une certaine période, ou que sur certains types d’actes.

Les émoluments de formalités et les débours

Les émoluments de formalités et les débours correspondent aux sommes réglées par le notaire avant et après la vente, pour le compte de son client. Il s’agit des frais annexes à la rédaction de l’acte de vente, comme :

• la rémunération de certains intervenants, chargés de récupérer et de produire les documents nécessaires dans le cadre d’un transfert de propriété ;
• le coût de ces différents documents ;
• les frais exceptionnels (frais de déplacement par exemple) ;
• etc.

Le montant des débours n’est connu qu’à la finalisation de l’acte de vente. Les émoluments de formalités s’élèvent en moyenne à 800 euros TTC. Le montant des frais divers s’élève à 400 euros TTC.

Les droits et taxes divers

Les frais de notaire sont composés essentiellement de taxes, sommes perçues par le notaire et reversées à l'État et aux collectivités locales, pour le compte de son client. Le montant de ces droits et taxes varie selon la nature de l’acte et la nature du bien. Il s’agit de :

• la taxe de publicité foncière : dans le neuf, elle est fixée à 0,715 % environ du prix du bien immobilier hors taxes. Elle correspond aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), que le notaire doit reverser à l'État et aux collectivités. Beaucoup moins élevée que dans l’ancien (entre 5,09 et 5,80 % du prix de vente), c’est la taxe de publicité foncière qui permet d’alléger les frais de notaire dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier neuf ;

• la contribution de sécurité immobilière : elle est fixée au taux proportionnel de 0,10 % du prix de vente, et ne peut pas être inférieure à 15 €. Elle rémunère l’accomplissement des formalités d’enregistrement et de publicité foncière par l'État (aujourd’hui appelée formalité fusionnée).

Les différentes composantes des frais de notaire sont identiques dans le cas d’un logement ancien, à une exception près : la taxe de publicité foncière (ou « droits de mutation »). Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier qui n’est pas neuf, cette taxe s’élève à… 5,80 % (contre 0,715 % dans le neuf) ! Soit quasiment 5 points de plus.

Exemple : si vous achetez un appartement au prix de 150 000 € dans un programme neuf comptant moins de 10 lots, vos frais de notaire s’élèveront à environ 4 500 €, soit 3 % du prix. Ces frais d'acquisition se décomposent ainsi : 1 626 € d’émoluments, 1 250 € de formalités et débours, 1 539 € de droits et taxes (894 € de taxe sur la publicité foncière et 150 € de contribution de sécurité immobilière, plus 495 € de TVA).

La réduction des frais de notaire s’applique à l’acquisition d’un bien immobilier neuf au sens où l’entend le Code général des impôts (article 257). Alors qu’est-ce qu’un bien neuf ?

Un bien immobilier est considéré comme neuf par la loi, lorsqu’il n’est pas achevé depuis plus de cinq ans, qu’il résulte :

• d’une construction nouvelle : l'immeuble sort de terre et n’a jamais été habité (première vente en VEFA par exemple) ;

• de travaux portant sur des immeubles existants, ayant consisté en une surélévation ou ayant rendu à l’état neuf, au choix, la majorité :
  • des éléments qui déterminent la rigidité et la résistance du bâti ;
  • des fondations ;
  • de la consistance des façades, hors ravalement ;
  • les éléments de second œuvre dans leur ensemble, énumérés par décret en Conseil d'État.

Pour calculer le coût total de l’acquisition d’un bien immobilier neuf, vous pouvez utiliser un simulateur gratuit en ligne. Cet outil vous permet de calculer les frais de notaire dont vous aurez à vous acquitter, en plus du prix de vente du bien. Il s'agit d’une estimation : vous ne connaîtrez le montant exact de ces frais qu’à la finalisation de l’acte de vente.

Cette simulation des frais de notaire prend en compte :

• le type de bien immobilier : dans le neuf, le simulateur vous interroge sur la nature de l’acquisition (VEFA - Vente en l'État Futur d’Achèvement ou CCMI - Contrat de Construction d’une Maison Individuelle) ;
• la localisation du bien (département) ;
• le prix du bien (hors frais de négociation) ;
• le mode de financement (achat sans emprunt, sans garantie hypothécaire, avec garantie hypothécaire).

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