La garantie décennale : définition et mise en œuvre

La garantie décennale est une assurance obligatoire, due par le promoteur ou le constructeur à ces clients. Elle couvre certains dommages après la livraison d'un logement neuf pendant une durée de dix ans. Définie par l'article 1792-4-1 du Code civil, l'assurance décennale est donc une garantie légale (loi Spinetta du 4 janvier 1978).

Obligatoire, elle oblige le promoteur ou l’entreprise responsable des travaux à réparer les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, à compter de la réception du logement par ses clients. D’ordre public, elle ne peut être limitée ou écartée par les dispositions du contrat de construction.

Le constructeur est présumé responsable des dommages. S’il souhaite se dégager de sa responsabilité et s’exonérer de cette garantie, il doit prouver que les dommages sont dus à la survenance d’une cause étrangère.

Pendant une durée 10 ans à compter de la livraison du chantier, la garantie décennale couvre :

• les vices ou dommages de construction qui peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage et de ses éléments indissociables : il peut s’agir par exemple de l’apparition de fissures importantes sur les murs, d’une charpente qui commence à plier, d’infiltrations dans les murs ou le plancher, d’un défaut d'étanchéité des façades ou de la toiture, d’une atteinte aux fondations, d’un plancher qui s’affaisse, etc.
• les vices ou dommages qui rendent l’ouvrage inhabitable ou impropre à sa destination : le propriétaire ne peut par exemple plus se servir de son logement à cause d’une rupture des canalisations ou d’un mauvais fonctionnement du chauffage.

En revanche, ne sont pas couverts par l'assurance décennale les dégâts suivants :

• les dommages liés à des équipements dissociables, qui ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination : robinetterie, ventilation, interphone, etc. ;
• les dommages de nature esthétique : traces de peinture, mauvaise teinte d’un enduit extérieur, etc. ;
• les dommages qui résultent d’une faute du propriétaire, d’une cause étrangère ou de l’usage et de l’usure normale du bien.

Pour que la garantie décennale s'applique de plein droit, le dommage doit affecter une construction, un édifice ou un bâtiment élevé sur le sol (qu’il s’agisse de fondations lourdes ou légères), ou l’un des éléments lui faisant « indissociablement corps ». Les ouvrages concernés sont les suivants :

• les ouvrages de voirie et de viabilité : une route, une voie ou un chemin d’accès, les réseaux (eau, électricité, gaz), la fosse septique et le système d’assainissement individuel de l’habitation ;
• les ouvrages d’ossature et de fondation : les murs porteurs, les poutres, etc. ;
• les ouvrages de clos et de couvert : la toiture, la charpente, etc. ;
• les éléments d’équipement indissociables des ouvrages précédents : tous les éléments dont le démontage ou le remplacement ne peuvent s’effectuer sans détériorer l’ouvrage principal (chauffage central, canalisations encastrées, huisseries des fenêtres, fenêtres de toit, portes et volets, etc.).

La responsabilité décennale peut être mise en œuvre lorsque surviennent des dommages sur des ouvrages importants (un immeuble, un entrepôt, une maison individuelle, un logement neuf, une piscine), mais également sur des ouvrages plus modestes (un mur de séparation, une véranda, une terrasse, un garage, un abri de jardin, un pool-house, etc.).

Dans le cadre de la rénovation d’un logement ancien, la garantie couvre les dommages affectant les ouvrages qui existaient avant les travaux, s’ils ont été totalement incorporés au nouvel ouvrage et s’ils sont devenus indivisibles.

L’assurance de responsabilité civile décennale couvre les travaux réalisés pendant toute la période de validité du contrat. Cette assurance doit donc avoir être souscrite par le promoteur ou le constructeur de maison avant l’ouverture du chantier et le début des travaux.

La garantie décennale protège le propriétaire du bien immobilier pendant dix ans à compter de la date de réception des travaux (que l’ouvrage soit accepté avec ou sans réserves). Il est donc fortement recommandé de préciser cette date dans un acte écrit, comme un procès-verbal de réception de chantier par exemple. La garantie protège les propriétaires successifs du logement, jusqu’à la fin de la période légale des 10 ans.

Dès l’apparition d’une malfaçon ou d’un dommage de nature décennale, le propriétaire peut en avertir le promoteur par courrier (envoi en lettre recommandée avec accusé de réception de préférence, avec toutes les pièces justificatives utiles). Il doit le mettre en demeure de procéder aux réparations, dans les meilleurs délais.

Le maître d’ouvrage doit démontrer que les dommages sont de nature décennale. C’est à lui de prouver qu’ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou de l’élément d'équipement indissociable, ou qu'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination.

Le promoteur est alors présumé responsable de ces dommages. Pour se dégager de sa responsabilité, il doit prouver que les dégâts proviennent d’une cause étrangère, imprévisible et insurmontable : un cas de force majeure, le fait d’un tiers ou la faute de la victime.

Dès l’apparition du dommage, le propriétaire peut mettre en œuvre sa propre assurance dommages-ouvrage. Obligatoire pour le maître d’ouvrage, cette assurance lui permet de financer en amont les réparations couvertes par la garantie décennale. Cela lui évite d’avoir à attendre que l’assurance du promoteur procède à l’indemnisation.

Une procédure de sinistre est enclenchée par l’assureur dommages-ouvrage. Celui-ci prend entièrement en charge la gestion et l’indemnisation du sinistre. Il se retourne ensuite contre l’assureur du constructeur de l’ouvrage.

Sur certains gros chantiers, lorsque plusieurs entreprises sont intervenues, la responsabilité du dommage peut parfois être partagée entre plusieurs professionnels, après expertise. Ce sont alors les assurances décennales des deux entreprises (ou plus) qui se partagent le coût de l’indemnisation du dommage.

La souscription d’une assurance pour couvrir les dommages de nature décennale est obligatoire pour tous les constructeurs. Cette assurance permet de garantir tous les dommages pouvant survenir après la livraison du logement.

Avant le début des travaux, le professionnel doit remettre au maître d’ouvrage un justificatif de son contrat d’assurance en responsabilité civile décennale. Cette attestation doit également être annexée aux devis et aux factures du professionnel. Si le bien immobilier est vendu dans les 10 ans qui suivent sa construction, ces documents doivent être joints au contrat de vente.

Tous les constructeurs ou professionnels du bâtiment exécutant un chantier en France, que l’entreprise soit domiciliée en France ou à l’étranger, doivent souscrire une assurance responsabilité civile décennale :

• les concepteurs : bureaux d’études, architectes, maîtres d’œuvre, géomètres, etc. ;
• les constructeurs de maisons individuelles ;
• les promoteurs immobiliers ;
• les entreprises et les artisans qui réalisent les travaux (sauf en cas de sous-traitance) : charpentiers, plombiers, couvreurs, maçons, électriciens, etc.

Tous les prestataires liés au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage doivent également souscrire une assurance décennale. Les sous-traitants ne sont en revanche pas concernés par cette obligation (ils sont engagés par le constructeur mais n’ont pas de lien direct avec le maître d’ouvrage). Les constructeurs étrangers doivent également pouvoir justifier d’une garantie qui couvre leur responsabilité décennale selon les dispositions de la loi française.