La garantie financière d’achèvement : définition et mise en œuvre

Acheter un logement sur plans peut parfois sembler risqué : que se passe-t-il si le promoteur fait faillite ? Comment être certain que l’appartement sera achevé ?

Sommaire
Qu’est-ce que la garantie financière d’achèvement ?
La GFA est-elle obligatoire ?
À quel moment doit-elle être mise en place ?
Mise en œuvre de la GFA
Durée de validité de la garantie financière d'achèvement

Qu’est-ce que la garantie financière d’achèvement ?

La garantie financière d’achèvement, également appelée garantie extrinsèque, est une assurance qui garantie aux acquéreurs la livraison de leur logement VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Définie et encadrée par les articles L261-10-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), la GFA assure donc l'acquéreur d’un bien immobilier neuf que son bien sera achevé, même en cas de défaillance ou de faillite du promoteur.

La GFA est-elle obligatoire ?

La garantie financière d'achèvement est une assurance obligatoire pour projets immobiliers à usage d'habitation (programmes immobiliers via les promoteurs, construction de maisons individuelles en lotissements ou en diffus).

Concernant les projets de bureaux ou de commerces, elle est facultative.

Pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2015, la loi française oblige le promoteur à fournir une garantie extrinsèque. Il doit s’assurer auprès d’un tiers garant (assurance, banque ou établissement financier spécialisé, société de caution mutuelle).

Il est important de noter que le garant doit être totalement extérieur à l’opération immobilière et à la société de promotion en charge du projet. On parle de GFA extrinsèque.

Depuis le 01 janvier 2015, La garantie intrinsèque est interdite pour tous les permis de construire obtenus. Cette assurance était une disposition permettant aux promoteurs de « s’auto-garantir ». La garantie financière d’achèvement est donc obligatoirement extrinsèque, c’est-à-dire émises par une banque ou un assureur, et due aux acquéreurs lors de la signature de l’acte authentique

À quel moment doit-elle être mise en place ?

La garantie financière d'achèvement doit être souscrite avant le début des travaux. Elle est mise en place dès l’établissement du contrat de réservation entre le promoteur immobilier et l’acheteur.

Elle doit, au plus tard, être souscrite à la date de signature de l’acte authentique (acte de vente devant notaire). Le notaire en exige d’ailleurs la preuve au moment de la signature de ce document. Certains documents devront d'ailleurs être remis au notaire pour finaliser le projet :

  • la note de couverture GFA/DO ;
  • les quittances de l’assureur ;
  • les conditions générales ou particulières du contrat.

Mise en œuvre de la GFA

L’article 75 de la loi Élan vient préciser les modalités de mise en œuvre de cette garantie.

Cet article définit la « défaillance financière » qui conditionne l’appel de la garantie comme suit : le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour achever l'immeuble. Elle permet également au garant d’obtenir la désignation d’un administrateur ad hoc. Ce dernier est chargé de faire réaliser tous les travaux pour achever l’immeuble lorsque le promoteur n'est plus en capacité de finir l'ouvrage.

En cas de défaillance du promoteur (faillite ou liquidation judiciaire par exemple), c'est le garant qui apportera les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux de construction du programme immobilier. La garantie ne concerne pas uniquement la structure de l’immeuble, mais également toutes les finitions prévues dans le logement neuf.

Durée de validité de la garantie financière d'achèvement

La GFA est valable pendant un an à compter de la date de réception des travaux. Les malfaçons et travaux non achevés peuvent être constatés :

  • à la livraison du chantier, avant de signer le procès-verbal de remise des clés : les anomalies sont signalées directement dans le procès-verbal de réception du chantier ;
  • dans l’année qui suit la livraison du chantier : le maître d’ouvrage constate l’existence de certains travaux non-achevés, de malfaçons ou de réalisations non-conformes, qui empêchent l’utilisation normale du logement. Son rapport est envoyé par LRAR au promoteur et à l’assureur.

La garantie financière d'Achèvement couvre tous les dommages et les frais de réparation engendrés par ces malfaçonsles travaux non-achevés ou les réalisations non-conformes.

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