Guide de l'investissement locatif

Investissement locatif : définition.

Vous faites un investissement locatif quand vous achetez un bien immobilier pour le proposer à la location, sans volonté immédiate de l’habiter.

Investissement locatif : vos possibilités.

Tout type de bien immobilier se prête à un investissement locatif. Vous pouvez choisir d’acheter un appartement, une maison, un fonds de commerce, une place de parking, etc. Vous pouvez également acheter un bien immobilier déjà occupé. Attention : dans ce cas, vous êtes lié au locataire dans les conditions du bail en cours.

Au moment de mettre votre bien immobilier en location, 2 alternatives : vous louez le logement meublé ou non meublé.

Investissement locatif : un engagement financier.

Un investissement locatif est avant tout un engagement financier qui s’inscrit dans le temps. Il est donc important de bien s’informer en amont, afin de préparer son projet d’investissement. Que vous souhaitiez investir dans le neuf (en loi Pinel) ou dans l’ancien (sous le statut LMNP), vous devez vous assurer de bien dimensionner votre projet pour ne pas vous mettre en danger sur votre budget personnel.

4 bonnes raisons de faire un investissement locatif :

• Vous voulez diminuer vos impôts. Loi Pinel, loi Denormandie, statut LMNP : choisissez votre dispositif de défiscalisation pour affiner votre projet ;
• Vous souhaitez préparer votre retraite. Votre investissement locatif vous offre des revenus complémentaires une fois retraité ;
• Vous voulez constituer un patrimoine, pour protéger vos proches. Le moment venu, vous pouvez leur transmettre le bien immobilier ou les y loger;
• Vous misez sur la pierre pour placer votre argent. Une fois votre emprunt remboursé, votre investissement immobilier génère du bénéfice.

Votre investissement locatif se fait en 5 étapes :

1. Réfléchissez au financement. Si vous demandez un financement bancaire, évaluez votre capacité d’emprunt. Cette 1ère étape permet de déterminer votre budget, pour affiner vos recherches ;
2. Déterminez vos critères de recherche. Dans quel type de logement investir ? Quelle superficie ? Dans quelle commune ?
3. Achetez ;
4. Louez. Fixez le montant du loyer, passez une annonce, choisissez votre locataire avec soin et signez le bail. Pendant toute la durée de la location, vous pouvez confier la gestion locative à un professionnel ;
5. Encaissez vos revenus locatifs. En fonction de votre statut – LMP ou LMNP – déclarez vos revenus pour être en règle et bénéficier de votre réduction d’impôt le cas échéant.

A chaque étape, gardez en tête l’objectif qui guide votre investissement locatif. Si vous souhaitez bénéficier d’une réduction d’impôt, vérifiez les conditions d’éligibilité en fonction du dispositif de défiscalisation choisi.

Vous investissez en loi Pinel ? Vous choisirez, à l’étape 2, un logement neuf situé en zonage Pinel. A l’étape de recherche du locataire, vous ciblerez des candidats qui respectent les plafonds de ressources légaux. En loi Pinel, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €.

Vous investissez en loi Denormandie ? Achetez dans l’ancien, dans une commune éligible. Vérifiez également que les ressources de votre locataire ne dépassent pas les plafonds.

Vous investissez en Censi-Bouvard ? Vous devez acheter un logement dans une résidence étudiante ou pour personnes âgées. Le logement doit être loué meublé pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Dans la suite de ce guide de l’investissement locatif, les experts QUARTUS Résidentiel vous livrent leurs conseils pour mener à bien chaque étape de votre projet.

Le financement de votre investissement locatif

• Vous pouvez investir en nom propre, en SCI ou en SCPI ;
• Vous pouvez financer votre investissement comptant ou à crédit. Le financement bancaire est avantageux quand les taux d’intérêt sont bas. Vous pouvez en outre déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers ;
• Modulez la durée du prêt en fonction de votre situation personnelle. Un emprunt sur une longue durée exige un effort d’épargne moindre. Vous vous offrez en outre l’opportunité de ne pas atteindre le taux d’endettement maximum. A contrario, le crédit sur une courte durée offre l’avantage d’un taux d’intérêt plus bas.

Zoom sur le financement d’un investissement locatif en loi Pinel :

La loi Pinel vous ouvre droit à une réduction d’impôt. Grâce à ce mécanisme, le financement de votre investissement locatif est pris en charge par l’Etat jusqu’à 21 %.

Illustration : vous payez un bien immobilier 200 000 €. Sur une période de 12 ans, vous réduisez votre impôt à hauteur de 42 000 €. L’Etat aura ainsi financé 21 % de votre investissement locatif : votre effort d’épargne est considérablement réduit – sans compter l’auto-financement du bien immobilier par le locataire par le biais des loyers…

Les critères de recherche à la loupe

Le choix de l’emplacement où investir :

Quelle ville privilégier pour votre investissement locatif ? Quel emplacement précis pour le logement en location ? L’emplacement est la règle n°1 en immobilier.

Nos conseils :

• La ville doit être attractive, pour trouver un locataire sans difficulté, et pour réduire le risque de vacance locative. Privilégiez les métropoles dynamiques ;
• Les prix au mètre carré doivent être abordables et rentables. Informez-vous sur le marché pour comparer les prix d’achat avec les loyers pratiqués.

Toulouse, Paris et Bordeaux, par exemple, sont à ce jour des villes idéales pour votre investissement locatif. Où investir précisément ? Tenez compte des critères suivants :

• L’accès aux transports en commun ;
• La proximité des commerces, des bassins d’emploi et des écoles ;
• L’environnement – sécurité et présence d’espaces verts, notamment.

A noter : si vous investissez pour réduire votre impôt, vérifiez les communes éligibles pour bénéficier de votre avantage fiscal.

La surface du bien immobilier :

Les petites surfaces, en règle générale, offrent un meilleur rendement locatif. Sachez néanmoins que le turn-over est plus important. Vous devez donc remettre régulièrement le logement en l’état et vous faites face à un risque de vacance supérieur.

Investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien :

On a tendance à penser qu’investir dans l’ancien est plus économique. Effectivement, les prix au mètre carré des logements anciens sont inférieurs. Toutefois, investir dans le neuf peut s’avérer plus rentable :

• Vous bénéficiez de frais de notaire réduits ;
• Vous ne supportez pas le coût et les contraintes de travaux de rénovation ;
• Vous économisez sur les dépenses d’énergie – le logement neuf répond aux normes RT 2012 – et sur les frais d’entretien.

Si un objectif de réduction d’impôt guide votre investissement locatif, vérifiez les conditions d’éligibilité au moment de choisir entre un logement neuf ou ancien.

La mise en location

Au moment de louer votre bien immobilier, plusieurs questions à se poser.

1. Investissement locatif meublé ou vide

La fiscalité est considérée comme plus favorable en investissement locatif meublé. Sous conditions, vous êtes soumis au régime fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

En logement vide toutefois, vous signez un bail de 3 ans renouvelable tacitement, contre 1 an en logement meublé. Le locataire d’un logement vide peut en outre vous donner congé sous 3 mois contre 1 mois de préavis en meublé. Vous bénéficiez donc d’une meilleure stabilité, et réduisez vos contraintes de gestion locative.

2. Le montant du loyer

Vous devez viser la meilleure rentabilité, tout en adaptant le loyer à la réalité du marché locatif. Basez-vous sur le prix des annonces de location en ligne.

3. Le choix du locataire

Assurez-vous de la solvabilité du candidat avant de signer le bail. Veillez en outre à exiger un garant de location ou souscrivez une assurance risques locatifs.

Ce guide de l’investissement immobilier vous procure les bases pour affiner votre projet. Au moment de vous lancer, veillez à vous faire accompagner par un professionnel expérimenté, pour plus de sécurité et une rentabilité optimale.