Tout savoir sur le statut LMNP

Pourquoi investir dans l’immobilier avec le statut LMNP ? Quelles sont les conditions à respecter pour profiter des avantages de ce statut ? Et pour quel régime fiscal opter ?

Sommaire
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Les avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel
Quelles sont les conditions d’éligibilité en LMNP ?
Quelle fiscalité pour le statut LMNP ?

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP est un dispositif d’investissement locatif. Il consiste, comme son nom l'indique, à acheter un bien immobilier pour le mettre en location comme logement meublé. Le bien en question peut être situé dans une « résidence services » ou non. Il doit être loué dans le mois qui suit son acquisition ou l’achèvement des travaux.

Pour être considéré comme meublé, le logement doit être équipé pour pouvoir répondre aux besoins essentiels des locataires. Ces derniers doivent pouvoir s’y installer immédiatement, avec leurs seuls effets personnels.

Le statut LMNP permet à tout contribuable français d’investir dans l’immobilier en profitant d’une fiscalité avantageuse. Les revenus générés par ce logement donnent droit à une réduction d’impôts, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Dans certains cas, la TVA peut également être récupérée.

Pour pouvoir se déclarer en LMNP, les revenus fonciers annuels générés par la location du logement meublé ne doivent pas dépasser le plafond de 23 000 € (ou 50 % des revenus globaux par an). L’activité de propriétaire bailleur ne doit pas constituer la principale source de revenus. Cette activité doit être déclarée auprès d'un CFE (Centre de Formalités des Entreprises), à l’aide du formulaire P0i.

Les avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel

Investir dans l'immobilier neuf en optant pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous permet de bénéficier de plusieurs avantages.

Un investissement rentable et des revenus défiscalisés

Les logements éligibles sont bien souvent des petites surfaces (studios, T1 bis ou T2), qui ne demandent qu’un petit investissement de base. Cela vous permet de vous constituer facilement un patrimoine immobilier. Avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus que vous allez percevoir, il s’agit d’une bonne solution pour rentabiliser votre investissement, tout en défiscalisant.

Dans le cadre d’un investissement locatif meublé avec le dispositif Censi-Bouvard, vous bénéficiez également d’un avantage fiscal. La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition ou de revient du logement, dans la limite globale de 300 000 € HT au titre d’une même année d’imposition.

Un complément de revenus mensuel

Automatiquement, les loyers perçus vont venir s’ajouter à vos revenus professionnels. Vous allez pouvoir augmenter votre pouvoir d’achat facilement, moyennant peu d’efforts.

Un bail souple

Le bail d’un bien meublé est plus souple que le bail d’un logement nu. Il peut se faire sur une courte durée (par exemple sur 9 mois pour les étudiants). En effet, les logements meublés intéressent des personnes à la recherche d’un logement fonctionnel pour une courte durée, qui ne souhaitent pas s’installer sur le long terme. D’autre part, un logement loué en meublé ne contraint le bailleur à donner son préavis que 3 mois avant la fin du bail.

Des amortissements avantageux

Avantage important, un amortissement est consenti pour les meubles et les équipements achetés pour meubler le logement. Un amortissement est également possible en cas de travaux importants ou de revente du bien. Il s’agit de prendre en compte la dévalorisation du bien tous les ans, en fonction de son usage et de son usure

Quelles sont les conditions d’éligibilité en LMNP ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, vous devez respecter les points suivants :

  • Proposer à la location un bien immobilier meublé, pour un usage d’habitation. La loi dicte les équipements que le bien immobilier meublé doit comporter : literie (avec couette ou couverture), rideaux, stores ou volets dans la chambre à coucher, équipements pour cuisiner (plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle et ustensiles de cuisine), table et sièges, luminaires, étagères, matériel d’entretien ménager ;
  • Ne pas percevoir plus de 23 000 € de revenus fonciers en provenance des loyers. Les loyers perçus ne doivent pas dépasser 50 % des revenus globaux par an du propriétaire bailleur. En effet, la location en meublé ne doit pas être considérée comme sa profession, ni constituer sa principale source de revenus ;
  • Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Dans le cadre d'un investissement locatif avec la loi Censi-Bouvard, vous devez également remplir deux conditions supplémentaires :

  • Investir dans une résidence neuve de services, dotée d’équipements ou de services spécifiques : résidence pour seniors, résidence étudiante, établissement pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD), résidence de tourisme ou résidence d'affaires ;
  • Être lié au gestionnaire de la résidence services par un bail commercial : c’est lui qui se charge et qui gère la location du logement meublé au sein de la résidence. Il vous reverse ensuite le loyer perçu.

Quelle fiscalité pour le statut LMNP ?

Pour déclarer les revenus générés par votre logement meublé, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux : le régime réel ou le régime micro-BIC. En général, l’administration fiscale estime que le propriétaire qui met de façon régulière une location meublée à disposition exerce une activité de type commercial.

Le régime micro-BIC

Pour pouvoir profiter de ce régime fiscal, les revenus annuels perçus au titre de la location meublée doivent être inférieurs à 70 000 euros. Ce montant peut aller jusqu’à 170 000 euros pour les chambres d’hôtes et les logements meublés dédiés au tourisme.

Si vous êtes soumis au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire est automatiquement appliqué sur les revenus tirés de la location (avec un montant minimum de 305 euros) :

  • 50 % pour les logements meublés classiques (et pour les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme ») ;
  • 71 % pour les chambres d’hôtes et les logements ouverts aux touristes.

Vous devez déclarer le montant total des loyers perçus au titre de la location meublée (charges locatives comprises), sans pouvoir en déduire aucune autre charge. L’abattement forfaitaire représente la totalité des charges déductibles. Ces revenus (diminués de l’abattement) sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils sont ajoutés à vos autres revenus, pour être ensuite soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif.

Le régime réel

Le régime réel s'applique lorsque les revenus générés par la location du bien meublé dépassent le seuil des 70 000 euros par an. Vous pouvez également opter pour ce régime fiscal si vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien.

Ce régime est proposé en option aux Loueurs en Meublé Non Professionnels. C’est pourquoi vous devez indiquer expressément ce choix à votre centre des impôts, pour un calcul de l’impôt juste et précis. L’option est valable deux ans, et se renouvelle automatiquement. Le régime réel d'imposition suppose de tenir une comptabilité et de faire appel aux services d’un expert-comptable.

Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des charges liées à votre investissement : intérêts d’emprunt, taxe foncière, honoraires comptables, charges de copropriété, prime d’assurance, etc. Vous pouvez également déduire l’amortissement du montant réel de vos achats et investissements.

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