En quoi consiste la loi Duflot ?

Entrée en vigueur le 1er janvier 2013, ce dispositif succède à la loi Scellier et précède la loi Pinel.

Le principe de la loi Duflot

La loi Duflot a été élaborée par Cécile Duflot, ministre du Logement et de l’Égalité des territoires sous le gouvernement de François Hollande. Le principe de ce dispositif consiste à faciliter l’accession à la propriété des foyers les plus modestes localisés dans des zones en tension locative. Il succède à la loi Scellier, un ancien dispositif de défiscalisation pour l’investissement locatif. 

Très similaire à la loi Pinel, la loi Duflot concerne uniquement les transactions immobilières opérées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. Elle encourage l’investissement dans des logements neufs destinés à la location. Elle vise plus particulièrement à proposer des loyers accessibles à environ 80 % de la population française des villes où la demande excède largement l’offre.  

Afin d’attirer les investisseurs, ce dispositif présente plusieurs avantages fiscaux :

• Une réduction d’impôt de 18 % (pour une durée de location de 9 ans et dans la limite de 300 000 €)
• La possibilité de déduire toutes les charges (taxe foncière, frais, intérêts…)
• Le bénéfice de la réduction d’impôt s’applique sur l’acquisition ou la construction de deux logements (par an et par foyer fiscal).

Il faut cependant respecter quelques conditions pour pouvoir bénéficier de ces atouts. 

Les différences entre Duflot et Pinel

Il est important de noter que, désormais, la loi Pinel remplace la loi Duflot. Les opérations immobilières réalisées après le 31 août 2014 sont concernées par ce dispositif. Mais quelles sont les différences entre ces deux lois ?  

Avec la loi Pinel, il est maintenant possible de louer son bien à un ascendant ou un descendant (sous certaines conditions tout de même). La loi Duflot ne l’autorisait pas.

Aussi, le dispositif Pinel est plus flexible concernant la durée de location minimale. Ainsi, vous avez le choix entre 6, 9 ou 12 ans. Le taux de réduction d’impôt varie entre 12 % et 21 %, selon la durée choisie (6 ans : 12 %, 9 ans : 18 %, 12 ans : 21 %).

Quelles sont les conditions d’application du dispositif Duflot ?

Quelles sont les zones concernées par la loi Duflot ?

Le 25 juin 2014, Sylvia Pinel, l’ancienne ministre du Logement, a annoncé les nouvelles zones Duflot afin de favoriser l’investissement locatif et l’accession à la propriété dans les zones en pénurie. Grâce à ces modifications, les acquéreurs souhaitant louer leur bien pour 12 ans disposent d’un meilleur taux de réduction d’impôt, soit 21 % au lieu de 18 %.

Pour définir les nouvelles zones Duflot, un critère essentiel a été pris en compte : la tension du marché immobilier au niveau local. En d’autres termes, si la demande est trop importante par rapport à l’offre, alors la zone sera considérée comme tendue. Au contraire, si l’offre répond à la demande, alors la zone sera réputée détendue. De cette manière, les communes ont été classées en fonction de la tension immobilière sur le marché local. Certaines villes présentent en effet plus de difficultés que d’autres pour répondre au besoin de logements locatifs. 

La révision du zonage a commencé dès 2013 puis a abouti à un arrêté le 6 août 2014. Ainsi, depuis le 1er octobre 2014, les logements doivent se trouver dans les zones suivantes pour être éligibles au dispositif :

• Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne
• Zone A : les agglomérations de l’Île-de-France et de la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français
• Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, les communes considérées comme chères (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry…), les départements d’outre-mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent
• Zone B2 : les autres communes de plus de 50 000 habitants et les communes limitrophes de la zone B1.

Certaines communes de la zone A ont été déclassées en zone B2 comme Bendejun, Castillon, Caussols, Coaraze, Courmes, Duranus, Loisin, Moulinet, Peille et Peillon. Finalement, des communes de la zone B1 ont été déclassées en zone B2.

Comment calculer la réduction d’impôt ?

Selon le prix et le nombre de mètres carrés du bien, il existe plusieurs calculs pour obtenir le montant de la réduction d’impôt.

Calcul de la loi Duflot

Avec la loi Duflot, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 18 % pouvant atteindre jusqu’à 29 % en outre-mer. Cet avantage est cependant encadré :

• Réduction applicable dans la limite de 300 000 €
• Prix plafonné à 5 500 € par mètre carré
• Une réduction maximale de 6 000 € par an pendant 9 ans soit 54 000 € en tout.

Exemple : Madame B. achète un bien immobilier de 40 m² d’une valeur de 125 000 € à Lille. 

• Réduction d’impôt totale : 125 000€ x 0,18 = 22 500 
• Réduction d’impôt annuelle : 22 500 / 9 = 2 500.

Madame B. bénéficie donc d’une réduction d’impôt de 22 500 € sur 9 ans, soit une réduction de 2 500 € par an.

Plafond du calcul fiscal

Mais que se passe-t-il lorsque le prix du mètre carré dépasse 5 500 €, ou que le prix du logement excède 300 000 € ?

Dans le premier cas, seule la partie égale à 5 500€ par m² bénéficiera de l’avantage fiscal.

Exemple : Monsieur C. achète un appartement de 30 m² éligible en Duflot d’une valeur de 175 000 € à Lille. Si l’on calcule le prix du mètre carré, on obtient environ 5 833 € (175 000 / 30 ≈ 5 833,33), ce qui est supérieur au prix de 5 500 € par mètre carré imposé. Dans ce cas, le calcul est le suivant :

• 5 500 x 0,18 x 30 = 29 700.

La réduction sera alors de 29 700 € sur 9 ans, soit 3 300 € par an.

Lorsque le prix du bien dépasse 300 000 €, le calcul sera aussi différent.

Exemple : Madame D. achète un logement Duflot de 55 m² à 310 000 €. D’après le calcul, elle devrait bénéficier de :

• Réduction d’impôt totale : 5 500 x 0,18 x 55 = 54 450
• Réduction d’impôt annuelle : 54 450 / 0 = 6 050.

Pourtant, la réduction maximale par an est de 6 000 €. Ce montant sera donc plafonné à 54 000 € au lieu de 54 450 € (soit 6 000 € par an au lieu de 6 050 €).