Loi Pinel 2020 : le guide pratique

La loi Pinel 2020 ouvre droit à une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €. Mode d’emploi pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation.

Sommaire
Qu’est-ce que la loi Pinel 2020 ?
Pourquoi investir avec le dispositif Pinel ?
Les conditions d’éligibilité pour investir en loi Pinel en 2020
Calcul de la réduction d’impôt
A retenir pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel 2020

Qu’est-ce que la loi Pinel 2020 ?

Le dispositif Pinel est une loi d’aide à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf qui vise à soutenir la construction de logements en France métropolitaine et dans les départements d’Outre-Mer (loi Pinel Outre-Mer). Présenté par le gouvernement Valls et la ministre du Logement Sylvia Pinel en Août 2014, cette loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2015 en remplacement de la loi Duflot.

Le principe est simple : vous achetez un logement neuf et vous le louez pendant une durée minimale de 6 ans. En contrepartie, vous réduisez le montant de votre impôt sur le revenu, proportionnellement au prix d’achat du bien et de la durée de mise en location. Selon le prix d’acquisition de votre bien immobilier, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 €.

Cependant attention, l’octroi du bénéfice fiscal est subordonné à des conditions d’éligibilités.

Le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation mise en place pour stimuler la construction de logements neufs dans les zones tendues d’une part (en France métropolitaine et dans les départements d’Outre-Mer), et favoriser l’accès au logement d’autre part. Le dispositif Pinel succède au dispositif Duflot et à la loi Scellier. Par rapport au dispositif Duflot, les conditions d’éligibilité pour les investisseurs ont été assouplies et les avantages fiscaux revus à la hausse. L’article 199 novovicies du Code général des impôts prévoit le maintien de ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2021 : les investissements réalisés jusqu'à cette date donneront l'accès aux avantages fiscaux. Il est à noter la loi de finances 2020 prévoit que le dispositif sera dorénavant réservé exclusivement aux investissements réalisés dans des logements situés en bâtiments d'habitation collectif, et qu'il sera supprimé pour les logements individuels, comme les maisons individuelles, à compter du 1er janvier 2021.

Pourquoi investir avec le dispositif Pinel ?

Si l’objectif premier d’investir en loi Pinel est de bénéficier de la réduction d'impôts, il ne faut pas se focaliser sur ce seul critère avant de vous lancer dans ce type de projet. En effet, ce dispositif de défiscalisation immobilière revêt d’autres avantages tout aussi intéressants.

Défiscaliser pour réduire son imposition

Avantage principal d’un investissement en loi Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €, étalée sur 12 ans maximum.

Le montant de votre défiscalisation dépendra du prix d’achat du bien immobilier d’une part et de la durée d’engagement de location d’autre part.

Concrètement qu’est-ce que cela signifie :

  • Si vous vous engagez à louer le logement pendant 6 ans : le montant de la réduction d’impôt est égal à 12 % du prix d’achat. L’avantage fiscal est échelonné sur les 6 années de location, soit 2 % par an.
  • Si vous louez le logement pendant 9 ans : le montant de la réduction d’impôts est égal à 18 % du prix de revient du bien immobilier. L’avantage fiscal est échelonné sur les 9 années de location, soit 2 % par an.
  • Si vous prolongez la location sur une durée totale de 12 ans : le montant de la réduction d’impôt est égal à 21 % du prix de revient du bien immobilier. L’avantage fiscal est échelonné sur les 12 années de location, soit 2 % par an les 9 premières années, puis 1 % par an les 3 dernières années.

Si vous payez au minimum 3 000 € d’impôts par an, investir en loi Pinel peut-être une bonne solution pour investir dans l’immobilier neuf et réaliser des économies sur vos impôts.

Se constituer un patrimoine immobilier sans apport

Une autre bonne raison justifie d’investir dans le dispositif Pinel : vous devenez propriétaire et réalisez un investissement immobilier dans des conditions de financement avantageuses.

  • En tant qu’investissement locatif, votre acquisition est en grande partie financée par le locataire. En effet, les loyers peuvent permettre de rembourser une part importante de vos mensualités de prêt.
  • Le dispositif de défiscalisation vous fait bénéficier de réductions d’impôts annuelles, pendant une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans. Résultat : vous économisez de l’argent.

Préparer sa retraite

L’investissement en loi Pinel est également un bon moyen d’anticiper sa retraite. Au terme de votre engagement de location – 6 ans, 9 ans ou 12 ans – vous disposez librement du logement. Vous pouvez alors choisir :

  • De le maintenir en location : vous percevrez un complément de revenus une fois l’emprunt remboursé ;
  • De l’habiter : une fois à la retraite, vous pouvez emménager dans le logement. Votre prêt remboursé, vous habiterez le logement gratuitement ;
  • De le vendre : vous vendez le bien immobilier et disposez de la somme d’argent pour réaliser vos projets (achat d’une nouvelle résidence principale, acquisition d’une résidence secondaire, complément de retraite, etc).

Protéger ses proches

La loi Pinel, depuis le 1er septembre 2014, vous permet de louer le logement acquis à titre d’investissement locatif à vos ascendants et descendants.

Investir en loi Pinel est donc un moyen de loger ses proches dans des conditions avantageuses et sécurisantes, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal.

En constituant un patrimoine immobilier, vous protégez également vos proches (conjoint et enfants) sur le plan financier si vous décidez de leur transmettre ce patrimoine. Que vous choisissiez la donation de votre vivant, ou que le patrimoine immobilier soit transmis par voie de succession, vos descendants profitent d’une sécurité financière considérable.

Vous pouvez louer aux membres de votre famille à condition qu’ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal et sous réserve qu’ils respectent les plafonds des ressources du dispositif.

Les conditions d’éligibilité pour investir en loi Pinel en 2020

Schématiquement, la loi Pinel fonctionne ainsi :

  1. Vous achetez un logement éligible au dispositif ;
  2. Vous mettez en location et respectez les conditions liées au locataire d’une part, au contrat de bail d’autre part ;
  3. Vous bénéficiez d’un avantage fiscale pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur une durée maximale de 12 ans ;
  4. Vous choisissez de vendre ou de mettre en location le bien à la fin de l’opération.

Pour bénéficier de la défiscalisation, il faut donc remplir 3 types de conditions : des conditions liées au bien immobilier, des conditions liées aux modalités de mise en location, des conditions liées au profil du locataire.

Achat immobilier en loi Pinel : les conditions liées au bien immobilier

Votre investissement locatif en loi Pinel 2020, doit remplir 3 conditions pour vous faire bénéficier de l’avantage fiscal. Une condition liée à la nature du bien immobilier, une condition liée à la performance énergétique du logement et une condition liée à sa localisation du logement.

La nature du bien immobilier

Vous devez investir au choix dans l’un des biens immobiliers suivants :

  • Un logement neuf. Le logement est considéré comme neuf à condition d’avoir été construit dans les 5 années précédant l’achat, et de n’avoir jamais été mis en location jusqu’alors ;
  • Un logement vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). Dans le cadre d’un achat en VEFA, veillez au respect de certains délais : la construction doit être achevée dans un délai maximum de 30 mois à compter de la signature, et vous devez signer l’acte authentique avant le 31 décembre 2021 (fin du dispositif Pinel).
  • Une construction neuve. Là encore, respectez les délais légaux : l’achèvement des travaux de construction de votre maison doit être achevé dans un délai maximum de 30 mois à compter de l’obtention du permis de construire, et vous devez signer l’acte authentique avant le 31 décembre 2021. Attention, la construction de maison individuelle ne sera plus éligible à la loi Pinel à partir du 1er janvier 2021.

A noter : vous bénéficiez également du dispositif de défiscalisation dans le cadre de l’acquisition d’un logement ancien à condition de réaliser des travaux de rénovation pour un montant minimum de 25 % du montant global de votre achat. Si vous optez pour ce type d’investissement locatif nous vous invitons à vous tourner vers la loi Pinel dans l’ancien ou la loi Denormandie.

La performance énergétique du bien immobilier 

Autre condition liée au bien immobilier à acquérir : son niveau de performance énergétique. Le logement neuf doit impérativement répondre aux normes de la Réglementation Thermique 2012 - RT 2012 - ou au label BBC 2005.

A noter : la délivrance des permis de construire est de toute façon soumise au respect de cette réglementation thermique.

Le zonage Pinel en 2020

Dernière condition pour bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel : la localisation du bien immobilier. Le logement neuf que vous achetez doit être situé dans les zones éligibles à la loi Pinel : zone A, zone A bis ou B1, ou les communes couvertes par un CRSD (Contrat de Redynamisation de Site de la Défense).

Le zonage est relativement large, et correspond aux communes dans lesquelles le besoin en logements neufs est important. Sont notamment éligibles à la loi Pinel 2020 les communes de Paris et de l’Île-de-France, les métropoles de plus de 250 000 habitants, ainsi que les villes dans lesquelles les prix des loyers sont particulièrement élevés.

Zones éligibles au dispositif Pinel 2020
Zone A bis Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise
Zone A Ile de France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, partie française de l’agglomération Genevoise
Zone B1 Grandes agglomérations (Rennes, Toulouse,etc.), grande couronne parisienne, certaines villes ou les prix sont très élevés (Bayonne, La Rochelle, Annecy, etc.), la Corse, les DOM
Zone B2* Les villes de plus de 50 000 habitants non situées sur les autres zones.
Zone C* Reste du territoire

*Attention : les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis la loi des finances 2018.

Mise en location : les plafonds Pinel liées au bail

Pour bénéficier de la loi Pinel 2020, vous devez remplir 6 conditions au moment de louer votre bien :

  1. Le 1er bail doit être signé dans un délai maximum de 12 mois à compter de votre achat ou de l’achèvement des travaux ;
  2. Le bien immobilier est mis en location nu ;
  3. Le logement constitue la résidence principale du locataire ;
  4. Le loyer hors charges est fixé dans la limite des plafonds légaux ;
  5. L’engagement de mettre le bien en location pour une durée minimale de 6 ans ;
  6. Le montant total du prix d’achat ne dépasse pas 300 000€.

Votre investissement locatif devra donc veillez au respect du plafond des loyers, du plafond des ressources du locataire et du plafond de votre niche fiscale.

Les plafonds des loyers :

  • Les plafonds de loyer mensuel en loi Pinel sont fixés par décret, et revus chaque année au 1er janvier.
  • Le montant maximum de loyer applicable, hors charges, varie en fonction de 2 critères : la zone de localisation du logement d’une part, la surface habitable du logement d’autre part.
LES PLAFONDS DE LOYERS PINEL EN 2020
Zone A bis Reste de la zone A B1 B2
17,43 €/m2 12,95€/m2 10,44€/m2 9,07€/m2

Les plafonds de ressources du locataire :

  • Les revenus du foyer fiscal du locataire doivent être inférieurs aux plafonds fixés par la loi et révisés à une fréquence annuelle ;
  • Le montant du plafond dépend de la composition du foyer – personne seule ou en couple, nombre de personnes à charge – et de la zone de localisation du logement. Vous prenez en compte le revenu fiscal de référence du locataire en année N-2.
Plafonds des revenus des locataire éligible au dispositif Pinel en 2020
Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 38.236€ 38.236€ 31.165€ 28.049€
Couple

57.146€

57.146€ 41.618€ 37.456€
+ 1 personne à charge 74.912€ 68.693€ 50.049€ 45.044€
+ 2 personnes à charge 89.439€ 82.282€ 60.420€ 54.379€
+ 3 personnes à charge 106.415€ 97.407€ 71.078€ 63.970€
+ 4 personnes à charge 119.745€ 109.613€ 80.103€ 72.093€
Majoration par personne à charge supplémentaire  +13.341€ +12.213€ +8.936€ +8.041€

Les plafonds de la niche fiscale :

Sachez que votre réduction d’impôts en loi Pinel est calculée sur un montant total d’acquisitions de 300 000 € maximum – dans la limite d’un prix au m² inférieur ou égal à 5.500 €.

A ce plafond du montant de votre investissement, vous êtes capés à 2 achats immobilier par an.

A noter : votre réduction d’impôt s’applique quoi qu’il en soit sous réserve du principe du plafonnement global des niches fiscales. C’est-à-dire que vos avantages fiscaux, tous types confondus, se limitent à un montant maximum de 10 000 € par an.

Calcul de la réduction d’impôt

Comment est calculé le montant de la réduction d’impôt en loi Pinel ?

En étant investisseur en loi Pinel, vous profitez d’un dispositif de défiscalisation avantageux : vous déduisez une partie du prix de votre achat immobilier de vos impôts sur le revenu. Le montant de votre réduction d’impôt dépend de la durée de mise en location du logement.

  • Vous louez votre bien immobilier pour une durée minimum de 6 ans : vous bénéficiez d’une réduction d’impôt à hauteur de 12 % du prix total de votre investissement. A noter : les frais de notaire et les frais d’agence, le cas échéant, sont inclus dans le montant de votre acquisition. Chaque année pendant 6 ans, vous bénéficiez de 2 % de réduction d’impôt ;
  • Vous vous engagez sur une période de location de 9 ans : votre réduction d’impôt, sur la base de 2 % par an, atteint 18 % du montant de votre investissement immobilier au total ;
  • Vous prolongez la mise en location pendant 3 ans : chaque année pendant 3 ans, vous continuez de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 1 % du prix de votre acquisition. Sur 12 ans, votre avantage fiscal vous permet de financer votre investissement locatif à hauteur de 21 %.

 

Etalement des taux de réduction d’impôt avec le dispositif Pinel: 

Pour un engagement initial de 6 ans
  Taux Répartition de la réduction d’impôt
Période initiale de 6 ans 12% 2% par an
1ère prolongation de 3 ans 6% 2% par an
2ème prolongation de 3 ans 3% 1% par an
Engagement initial de 9 ans
  Taux Répartition de la réduction d’impôt
Période initiale de 9 ans 18% 2% par an
Prolongation de 3 ans 3% 1% par an

Attention : au moment de vous engager sur une durée de location de 9 ans, si vous décidez de vendre entretemps, vous perdez votre avantage fiscal. Vous pouvez en revanche choisir une durée d’engagement de 6 ans, que vous prolongez une ou deux fois 3 ans.

A retenir pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel 2020 :

1.    Investissez avant le 31 décembre 2021.
2.    Achetez un bien neuf ou en VEFA dans une commune des zones A, Abis ou B1.
3.    Déterminez la durée d’engagement de location en fonction du montant de l’avantage fiscal que vous visez.
4.    Mettez votre bien en location en respectant les conditions liées aux plafonds de loyer et de ressources des locataires.

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