Qu’est-ce que le statut du Loueur en Meublé Professionnel ?

En mettant un bien meublé en location, vous pouvez opter pour le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Sur le plan fiscal, l’activité du loueur en meublé est une activité commerciale dont les revenus sont considérés comme des revenus fonciers. Ce statut offre quelques avantages notables en matière d’imposition.

Toutefois, il ne faut pas confondre le statut du Loueur en Meublé Professionnel avec celui du Loueur en Meublé Non professionnel (LMNP). En effet, en matière d’investissement locatif et de location d’habitation, le propriétaire bailleur a le choix de mettre sa maison ou son appartement sur le marché sans meuble (location nue) ou avec des meubles (location meublée). 

Par défaut, tout propriétaire qui souhaite proposer de la location meublée est considéré comme un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans ce cas, il s’agit d’une activité commerciale qui relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers. En effet, pour demander le statut LMP, le propriétaire doit réunir certaines conditions. 

Quelles sont les conditions pour être en LMP ?

Pour profiter du statut LMP, le propriétaire bailleur doit respecter certaines modalités relatives aux recettes locatives, d’une part, ainsi qu’à la location en elle-même d’autre part.

LES CONDITIONS À RESPECTER CONCERNANT LES RECETTES LOCATIVES

Pour espérer obtenir le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le propriétaire doit réunir deux conditions. Dans un premier temps, le total des recettes annuelles (total des loyers taxes et charges inclus) ne doit pas dépasser 23 000 euros pour son activité de location sur l’année civile (du 1er janvier au 31 décembre). Si votre activité est lancée en cours d’année, le plafond peut être ajusté. 

Enfin, le montant total de ces recettes doit être supérieur à l’addition des autres revenus d’activités du foyer fiscal (salaires, bénéfices agricoles, autres bénéfices industriels et commerciaux, etc.). Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, alors le propriétaire bailleur sera automatiquement considéré comme un Loueur en Meublé Non Professionnel.

Notez, par ailleurs, que le statut LMP est déterminé par le foyer fiscal et s’applique à l’ensemble de leurs locations meublées. De la même façon, le loueur en meublé professionnel n’a aucune obligation de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). 

Une exception existe pour l’activité de chambre d’hôtes qui inclut des prestations de services comme le petit-déjeuner ou le nettoyage des locaux, par exemple. Dans ce cas, le loueur ne pourra opter pour le statut LMP puisque son régime fiscal relèvera de la para-hôtellerie. 

LES CONDITIONS À RESPECTER CONCERNANT LA LOCATION

Pour que le loueur puisse opter pour le statut LMP, le logement mis sur le marché doit obligatoirement être une habitation meublée louée à l’année. Il peut s’agir d’une partie de la maison du bailleur ou d’une demeure qui fait l’objet d’une location saisonnière. 

Toutefois, pour être considéré comme meublé, le bien doit offrir au locataire l’ensemble des éléments mobiliers nécessaires, comme défini dans le décret du 31 juillet 2015. Le logement doit ainsi disposer :

• D’une vaisselle complète 
• De plaques de cuisson 
• D’étagères de rangement 
• D’une literie, etc. 

Quelle est la fiscalité qui s’applique pour le Loueur en Meublé Professionnel ?

La fiscalité du bailleur en LMP est également régie selon ses propres règles, qu’il s’agisse de TVA ou de régime d’imposition.

LA TVA 

D’une façon générale, la location en meublé n’est pas soumise à la TVA. La TVA ne peut être appliquée que si le bailleur propose au moins trois des quatre prestations suivantes en sus de la location :

• La fourniture du linge 
• Le petit-déjeuner 
• La réception de la clientèle
• Le nettoyage des lieux.

LE RÉGIME D’IMPOSITION

Le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) vous offre la possibilité de sélectionner votre régime d’imposition selon le montant de vos recettes. Vous aurez ainsi le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel.

Fiscalité du LMP au régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est un régime forfaitaire. Il est donc impossible de déduire les charges liées à l’exploitation de votre bien (taxe foncière, achat de meubles, intérêts d’emprunt, etc.). Toutefois, avec ce régime, un abattement de 50 % est appliqué sur vos recettes locatives par l’administration fiscale. Néanmoins, si vous souhaitez opter pour le régime micro-BIC, alors le total de vos loyers annuels ne doit pas dépasser 72 600 euros. 

À titre d’exemple, si au 31 décembre 2020 vous avez réalisé 16 000 euros de revenus locatifs pour votre location meublée, vous ne serez imposable que sur 7 000 euros grâce à l’abattement de 50 %.

Fiscalité du LMP au régime réel

À l’inverse du régime micro-BIC, avec le régime réel, il est possible de déduire certaines charges. Toutefois, ces dernières doivent être engagées dans l’intérêt de l’exploitation de votre logement et être justifiées par des factures. Il peut s’agir :

• Des intérêts d’emprunt 
• De l’achat de meubles 
• De la taxe foncière 
• De votre assurance loyers impayés 
• De vos charges de copropriété, etc. 

Outre cet atout, il est également possible de déduire les amortissements du bien immobilier. Ainsi, l’administration fiscale vous autorise à retirer une fraction du prix d’achat de votre logement sur vos recettes locatives chaque année.

LES IMPÔTS LOCAUX

Enfin, notez que les habitations louées meublées sont soumises à la taxe foncière, à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) dans le cas où la location meublée ne serait pas incluse dans la demeure principale du propriétaire ainsi qu’à la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) dans le cas où votre chiffre d’affaires hors taxe serait supérieur à 500 000 euros. 

Quels sont les avantages d’opter pour le statut LMP ?

Le statut du Loueur en Meublé Professionnel repose sur de nombreux atouts. 

AMORTISSEMENT DES LOCAUX

Le propriétaire-bailleur peut pratiquer ce que l’on appelle l’amortissement des locaux. Le prix d’acquisition du bien n’entre pas dans la catégorie des charges déductibles. Toutefois, il est possible d’amortir ce montant en fonction de la durée réelle de détention de la maison ou de l’appartement. Aussi, si la durée de détention est estimée à 50 ans, alors vous pourrez déduire 2 % du montant du logement chaque année pendant cette période.

DÉDUCTION DES DÉFICITS ET TAXATIONS DES PLUS-VALUES

Autre avantage, les déficits éventuels peuvent être déduits du revenu global du foyer, et ce, sans limitation de montant. Ainsi, les déficits créés par des charges engagées avant le début de la location peuvent être soustraits des revenus des trois premières années de location, à hauteur d’un tiers chaque année. 

De la même façon, en cas de cession du logement, le bailleur en LMP est assujetti au régime des plus-values professionnelles (et non pas celui des particuliers). Aussi, dans le cas où l’habitation aurait été acquise il y a moins de deux ans, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Si, toutefois, l’achat a eu lieu il y a plus de deux ans, la plus-value est une plus-value à court et à hauteur des amortissements déduits. En ce qui concerne le surplus, on y applique une plus-value à long terme, imposée au taux forfaitaire de 16 % plus des prélèvements sociaux. 

L’EXONÉRATION DES PLUS-VALUES DE CESSION

Il existe une exonération totale du paiement d’un impôt lorsque les recettes locatives sont inférieures à 90 000 euros HT au cours des deux années qui ont précédé la cession. Pour que cette exonération soit valide, néanmoins, l’activité de location meublée doit avoir commencé depuis au moins cinq ans. 

De la même façon, l’exonération est partielle dans le cas où les recettes locatives seraient comprises entre 90 000 et 126 000 euros.

Enfin, notez qu’en plus de cette exonération, vous n’êtes pas soumis à l’Impôt Sur la Fortune (ISF) si vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 euros et qu’elles représentent plus de la moitié de vos revenus.  

Comment déclarer ce statut auprès de l’administration fiscale ?

En fonction de la structure juridique choisie par l’entrepreneur, les revenus de la location meublée doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) si le propriétaire a opté pour l’impôt sur le revenu. S’il a sélectionné l’imposition sur les sociétés, alors il devra déclarer ses revenus sur le formulaire n° 2065-SD. Enfin, il dépend du régime de la micro-entreprise si son chiffre d’affaires hors taxe est inférieur à 176 200 euros pour les meublés classés et 72 600 euros pour les meublés non classés. 

Si vous décidez d’opter pour le statut LMP pour votre location, vous devez notifier la création de votre activité au Centre des Formalités des Entreprises (CFE). Pour ce faire, vous devez remplir le formulaire p0i et l’envoyer au greffe auquel votre habitation est rattachée afin d’obtenir un n° SIRET à inscrire sur votre déclaration de revenus.