Acheter en couple

Acquérir un bien immobilier à deux n’est pas sans conséquence. Il faut, en effet, prévoir quelques ajustements selon la situation maritale des acheteurs. Que vous soyez un couple marié, pacsé ou concubin, cela influence notamment sur l’héritage du logement en cas de décès de l’un des propriétaires ou si une séparation a lieu. Vous l’aurez compris, lorsqu’on achète en couple, il est essentiel de prendre certaines précautions. Voici quelques conseils qui vous permettront de préparer votre projet d’achat immobilier en commun au mieux.

Sommaire
Acheter en couple marié
Acheter en couple pacsé
Acheter en concubinage

Quelles sont les conséquences d’investir dans un bien en tant que couple marié ?

C’est le régime matrimonial du couple marié qui détermine ce qui appartient à chacun des époux, propriété incluse. Ainsi, le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts nécessite un partage équitable de l’ensemble des biens immobiliers des époux. Ces derniers peuvent être acquis avant ou après le mariage. 

Dans ce régime légal, les mariés disposent exactement des mêmes droits sur les biens, et en sont propriétaires tous les deux. En cas de décès de l’un des époux, le dernier vivant reste propriétaire de la maison ou de l’appartement. Il acquiert ce que l’on appelle l’usufruit du logement (hors famille recomposée). Dans le cadre d’un divorce, les époux sont tenus de se répartir les biens en parts égales, quel que soit l’époux qui rembourse le prêt. En revanche, si l’un des deux conjoints finance plus de 50 % du bien par des fonds propres (économies accumulées avant le mariage, héritage, donation), il peut, en cas de divorce et en apportant des preuves, revendiquer la pleine propriété du bien (ou une récompense). 

Si les mariés s’opposent à cette répartition à parts égales des biens acquis avant et après le mariage, ils peuvent, dans ce cas, le stipuler en rédigeant un contrat de mariage en présence d’un notaire. En effet, sous le régime de la séparation des biens, chacun reste propriétaire des logements qu’il a achetés après le mariage.

Quelles sont les conséquences de devenir propriétaires d’une maison en tant que couple pacsé ?

Le pacte civil de solidarité (PACS) est un contrat signé entre deux personnes majeures qui souhaitent orchestrer leur vie commune. Ils deviennent dès lors des partenaires de pacs. C’est une sorte de statut intermédiaire entre le concubinage et le mariage. Voté en 1999, ce régime a connu différents remaniements en matière de lois sur les successions et les libéralités entrées en vigueur en 2007. De ce fait, les conséquences d’acheter un bien en tant que couple pacsé ne sont pas les mêmes, selon que le PACS ait été signé avant ou après cette date. 

Le cas du pacs conclu avant le 1er janvier 2007

Ce sont les dispositions de la loi du 15 novembre 1999 qui régissent les biens et parts sociales détenues par un couple pacsé avant le 1er janvier 2007. Ainsi, sauf mention contraire, les biens acquis après le PACS sont automatiquement soumis au régime de l’indivision. Autrement dit, la maison ou l’appartement est présumé indivis par moitié. Dès lors qu’un partenaire investit dans un bien, l’autre est supposé propriétaire de moitié. Dans l’acte d’acquisition, néanmoins, il est possible de stipuler une répartition différente ou de préciser que le bien appartiendra effectivement à l’un ou l’autre des partenaires. 

Malgré tout, les biens achetés avant la conclusion du PACS restent la propriété exclusive du partenaire qui les a acquis. 

Le cas du pacs conclu après le 1er janvier 2007

Depuis le 1er janvier 2007, la loi a changé concernant le PACS. C’est maintenant la séparation des patrimoines qui prime. En l’occurrence, l’article 515-5 du Code civil précise que chacun des partenaires garde la libre disposition, l’administration, ainsi que la jouissance de ses biens personnels. Chacun des partenaires est donc pleinement propriétaire des biens qu’il possède ou qu’il achète pendant le PACS.

Malgré tout, rien n’empêche des partenaires pacsés d’acheter en couple et de jouir d’un bien commun. Ils peuvent, dans ce cas, opter pour le régime de l’indivision si la séparation des biens est le régime du PACS par défaut. Cela est possible dès la signature du PACS, ou plus tard, à travers une convention modificative. Dès lors que l’option est valide, les biens acquis par les partenaires appartiennent indivisément de moitié à chaque personne. Dans le cas où l’investissement ne serait pas réalisé de façon équitable, il est aussi possible de préciser dans l’acte d’achat les sommes engagées par chacun. En cas de vente, ils récupèrent alors leurs parts au prorata de l’investissement personnel. 

En cas de décès de l’un des deux partenaires, le logement revient au conjoint survivant dès lors qu’il s’acquitte des droits de succession. Si le couple avait des enfants en commun, alors le conjoint dispose de ce que l’on appelle une quotité disponible. Ses parts de la maison ou de l’appartement varient en fonction du nombre d’enfants.

Quelles sont les conséquences d’acheter en couple lorsque l’on est concubins ?

Devant la loi, les concubins n’ont aucun lien relationnel. Ainsi, dès lors que le couple envisage d’acquérir un bien en commun, il est important de prévoir en amont différentes issues afin de profiter d’une bonne sécurité juridique.

En effet, aucune loi n’encadre les couples qui achètent alors qu’ils sont en concubinage et qui ne sont pas liés juridiquement parlant. Ce sont à eux d’arranger diverses dispositions dans ce que l’on appelle une convention d’indivision consacrée à la redistribution de l’habitation lors d’une rupture et de la protection du partenaire restant si l’un des deux décède. 

Pour les couples en concubinage qui ont la volonté d’acquérir un logement ensemble, ils peuvent :

  • Acheter l’habitation en indivision 
  • Créer une SCI.

Acheter une maison ou un appartement en indivision

À partir du moment où des concubins investissent dans un bien immobilier ensemble, ils sont en indivision. Il s’agit, dans ce cas, d’une propriété partagée. L’indivision peut être égalitaire ou inégalitaire si l’un des deux concubins finance plus largement une partie de la maison ou de l’appartement. 

Il est préconisé d’indiquer, au moment de l’acquisition, la répartition du financement de chacune des personnes concernées dans la convention d’indivision. Et pour cause, en absence de précision, la loi suppose que l’acquisition a été réalisée de façon équitable, même si dans les faits, ce n’était pas le cas. 

Si jamais les partenaires vivent une rupture, il existe deux cas de figure. Les partenaires peuvent se mettre d’accord et trouver une solution à l’amiable. Dans ce cas, ils peuvent mettre le logement en vente et récupérer ensuite sur le prix de vente le montant égal à leur investissement initial. L’un des deux concubins peut aussi faire le choix de racheter la part de l’autre afin de devenir pleinement propriétaire du logement. Sans aucun accord trouvé, c’est le partage judiciaire de l’habitation qui s’applique. Dans ce cas, c’est un juge qui procède au partage. En pratique, cela signifie que le logement est vendu et que les partenaires reprennent leur investissement sur le montant du bien. 

En outre, si l’un des partenaires meurt, ses biens sont attribués à ses héritiers (sauf mention contraire). Le partenaire survivant est alors co-indivisaire avec les descendants du conjoint de fait décédé. Si les partenaires avaient des enfants mineurs en commun, le conjoint de fait survivant peut obtenir un maintien de l’indivision. Les partenaires peuvent également se donner mutuellement leur part, en prévoyant des réserves qui jouent en faveur des descendants du défunt. Enfin, le couple peut aussi instaurer une clause de rachat précisant que le conjoint de fait restant peut racheter la part de celui qui est décédé. 

Acheter une habitation en créant une SCI

L’autre possibilité d’acheter en couple lorsque l’on est en concubinage est de créer une SCI (Société Civile Immobilière). Cette solution est généralement plus sûre et mieux organisée que l’indivision. Les deux partenaires créent donc une SCI, et c’est elle qui est propriétaire du bien. Chaque personne formant le couple reçoit ensuite des parts sociales. 

En cas de rupture des concubins, le montant du logement est réparti en parts sociales. Le partage se voit alors grandement facilité.

En cas de décès de l’un des partenaires, ses parts vont de droit à ses descendants. Cela signifie que le partenaire survivant peut être lésé dans l’occupation du logement. Pour éviter cela, il est possible d’insérer une clause d’agrément, par exemple. Cette dernière offre la possibilité aux associés d’accepter ou d’empêcher l’entrée dans la SCI à d’autres personnes. Dans ce cas, le partenaire restant peut refuser aux héritiers d’être associés de la SCI s’il est capable de racheter leurs parts. 

Le démembrement croisé de propriété est également adapté dans ce genre de situation. Chaque conjoint de fait achète alors une partie des parts de la société en usufruit et l’autre en nue-propriété. Ce mécanisme est tel que lorsqu’un décès survient, l’autre récupère l’usufruit des parts dont il profite en nue-propriété. Le compagnon survivant jouit alors de la pleine propriété de la moitié des parts et de l’usufruit sur l’autre moitié. Dès lors, les descendants du conjoint de fait décédé ne jouissent que de la nue-propriété d’une partie des parts dans la société. Grâce à ce procédé, le partenaire restant peut rester vivre dans l’habitation.

Acheter en couple est donc parfaitement envisageable, que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage. Cependant, afin d’éviter les déconvenues, le mieux reste de s’informer pleinement en fonction de sa situation, et de toujours prévoir le pire.

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