Acheter à plusieurs : les solutions existantes

Il est de plus en plus fréquent d’acheter à plusieurs. Cette solution est parfois idéale pour diminuer les frais, fonder une famille ou investir entre amis. Pour acquérir un bien immobilier en groupe, différents systèmes sont envisageables suivant vos besoins, mais aussi vos problématiques. En l’occurrence, vous pourrez opter pour la création d’une SCI, l’achat en indivision ou le pacte tontinier.

Sommaire
Quelles sont les solutions pour acheter à plusieurs ?
Est-il possible de faire un crédit immobilier à plusieurs ?
Quels sont les avantages et les inconvénients d’acheter à plusieurs ?
Qui occupe le logement ?

Quelles sont les solutions pour acheter à plusieurs ?

Pour acheter à plusieurs, vous avez différentes possibilités. Les trois solutions principales étant le plus souvent de créer une SCI, de choisir de faire un achat en indivision ou d’investir par le biais du pacte tontinier.  

Créer une SCI

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société, qui permet à minimum deux personnes (physiques ou morales) de s’unir pour acquérir un bien immobilier. Afin d’être inscrite au greffe du tribunal de commerce, elle requiert la rédaction de statuts qui déterminent les apports de chaque associé, le nom de la société, son capital ainsi que son mode de fonctionnement.

Malgré ce formalisme, la SCI offre une grande souplesse, une certaine protection à ses associés ainsi que des avantages fiscaux. Son mécanisme est tel que chaque personne qui constitue la SCI possède un certain nombre de parts équivalent à son apport. Un ou plusieurs gérants sont ensuite nommés afin d’assurer la gestion du bien. Les décisions, quant à elles, sont prises de façon collective.  

La création de la SCI est souvent privilégiée pour acheter à plusieurs, car elle facilite la transmission du bien, et cela, dans le cadre d’un décès ou de la revente des parts de la société. En contrepartie, néanmoins, il existe certaines obligations comme l’organisation annuelle d’une assemblée générale ainsi que la tenue d’un registre comptable. 

Vous l’aurez compris, en constituant une SCI, l’ensemble des acheteurs possède des parts de la société qui est propriétaire du bien. Dès lors que l’un des acquéreurs souhaite quitter la SCI, il n’a qu’à revendre ses parts. Étant donné que ce sont les statuts qui établissent les règles de fonctionnement de la SCI, ils doivent être précis. Ainsi, ils peuvent prévoir la dissolution de la société en cas de décès d’un des membres. Il est également possible d’indiquer que les survivants peuvent, ou non, racheter ses parts sans que ses héritiers ne s’y opposent. 

Acquérir le bien en indivision

Acheter un bien à plusieurs en passant par l’indivision est certainement l’option la plus simple. Lors de la signature de l’acte authentique de vente, chaque acheteur devient co-indivisaire, soit propriétaire d’une part du bien. Le concept est tel que chacun est propriétaire suivant la somme qu’il investit et son implication dans le remboursement des mensualités du crédit immobilier. 

Il est donc primordial de préciser ces différentes informations dans l’acte d’achat. Autrement, en cas de décès, de revente ou de séparation, la répartition se fera de façon égale. Or, si les parts de chacun sont indiquées, le partage se fera au prorata de leur apport. 

En parallèle, toutes les décisions qui concernent le bien sont prises à l’unanimité. Cela signifie qu’en cas de travaux à effectuer, pour la mise en location du bien, la prise d’hypothèque ou la vente du logement, l’accord de l’ensemble des associés est requis. Pour contrer cette obligation, la solution est d’établir une convention d’indivision qui désigne un gérant unique du bien. Ce document doit être rédigé en présence d’un notaire. 

Si vous achetez un bien à plusieurs en indivision, dès lors que l’un des copropriétaires veut se retirer, il existe deux possibilités :

  • Le bien est vendu et il récupère son apport 
  • Les autres membres lui rachètent sa part. 

À l’inverse de la SCI, en cas de décès d’un des indivisaires, ses héritiers sont en droit d’exiger leur héritage.

Opter pour le pacte tontinier

La tontine, ou clause d’accroissement, bien que plus rare, reste également une solution envisageable pour acheter à plusieurs. Elle regroupe différents acquéreurs, un seul contrat et un capital en commun pour investir dans un logement. La tontine est une clause intégrée dans le contrat d’acquisition qui précise qu’en cas de décès de l’un des investisseurs, sa part sera distribuée entre les autres acheteurs. Elle stipule également que le dernier survivant devient, quant à lui, propriétaire de l’habitation (ou de la totalité des actifs). Initialement, aucun membre n’est considéré comme propriétaire du bien. 

À l’inverse de l’indivision, même en revendant ses parts, il est impossible de quitter une tontine. Cette obligation assure, certes, une certaine stabilité à cette convention. Néanmoins, en cas de désaccord, il n’est pas envisageable de récupérer son apport, à moins d’avoir l’accord de l’ensemble des acheteurs pour revendre le bien.

Est-il possible de faire un crédit immobilier à plusieurs ?

Pour acheter un bien à plusieurs, il est possible de passer par l’emprunt immobilier. Dans ce cas particulier, néanmoins, le prêt doit être contracté au sein d’une seule et même banque. Les co-emprunteurs n’ont généralement pas l’obligation de demander exactement le même montant. 

Faire un crédit immobilier à plusieurs est un bon moyen d’augmenter la capacité d’emprunt. Cela signifie que le budget consacré à l’achat de la maison ou de l’appartement sera plus conséquent. Néanmoins, cela implique souvent la solidarité des co-emprunteurs. Autrement dit, si l’un des membres est dans l’incapacité de rembourser ses mensualités de crédit, ce sont les autres qui sont tenus de les payer à sa place.

Enfin, notez que si vous souhaitez bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ), vous n’aurez d’autre choix que d’opter pour l’indivision. En effet, l’achat en SCI n’est pas éligible à ce type de dispositif bancaire.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’acheter à plusieurs ?

Acheter à plusieurs présente des avantages, mais aussi des inconvénients qu’il est important de prendre en compte, afin de faire de ce projet une véritable réussite.

Les avantages d’acheter à plusieurs 

De façon générale, acheter à plusieurs permet d’avoir un budget d’achat plus important et donc de pouvoir viser des logements spacieux ou dont la localisation est intéressante. 

Si vous optez pour l’achat à plusieurs en passant par la création d’une SCI, cela vous offre une belle protection juridique, une grande souplesse dans la prise de décision qui se fait à la majorité et non pas à l’unanimité ainsi qu’une réduction concernant les droits de succession. Cette solution résout en grande partie les risques liés à l’indivision. 

En passant par l’indivision, vous n’avez aucuns frais à prévoir. C’est une solution simple à mettre en place et il est possible de quitter l’indivision à tout moment. Enfin, si vous choisissez plutôt le pacte tontinier pour votre acquisition, la protection juridique est forte, tout comme la protection d’une proche ou d’un conjoint en cas de décès.

Les inconvénients d’acheter à plusieurs 

Acheter à plusieurs en contractant un crédit immobilier engage grandement votre responsabilité. Les co-emprunteurs seront toujours solidaires en cas d’insolvabilité ou de manquement de l’un des membres. 

En outre, acheter à plusieurs en constituant une SCI est coûteux (comptez en moyenne 1 500 euros pour effectuer l’ensemble des démarches). Cela nécessite une gestion plus lourde, avec de nombreuses formalités administratives et une obligation de tenue des comptes par un expert-comptable. En parallèle, l’accord de l’ensemble des membres est requis pour envisager une revente. Enfin, notez qu’en créant une SCI, il existe une solidarité indéfinie concernant les dettes de la société. Autrement dit, l’ensemble des membres est responsable de la dette sociale, et ce, y compris sur leur propre patrimoine, au prorata de leur quote-part du capital.  

De plus, malgré les nombreux avantages de l’indivision, passer par cette solution compte aussi quelques inconvénients. En l’occurrence, il n’est pas possible d’empêcher un membre de vendre, sauf si les autres propriétaires rachètent sa part. En outre, toutes les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité. Il est donc essentiel que l’entente soit parfaite entre tous les membres sur le long terme, afin d’éviter les situations bloquantes. Enfin, en cas de décès, les parts ne reviennent pas aux copropriétaires, mais aux héritiers du défunt. 

En ce qui concerne la tontine, revendre le bien ou les parts de l’un des copropriétaires nécessite une décision prise à l’unanimité. Autrement dit, il faut l’accord de tout le monde. En outre, cette solution ne compte aucun avantage fiscal. En effet, avec la tontine, vous êtes soumis au droit de succession en cas de décès de l’un des membres. La taxation est similaire à celle d’une transmission à titre gratuit. Néanmoins, ces frais ne s’appliquent pas si le bien représente la résidence principale d’un couple pacsé ou marié ou qu’il est évalué à moins de 76 000 euros au moment du décès.

Qui occupe le logement ?

Acheter un logement à plusieurs ne signifie pas forcément que l’ensemble des investisseurs occupent le bien en même temps. Si vous achetez une maison de vacances, par exemple, vous pouvez instaurer un calendrier d’occupation équitable. Il peut être fait en se basant sur l’investissement financier de chacun.

Enfin, si vous achetez une maison à plusieurs afin d’en faire votre résidence principale, il est essentiel de rédiger des règles de copropriété. Ces dernières précisent les parties privées et communes de chacun ainsi que les servitudes de passage. L’aide d’un géomètre peut être requise si cela est nécessaire.

En bref, trois solutions s’offrent à vous si vous souhaitez acheter un bien à plusieurs : la SCI, la tontine ou l’indivision. Les trois possibilités comptent des avantages, mais aussi des inconvénients. L’essentiel est de se questionner sur vos besoins et vos problématiques afin d’opter pour le dispositif le plus approprié à votre situation.

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