La plupart du temps, les banques privilégient le cautionnement comme garantie, notamment pour le financement d’un achat dans le neuf. Le principe est assez simple : une personne physique ou morale, le plus souvent un organisme financier spécialisé, accepte de se porter garante dans le cas où vous ne pouvez plus rembourser votre crédit. Elle verse alors le restant du capital dû directement à la banque. Pour mettre en place cette garantie, la banque envoie votre dossier à l’organisme de cautionnement. Ce dernier lui renvoie alors une réponse, favorable ou non, après avoir analysé et étudié scrupuleusement votre dossier. 

Avec une caution en guise de garantie, vous bénéficiez de plusieurs avantages. Premièrement, c’est le moyen de vous dispenser de démarches administratives. La banque élabore en effet votre dossier et s’occupe de l’envoyer à l’organisme de cautionnement. Ainsi, vous obtenez une réponse dans un délai rapide. 

Autre avantage, l’organisme de cautionnement privilégiera toujours les solutions à l’amiable en cas de défaillance. Cela signifie qu’il ne saisira pas directement votre bien si vous arrêtez de payer, et qu’il trouvera d’autres alternatives, comme un échelonnement de la dette. Cette solution vous laissera un peu plus de temps si vous êtes confronté à des difficultés financières. Ce n’est qu’en dernier recours que l’organisme lancera une procédure de recouvrement judiciaire.  

Il existe plusieurs types de cautions : 

Certaines banques possèdent leur propre société de cautionnement, comme la Caisse d’Épargne (SACCEF), la Banque Populaire (SOCAMI) ou le Crédit Mutuel (CMH). Crédit Logement est également un organisme connu et spécialisé dans le cautionnement. 

L’hypothèque

Lorsque vous choisissez l’hypothèque, le notaire inscrit cette garantie auprès du Service de la Publicité Foncière (SPF). C’est un organisme administratif et fiscal géré par l’État dont le rôle est d’enregistrer les actes comme l’achat ou la vente d’un logement, les successions et bien sûr, les mises en hypothèque des biens immobiliers.   

Choisir l’hypothèque, c’est accepter que la banque puisse saisir votre bien en cas de non-paiement. Elle peut ensuite le vendre aux enchères afin de se rembourser les sommes manquantes. Tout comme un organisme de cautionnement, la banque privilégiera les solutions à l’amiable et notamment un échelonnement de la dette. Les biens ne sont jamais directement saisis. 

L’hypothèque vous permet de garantir votre prêt immobilier lorsque vous ne pouvez pas bénéficier d’une caution. Plusieurs raisons peuvent l’expliquer : 

• L’organisme de cautionnement a refusé votre dossier
• Votre prêt à l’accession sociale (PAS) est complété par un prêt à taux zéro (PTZ)
• Le montant de votre PAS est supérieur à 15 000 €. 

Cette garantie présente néanmoins quelques inconvénients. En effet, les démarches administratives sont assez complexes, notamment pour l’inscription au SPF. Ensuite, elle est coûteuse, et plus particulièrement en cas de remboursement anticipé. Par exemple, si vous souhaitez vendre votre bien avant la fin du crédit, l’hypothèque représentera environ 2 % du montant de votre emprunt. Cette somme inclut les frais de mainlevée, des frais permettant au notaire d’annuler votre inscription au Service de la Publicité Foncière. Avec une caution, vous ne payez qu’une commission et une participation au fonds mutuel de garantie, qui peut ensuite vous être restituée à hauteur de 75 % à la fin de votre crédit.      

Une fois que vous avez remboursé votre crédit, l’hypothèque disparaît au bout d’un an après le paiement de la dernière mensualité. Vous n’aurez donc pas de frais de mainlevée à prévoir. 

Le nantissement

Contrairement aux autres garanties, le nantissement porte sur des biens incorporels tels que :

• Un contrat d’assurance vie
• Des actions
• Des titres
• Un fonds de commerce
• Un compte épargne. 

En cas de défaillance, la banque détient alors en garantie une partie de votre patrimoine financier et peut puiser dans ces comptes nantis afin de se rembourser. 

Il y a cependant quelques conditions à respecter pour bénéficier d’un nantissement. Pour être valable, il doit être déclaré au plus tard 15 jours après la signature. Ensuite, la somme placée dans le produit nanti doit être supérieure au montant du prêt immobilier. Dans le cas contraire, la banque peut vous demander de souscrire à une garantie supplémentaire comme le cautionnement ou l’hypothèque. Les produits nantis vous aident à reconstituer ce capital grâce à la génération d’intérêts.  

L’avantage du nantissement est qu’il représente la solution la moins coûteuse. En effet, contrairement à l’hypothèque ou la caution, il n’est pas soumis à des frais supplémentaires. Il présente néanmoins quelques inconvénients.

Lorsque votre produit financier est nanti, vous ne pouvez plus disposer des fonds. Ils restent bloqués jusqu’à la fin de votre contrat. D’ailleurs, chaque opération sur votre compte sera soumise à la validation de la banque. Aussi, afin de reconstituer le capital dû, il est nécessaire d’avoir une épargne conséquente. 

Le nantissement est donc moins onéreux que les autres garanties, mais il n’en est pas plus flexible. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’option de cautionnement séduit davantage les emprunteurs.    

Le privilège de prêteur de deniers 

Le privilège de prêteur de deniers, aussi appelé IPPD ou PPD, est assez semblable à l’hypothèque. La banque peut en effet saisir votre bien et le vendre aux enchères afin de récupérer les sommes que vous n’avez pas pu payer. De plus, le notaire doit inscrire le PDD au Service de Publicité Foncière. À noter que si le délai d’inscription de 2 mois n’est pas respecté, le privilège de prêteur de deniers se transforme en hypothèque. Même si les frais restent identiques, vous n’avez pas à payer la taxe de publicité foncière. 

Il y a cependant une différence avec l’hypothèque : même si d’autres créanciers existent, la banque reste prioritaire quant à l’indemnisation en cas de défaillance.  

Autre point important : le privilège de prêteur de deniers ne concerne que les prêts immobiliers dont le financement cible un bien déjà existant (appartement, maison ou terrain). Ainsi, les achats en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou les travaux sont exclus de cette garantie.  

Tout comme l’hypothèque, vous pouvez souscrire au PDD lorsque la caution n’est pas possible (un prêt à l’accession sociale supérieur à 15 000 €, par exemple). Aussi, même si son coût est moins élevé que les autres garanties, vous devrez vous acquitter de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé.

Il faut souligner le fait que la banque peut vous imposer le PDD si les trois conditions suivantes sont respectées :

• Un notaire a établi l’acte de vente et l’acte d’emprunt
• L’acte d’emprunt indique que le montant de l’emprunt va financer un achat immobilier 
• L’acte d’emprunt indique que le paiement de l’achat sera effectué avec un emprunt immobilier.