Qu’est-ce que le prêt in fine ?

Quand vous optez pour un prêt classique dit « amortissable », vos mensualités comprennent les intérêts et une fraction du capital emprunté. Pour être plus précis, les intérêts sont dégressifs. Cela signifie qu’ils diminuent au fil des ans et que vous payez de moins en moins chaque mois. Au contraire, plus on avance dans le temps et plus la fraction de capital à rembourser est élevée. Avec ce type de prêt, vous remboursez donc tout au long de la durée de l’emprunt. 

La banque qui vous octroie un crédit immobilier vous fournit un tableau d’amortissement qui vous permet de connaître vos mensualités. Détaillé, il vous indique quel est le montant exact de vos intérêts et celui du capital. C’est d’ailleurs là une première différence avec le prêt in fine. En effet, lorsque vous choisissez cette solution, l’ensemble de vos mensualités sont identiques. Mais ce n’est pas tout. Il comporte d’autres spécificités : 

• Vos mensualités ne couvrent pas le capital, seulement les intérêts 
• Vous remboursez intégralement le capital à la dernière échéance. 

L’expression latine « in fine » prend alors tout son sens : elle signifie « à la fin ». 

La durée de ce type de prêt varie entre 3 et 15 ans, contre 30 ans pour un prêt classique. C’est la banque qui va déterminer le taux d’emprunt. Pour cela, elle va étudier votre dossier et prendre en compte de nombreux facteurs tels que votre situation professionnelle (statut, revenus…), vos relevés de compte ou encore votre épargne. Autre point important, le montant minimal du capital emprunté est de 21 500 €. Il n’est pas plafonné.  

De manière générale, le prêt in fine revient plus cher qu’un prêt amortissable. Mais alors, quels sont ses avantages ? Pourquoi est-il plus judicieux de le privilégier pour un investissement locatif ? 

Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt in fine ?

Le prêt in fine offre de nombreux avantages et, comme tout crédit, présente quelques inconvénients. 

Les avantages 

La déduction des intérêts d’emprunt 

Comme indiqué précédemment, les intérêts du prêt in fine coûtent plus cher que le prêt amortissable. Pourtant, cela s’avère plutôt avantageux. En effet, vous pouvez les déduire de vos revenus fonciers. Plus les intérêts sont élevés, plus vous bénéficiez d’une réduction fiscale importante. Ce prêt est donc très intéressant pour ceux ayant un taux marginal d’imposition élevé (au moins 30 %). 

Cela n’est pas possible dans le cas d’une résidence principale, puisque vous ne percevez pas de revenus fonciers. 

L’impôt sur la fortune immobilière

Pour calculer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’administration fiscale prend en compte le patrimoine immobilier dont le capital est déjà en cours de remboursement. Cependant, avec un prêt in fine, vous ne payez le capital qu’à la toute dernière échéance. Cela signifie que ce bien n’est pas comptabilisé dans le calcul pendant la durée du prêt. Il le sera seulement une fois que vous aurez remboursé intégralement cette somme. Vous gagnez donc du temps et économisez de l’argent puisque le calcul de l’IFI est remis à plus tard.    

Des intérêts sur votre produit d’épargne 

Afin de rembourser le capital, vous allez placer votre épargne dans une solution d’épargne rémunératrice. Celle-ci génère des intérêts qui augmentent durant toute la durée du prêt in fine. Cet effet de levier est donc tout à votre avantage. 

Les inconvénients du prêt in fine

Premièrement, les mensualités de remboursement sont assez élevées. Cela peut donc représenter un frein pour le financement d’un achat immobilier. 

Ensuite, tout le monde ne peut pas bénéficier du prêt in fine. Puisqu’il coûte plus cher qu’un prêt classique, les banques le délivrent uniquement aux personnes dont les revenus sont élevés ou que le patrimoine est important. Elles s’assurent ainsi que la capacité d’emprunt est suffisante. 

Les inconvénients sont donc assez limités, surtout pour ceux qui bénéficient d’une situation confortable. De plus, ce prêt peut être souscrit par un professionnel et une société civile ou commerciale.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt in fine ?

Ce type de prêt représente un risque important pour la banque. Elle va donc vous imposer plusieurs garanties pour s’assurer de votre solvabilité. 

L’apport personnel 

Premièrement, il est nécessaire d’avoir un apport personnel conséquent, voire plus que pour un crédit classique. Cette somme démontre à la banque votre capacité à épargner et sert à couvrir certains frais liés à votre contrat. Pour constituer votre apport personnel, de nombreux produits d’épargne peuvent vous être utiles : les livrets (développement durable et solidaire, livret A…), un héritage, un placement, un prêt aidé, etc.  

Généralement, la banque exige un apport minimal de 10 % du prix de vente. Mais dans ce cas, il est fort probable qu’elle vous impose au moins 30 %. Pour les établissements les plus frileux, ce pourcentage peut même atteindre 50 %. Pour obtenir votre offre de prêt, il faudra économiser une belle somme d’argent ! De manière plus générale, c’est votre stabilité financière qui sera étudiée. Votre dossier doit être solide.  

Les garanties

Finalement, la banque requiert des garanties pour l’obtention de votre offre de prêt, dont le nantissement. Elles vont lui permettre de saisir l’argent nécessaire au remboursement en cas de défaut de paiement de votre part. Vous devez être en mesure de verser régulièrement ou intégralement de l’argent sur le produit nanti (assurance vie, comptes titres…). 

Le placement sur l’un de ces produits doit vous permettre de générer des intérêts que vous compléterez par des versements. À terme, l’objectif est de reconstituer le capital emprunté. Ainsi, si la banque vous prête 210 000 €, vous devrez rassembler 210 000 € sur votre compte nanti à l’échéance du contrat. Si vous n’y parvenez pas, il est possible que votre prêt in fine se transforme en prêt amortissable. Cela dépendra de l’établissement.

Quelles sont les garanties du prêt in fine ?

En vous prêtant de l’argent, les banques prennent des risques, surtout si la durée du crédit est longue. Afin de les limiter, elles vont vous demander des garanties. Elles peuvent être applicables pour un prêt amortissable.

Le nantissement 

Avec la garantie de nantissement, vous autorisez la banque à détenir en garantie une partie ou la totalité de votre épargne ou de votre patrimoine financier pendant toute la période de remboursement de votre crédit. Il peut s’agir :

• D’une assurance vie 
• D’un compte épargne
• De comptes titres en organismes de placement collectif aux valeurs mobilières (OPCVM).

Ainsi, en cas de défaillance de voter part, la banque pourra puiser dans ces produits nantis pour récupérer les sommes lui sont dues. 

Attention cependant, car ces produits sont indisponibles durant toute la durée du prêt. Vous ne pouvez pas disposer de cet argent, à moins que la banque ne vous y autorise. Pour cela, il suffit de lui adresser une demande. Celle-ci peut bien sûr la refuser. 

L’hypothèque 

Dans le cas d’une hypothèque, le bien reste en votre possession tant que vous remboursez votre crédit en respectant les conditions du contrat, et plus particulièrement la régularité de paiement. Dans le cas contraire, la banque pourra saisir votre bien et le vendre aux enchères afin de se rembourser. Vous mettez donc votre bien en gage. Si vous le souhaitez, vous pouvez hypothéquer un logement que vous avez déjà acquis. 

Cette garantie est moins répandue que le nantissement et cela pour plusieurs raisons. Premièrement, elle coûte cher à mettre en place. Ensuite, elle présente plus de risques pour la banque. En effet, si celle-ci devait revendre votre bien aux enchères, rien ne garantit que le prix de vente soit égal à votre emprunt. Il pourra en effet être inférieur. Dans ce cas, la banque est perdante. 

La caution

Le principe de la caution repose sur le fait qu’une personne morale ou physique se porte garante pour votre crédit. En d’autres termes, elle rembourse votre prêt à votre place si vous êtes défaillant. Cette option est plutôt choisie dans le cadre d’un prêt amortissable, ou lorsque le produit nanti est inférieur au montant de l’emprunt.