En quoi consiste le remboursement anticipé d’un prêt immobilier ?

Vous souhaitez rembourser votre crédit immobilier avant la date prévue dans votre contrat ? Bonne nouvelle : vous en avez le droit ! Vous allez alors effectuer ce que l’on appelle un remboursement anticipé de prêt immobilier. Il se présente sous deux formes :

• Le remboursement anticipé partiel, avec lequel vous payez une partie du capital restant dû avant la date fixée 
• Le remboursement anticipé total, qui vous permet de solder entièrement votre emprunt. 

Quelles que soient vos raisons, la banque ne peut vous refuser une demande de remboursement par anticipation. Il y a cependant une exception : un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du capital initial du prêt ne sera pas accepté. Vous pouvez en revanche choisir le montant, tant qu’il respecte cette condition, ou décider de réduire vos mensualités. À noter qu’il n’y a pas de délai de préavis pour rembourser votre crédit immobilier de façon anticipée. 

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à solder votre emprunt, notamment les rentrées d’argent importantes et inattendues. En effet, un héritage, un gain à la loterie ou une prime professionnelle sont de parfaits exemples qui permettent de soulager un crédit. Il est aussi possible que vous souhaitiez racheter votre crédit auprès de la banque afin de bénéficier d’un meilleur taux chez un concurrent.

Quelles sont les pénalités du remboursement par anticipation ?

Un remboursement par anticipation n’est pas sans conséquence. Il entraîne un changement du contrat et donc quelques pénalités pour dédommager le prêteur. Cependant, il est aussi possible de bénéficier d’une réduction de frais d’indemnité, voire d’exonération. 

Les frais à payer 

Lorsque vous remboursez par anticipation, cela signifie que l’établissement prêteur ne percevra pas les intérêts prévus sur la durée de votre contrat. Afin de le dédommager, il peut y avoir une pénalité, aussi connue sous le nom de montant de l’indemnité du remboursement anticipé (IRA). Il est préalablement défini dans le contrat avec l’établissement. 

D’après l’article R313-25 du code de la consommation, l’IRA est plafonné par la loi. Ainsi, son montant ne peut dépasser la somme de 6 mois d’intérêts du capital remboursé au taux moyen du prêt. Il ne peut pas non plus excéder 3 % du capital restant dû. 

Les exceptions 

Certaines conditions vous permettent d’être exonéré de frais de remboursement anticipé de prêt immobilier : 

• Vous ou votre conjoint êtes mutés dans une autre ville et vous devez par conséquent vendre votre logement 
• Vous ou votre conjoint devez cesser votre activité professionnelle (licenciement, handicap, maladie…)
• Vous décédez et dans ce cas, vos proches ne verseront aucune pénalité, ou votre conjoint décède 
• Vous bénéficiez d’un prêt à taux zéro (PTZ). 

Il est important de souligner que seuls les contrats souscrits depuis le 1er juillet 1999 peuvent jouir d’une exonération pour les trois premiers cas (article L313-48 du code de la consommation). 

Négociation d’une exonération  

Vous envisagez fortement un remboursement par anticipation ? Vous pouvez négocier le montant de l’indemnité avec la banque avant de signer votre contrat, et même demander une exonération. N’hésitez pas à bien lui expliquer votre projet. Ainsi, vous épargnerez toute mauvaise surprise à l’établissement prêteur.   

Si vous n’avez pas négocié au préalable le montant des frais, vous avez tous les droits de le faire lors de votre demande de remboursement anticipé. Les banques apprécient les profils sérieux. Vous pouvez donc espérer une exonération de frais si votre dossier ne présente aucun problème.

Finalement, vérifiez dans votre contrat de prêt que le montant des indemnités figure bien sur le document. S’il ne s’y trouve pas, vous ne devez rien à l’organisme prêteur.

Comment réaliser un remboursement anticipé partiel ?

Avec un remboursement anticipé partiel, plusieurs solutions s’offrent à vous concernant l’échéancier de votre crédit. Vous pouvez ainsi modifier la durée de votre emprunt ou bien diminuer le montant de vos mensualités.

Vous souhaitez diminuer la durée de votre crédit

Si vous choisissez de diminuer la durée initiale de votre crédit, vos mensualités restent constantes. Cependant, le capital restant dû diminue, puisque vous payez une partie de la somme en avance. Vous gagnez donc du temps. 

En plus de cela, vous remboursez des intérêts sur une durée plus courte. Votre crédit vous revient alors moins cher que prévu. 

Vous souhaitez diminuer le montant de vos mensualités

Si vous souhaitez faire diminuer le montant de vos mensualités, la durée de votre crédit ne change pas. Cela peut être une solution intéressante puisqu’elle permet de réaliser des économies sur le coût total de votre emprunt, dans la mesure où vous ne payez plus d’intérêts. En effet, l’IRA vous coûtera moins cher dans la grande majorité des cas, puisque son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts (dans le cas où vous effectueriez un remboursement anticipé avant les 6 derniers mois du crédit).   

Autre avantage : votre reste à vivre augmente grâce à cette alternative. Cela signifie aussi que votre taux d’endettement diminue. Par conséquent, votre capacité d’emprunt augmente. Si vous avez d’autres projets immobiliers, le remboursement anticipé partiel s’avère bénéfique.  

Comment obtenir un remboursement anticipé du prêt immobilier ?

Il est possible de demander un remboursement anticipé du prêt à tout moment. Il convient cependant de connaître la marche à suivre. 

Vérifier s’il est judicieux de faire une demande 

Demandez-vous premièrement s’il est intéressant sur le plan financier d’effectuer un remboursement anticipé. Les pénalités sont-elles inférieures au montant total des intérêts ? Il est en effet plus judicieux de réaliser cette opération lorsque la durée de remboursement est supérieure à la durée déjà remboursée. Si au contraire, il vous reste peu d’années pour solder votre emprunt, placez plutôt votre argent sur des comptes rémunérateurs et continuez de verser vos mensualités.

Le remboursement anticipé n’est pas forcément la meilleure solution :

• Si vous êtes redevables de l’impôt sur la fortune immobilière, car votre patrimoine sera pris en compte dans le calcul de l’IFI puisque vous avez remboursé l’intégralité de l’emprunt 
• Si les taux d’intérêt sont supérieurs à l’inflation, car vous ne bénéficierez plus de l’effet de levier.

Dans le cadre d’un remboursement anticipé partiel, il convient de vérifier que le montant affecté soit égal ou supérieur à 10 % du capital initial, sauf si cette somme vient solder l’emprunt.  

Déposer une demande auprès de l’établissement prêteur

Afin d’obtenir un remboursement anticipé de votre prêt immobilier, vous devez faire part de votre souhait auprès de la banque. Pour cela, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce document, il est important d’indiquer la date à laquelle vous souhaitez que le remboursement soit effectif. Vous devez faire en sorte que cela coïncide avec votre échéance pour éviter de payer des frais intercalaires. 

Une fois que la banque a étudié votre demande, elle vous envoie des documents qui vont vous permettre de prendre connaissance des changements financiers, notamment un nouveau tableau d’amortissement. Vous obtenez ainsi de nouvelles informations chiffrées comme le montant de vos pénalités (s’il y en a), de vos frais intercalaires et du capital restant dû. 

À noter que ce service peut vous être facturé si vous avez souscrit un crédit avant le 1er juillet 2016.