En quoi consiste la renégociation d’un prêt immobilier ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous vous engagez sur une durée et sur un montant fixé au préalable dans votre contrat. Il s’agit de votre taux d’emprunt (le plus souvent fixe), qui correspond aux intérêts que vous allez devoir payer à l’établissement prêteur. Il est déterminé par plusieurs facteurs tels les taux directeurs de la Banque centrale européenne, par exemple. Logiquement, le contrat ne peut être modifié.

Pourtant, les taux connaissent des variations dans le temps. Ils évoluent sans cesse, parfois à la hausse, parfois à la baisse. C’est dans ce dernier cas qu’il peut être judicieux de renégocier son prêt. En effet, il est possible d’obtenir un taux beaucoup plus avantageux que le premier, ce qui aura pour conséquence de diminuer le montant total de votre prêt. 

Vous pouvez envisager deux solutions de renégociations : 

• Diminuer le montant de vos mensualités
• Réduire la durée d’emprunt en versant les mêmes échéances. 

Si vous le désirez, vous pouvez tout à fait renégocier votre prêt plusieurs fois ! Il y aura cependant quelques conditions à respecter, et particulièrement le fait que cette opération doit être intéressante pour vous. Mais en principe, cela reste tout de même rare. 

Un point d’attention : une renégociation de prêt, ce n’est pas un rachat de prêt ! Le rachat de prêt est effectué par un établissement financier concurrent, et non pas celui auquel vous avez souscrit. Il s’agit d’une opération différente, dont l’objectif est d’alléger vos charges ou de réduire votre taux d’emprunt.

Une renégociation entraîne-t-elle des frais ou des pénalités ?

Même si renégocier un crédit peut s’avérer avantageux à première vue, il est important de prendre en compte les frais et les pénalités. 

Les frais de dossier 

En ce qui concerne les frais de dossier, votre banque sera peut-être encline à vous les offrir. Cela dépend de la réduction du taux, des conditions, de l’établissement choisi, mais aussi de votre profil emprunteur.

Au contraire, le coût des frais peut tout aussi bien grimper. Dans ce cas, il est préférable de ne pas renégocier puisque votre opération ne sera pas rentable. Mais pour connaître cela, il convient d’analyser la situation. 

Voici les formes sous lesquelles se présentent généralement les frais de dossier :

• Un forfait de 150 € ;
• Un pourcentage du capital restant dû, souvent fixé à 1 %. 

Les frais de garanties

Quand vous souscrivez un nouveau prêt, notamment lors d’un rachat de crédit, il est indispensable de choisir une garantie. Cela a bien évidemment un coût. Plusieurs options se présentent à vous. 

La première est l’hypothèque. Elle permet à la banque de saisir votre bien et de le vendre aux enchères lorsque vous n’honorez pas votre remboursement. Cette garantie est coûteuse, car vous devez payer un notaire pour qu’il l’inscrive au Service de la publicité foncière (SPF).

La caution est une autre solution. Lorsque vous la choisissez, une personne morale ou physique se porte garante et s’engage à payer à votre place si vous devenez défaillant. Elle coûte moins cher qu’une hypothèque. 

Moins coûteux, mais pas aussi flexible que les autres garanties, le nantissement permet à la banque de détenir une partie de votre patrimoine financier. Elle puisera ainsi dans vos ressources en cas de non-paiement.

Vous l’aurez compris, les garanties ont aussi un coût. Il convient de faire le choix le plus judicieux pour réduire au maximum les frais.

Quand faut-il renégocier son crédit immobilier ?

Avant de renégocier un prêt, il est important d’analyser votre propre situation. Mettez tous les éléments à plat. Quel type de prêt avez-vous souscrit ? Il peut s’agir d’un prêt amortissable ou in fine, d’un emprunt à échéance constante ou progressive, etc. Ces éléments vont avoir une influence sur le montant total. Afin de bien visualiser la situation, demandez à votre banque un tableau d’amortissement. Vous pourrez alors vérifier plusieurs points comme le capital restant dû et le montant de vos mensualités, puis effectuer un calcul.

Avant de renégocier, il faut aussi s’assurer de respecter certaines conditions. Premièrement, l’écart entre l’ancien et le nouvel emprunt doit être conséquent. On considère qu’une renégociation est intéressante lorsque l’écart vacille entre 0,7 et 1 point par rapport au taux initial. Cela représente une belle somme. Autre point important : le montant du capital dû restant doit être supérieur ou égal à 70 000 €. 

Il existe cependant un moment clé où il est judicieux de renégocier son crédit immobilier. En effet, lorsque l’on observe un tableau d’amortissement, on remarque que la part des intérêts est plus importante au début du remboursement qu’à la fin. C’est l’inverse avec le capital dû : plus on avance dans le temps, plus sa part augmente. Les courbes s’inversent au fil des années. Cela signifie qu’une partie des intérêts a déjà été payée. Il est donc nettement plus avantageux de renégocier son prêt pendant les premières années de son contrat afin de bénéficier d’une réduction de taux sur une plus longue durée. Si cela est possible, pensez à la renégociation dans le premier tiers de la vie de votre emprunt ou la moitié. 

En respectant l’écart des taux, le montant minimal du capital restant dû et en faisant votre demande le plus tôt possible, vous augmentez vos chances d’obtenir une renégociation intéressante.

Comment renégocier un prêt immobilier ?

La renégociation de prêt n’est pas une mince affaire. Il convient de présenter un excellent dossier. En cas de refus, il existe tout de même d’autres solutions pour trouver un crédit plus attractif. 

Un dossier complet et solide 

Afin de renégocier votre prêt immobilier dans les meilleures conditions, il est important de bien préparer votre dossier en amont. La banque va en effet vous demander plusieurs documents pour évaluer votre situation :

• Vos pièces justificatives d’identité 
• Vos trois derniers bulletins de paie 
• Vos derniers avis d’imposition
• Les justificatifs de placements et d’épargnes si vous en possédez 
• L’échéancier de votre prêt
• Un éventuel questionnaire médical.

De manière générale, la banque accepte de modifier un contrat lorsque le client présente un excellent profil emprunteur. Mais même en étant sérieux, certains établissements restent frileux à l’idée de délivrer un crédit moins coûteux, puisque cela devient moins rentable pour eux. 

Le rachat de crédit 

Si la banque refuse de revoir votre prêt, vous pouvez envisager le rachat de crédit immobilier. Dans ce cas, il faudra vous tourner vers un concurrent. Vous n’êtes cependant pas certain de réaliser une opération plus avantageuse. En effet, le rachat de crédit peut être soumis à une surcote de 0,1 % (pour les clients dits « infidèles ») et engendrer des frais supplémentaires. Là encore, il convient de bien analyser la situation et d’effectuer quelques calculs pour choisir l’option la plus rentable.

Dans le cadre d’un rachat de crédit, il est important de noter que la banque vous imposera une indemnité de remboursement anticipé. Ainsi, l’IRA peut représenter 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû, mais ne peut pas excéder ce montant. C’est donc un coût supplémentaire à supporter. 

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour trouver la meilleure solution. Le marché ultra compétitif pousse les banques à accorder des prêts à des taux attractifs aux nouveaux clients pour les fidéliser, surtout si leur profil est bon.  

Faut-il aussi renégocier son assurance emprunteur ?

Lors de la renégociation de votre prêt immobilier, il peut être très astucieux de revoir également votre assurance emprunteur ! En effet votre contrat change : vous pouvez donc changer d’assurance. Depuis février 2018, la loi Bourquin autorise les modifications d’assurance de prêt tous les ans, et ceci à la date d’anniversaire de votre contrat et avec un préavis de deux mois. 

Cette assurance obligatoire couvre divers incidents de la vie qui peuvent vous empêcher de rembourser votre emprunt. Elle comprend plusieurs garanties :

• L’invalidité permanente totale ou partielle 
• L’invalidité temporaire 
• Le décès
• La perte d’emploi
• La perte totale ou irréversible d’autonomie.  

Afin que cela soit rentable pour vous, il est essentiel de comparer plusieurs offres : types de garanties, prix… Il se peut que cela vous coûte plus cher qu’au moment de la signature de votre prêt. Pour cela, n’hésitez pas à effectuer des simulations d’assurance emprunteur en ligne.