la VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement)

La VEFA, ou Vente en l’état futur d’achèvement, également appelée achat sur plan, désigne la vente d’un bien immobilier avant même qu’il ne soit construit. C’est un concept qui séduit chaque année de nombreux acheteurs car la VEFA offre plusieurs avantages : des frais de notaire réduits par rapport à l’achat d’un logement ancien par exemple. Vous souhaitez acheter un bien sur plan dans un quartier qui vous séduit ? Découvrez comment se déroule ce type de transaction immobilière.

Sommaire
Comment fonctionne la vente en l’état futur d’achèvement ?
Quelles sont les différentes étapes d’une vente en VEFA ?
Qu’est-ce que le contrat de réservation ?
Comment signer un contrat de vente en VEFA ?
Est-il possible pour l’acheteur de revenir sur son engagement ?
Comment se passe la livraison d’une maison en VEFA ?
Que faire s’il y a un vice de construction ?

Comment fonctionne la vente en l’état futur d’achèvement ?

Lors d’un achat en VEFA, l’acquéreur s’engage à acheter le bien immobilier avant même que celui-ci ne soit construit. 

Il paie ensuite le prix de la construction au fur et à mesure de l’avancement des travaux. L’acheteur devient ainsi peu à peu propriétaire du terrain et du logement. Pour construire une maison, un acheteur peut aussi passer en VEFA. 

La Vente en État Futur d’Achèvement est très encadrée par la loi qu’il n’y ait pas d’abus. Il est en effet nécessaire que l’acheteur soit très bien protégé par la loi et des garanties, puisqu’il s’engage lors du contrat de réservation à acheter un bien immobilier comme un appartement qui n’existe pas encore.

Quelles sont les différentes étapes d’une vente en VEFA ?

Lors d’une Vente en État Futur d’Achèvement, il est important de respecter différentes étapes pour que la transaction se déroule au mieux :

  • La première étape est la signature du contrat de réservation. Les acheteurs bloquent le bien immobilier pour qu’il ne soit pas soit vendu à quelqu’un d’autre
  • Il faut ensuite rechercher un financement en faisant le tour des établissements prêteurs. N’hésitez pas à faire appel à un courtier
  • L’étape suivante est la signature de l’acte authentique chez le notaire. Vient ensuite le paiement échelonné du bien
  • Enfin, les acquéreurs peuvent prendre possession de leur logement, en s’assurant qu’il est bien conforme en tous points au contrat qui avait été signé.

Qu’est-ce que le contrat de réservation ?

Le contrat de réservation désigne le document signé par l’acquéreur lorsqu’il veut acheter un bien qui l’intéresse. En signant ce contrat, il réserve ainsi le logement, empêchant le promoteur de le vendre à un autre acheteur. 

Lors de la signature du contrat de réservation, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie d’un montant correspondant à 5 % maximum de la valeur du bien. Ces fonds sont ensuite bloqués sur un compte séquestre jusqu’à la signature du contrat de vente du bien immobilier chez le notaire.

La rédaction du contrat de réservation est très encadrée et doit contenir plusieurs informations obligatoires :

  • Toutes les caractéristiques principales de la construction 
  • Son prix 
  • La description des éléments collectifs 
  • L’emplacement du bien au cœur de l’immeuble ou du lotissement 
  • La surface totale du bien ainsi que le nombre de pièces et de dépendances 
  • La date prévisionnelle de livraison du logement 
  • La date maximum de signature du contrat de vente.

L’acheteur doit signer deux exemplaires du contrat de réservation.

Comment signer un contrat de vente en VEFA ?

La signature du contrat de vente définitif d’un bien en VEFA s’effectue obligatoirement chez le notaire. Plusieurs mois après la signature du contrat de réservation, le notaire vous enverra donc par mail tous les documents nécessaires à la transaction (cahier des charges du lotissement par exemple, ou règlement de copropriété) ainsi que la notice technique descriptive, un plan et le projet d’acte de vente. 

Lorsque vous vous retrouverez chez le notaire en compagnie du promoteur pour signer l’acte de vente, le notaire commencera par lire l’acte authentique. Vous pourrez ensuite procéder à la signature. Vous recevrez la version définitive de l’acte de vente plusieurs mois après.

Il faut savoir que les frais de notaire s’élèvent à 2 à 3 % pour ce type d’achat de logement neuf. Ils sont plus élevés dans l’ancien, puisqu’ils atteignent 7 à 8 % du prix du bien. Si vous acheter un bien tel qu'un appartement en VEFA, vous pouvez le louer en Pinel.

Est-il possible pour l’acheteur de revenir sur son engagement ?

Lorsque l’acheteur signe le contrat de réservation, il s’engage à acheter le bien et à signer quelques mois plus tard l’acte de vente définitif. Après la signature de ce contrat, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Pendant ce délai, vous pourrez donc changer d’avis sans avoir à vous justifier.

Dans certains cas, il est ensuite possible de revenir sur cet engagement et de récupérer la somme versée pour le dépôt de garantie. Par exemple, si le vendeur ne vous permet pas de conclure le contrat de vente dans les délais prévus, vous pourrez annuler le contrat de réservation. 

C’est également possible si le contrat de réservation intégrait la clause suspensive de l’obtention d’un prêt. Si aucun établissement bancaire n’accepte de vous suivre dans votre projet, votre contrat de réservation sera caduc.

Comment se passe la livraison d’une maison en VEFA ?

Le jour de la remise des clés lorsque la construction du bien est terminé, l’acquéreur doit effectuer une visite en compagnie du vendeur afin de consigner les éventuels défauts de conformité et les finitions à terminer pour un bien de qualité. 

Acheter un bien en VEFA offre plusieurs garanties à l’acquéreur :

  • La garantie de l’isolation phonique 
  • La garantie de surface 
  • La garantie biennale 
  • La garantie de parfait achèvement 
  • La garantie décennale et assurance dommages-ouvrage.

Que faire s’il y a un vice de construction ?

Si vous constatez des malfaçons dans votre bien, vous devez en avertir immédiatement le promoteur ou le vendeur. Si celui-ci refuse d’exécuter les travaux de réparation, vous disposez d’un délai de 13 mois pour faire appel à la justice. Vous pourrez ainsi obtenir une diminution du prix d’achat, des dommages et intérêts, ou même une annulation de la Vente en État Futur d’Achèvement. 

Par ailleurs, si vous vous rendez compte, au moment de la livraison du bien, que celui-ci ne correspond pas au cahier des charges établi lors de la signature du contrat de réservation, vous pourrez refuser de verser le solde du prix de vente au promoteur. La somme sera ainsi bloquée chez le notaire qui a rédigé l’Acte ou à la Caisse des Dépôts, en attendant que le promoteur ait fait réaliser toutes les modifications nécessaires.

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