L’assurance loyer impayé : qu’est-ce que c’est ?

L’assurance loyer impayé est une couverture facultative qui protège le propriétaire bailleur d’un logement mis en location. La Garantie des Loyers Impayés (GLI), en effet, prémunit le propriétaire en cas d’impayés ou de dégradations matérielles dans l’habitation qu’il loue. Dans certains cas, elle prend même en charge les éventuels recours en justice engagés contre le locataire en situation d’impayé ou lui propose une indemnisation en cas de départ prématuré. 

En d’autres termes, l’assurance loyer impayé sécurise les revenus du bailleur qui proviennent de la location de son bien, et le couvre contre les éventuelles dégradations de son logement. 

Cependant, attention de ne pas confondre GLI avec la Garantie des Risques Locatifs (GRL), qui n’est plus en vigueur depuis 2016, la Garantie Universelle des Loyers (GUL) également arrêtée ou encore l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), qui peut compléter l’assurance habitation souscrite par votre locataire en place.

Comment fonctionne l’assurance loyer impayé ?

La GLI prend principalement en charge les problèmes liés au règlement du loyer. Elle s’adresse aux propriétaires non occupants et tend à sécuriser leurs revenus locatifs. Dans les faits, dès lors que le locataire en place cesse de payer son loyer, un processus d’indemnisation est mis en place afin de régler le propriétaire. Ce dernier est alors remboursé du montant du loyer sur une période donnée, s’il remplit l’ensemble des conditions nécessaires. En l’occurrence, le locataire qu’il a choisi pour occuper son loyer doit être solvable aux yeux de l’assurance, et le logement doit constituer sa résidence principale.  

Certaines compagnies d’assurance proposent également des options qui permettent de couvrir les frais de procédure éventuellement engagés pour le recouvrement des loyers impayés, les dommages matériels causés par le locataire ainsi que les périodes de vacances (carence locative), pendant lesquelles le logement est vide. 

Les conditions d’indemnisation, toutefois, varient selon les assureurs. Il est donc essentiel d’étudier avec attention les conditions générales de votre contrat avant d’y souscrire. Néanmoins, généralement, les primes correspondent à un pourcentage du loyer, charges comprises.

Quel est l’intérêt de souscrire à une assurance loyer impayé ?

Le principal avantage de souscrire à une assurance loyer impayé en tant que propriétaire est de protéger son bien ainsi que son budget. En effet, il n’est pas rare de passer par un crédit immobilier afin de financer son investissement locatif. Tous les mois, vous devrez donc rembourser des mensualités, qui peuvent être en grande partie couvertes par les loyers versés par le locataire en place. En cas de défaillance de sa part, et sans Garantie des Loyers Impayés (GLI), vous pourriez vous retrouver dans une situation indélicate. 

Notez, en outre, qu’il est impossible d’entamer des démarches d’expulsion lors de la trêve hivernale qui dure de novembre à mars. Durant cette période, vous ne pouvez donc pas expulser votre locataire même s’il ne paye pas ses loyers. 

Dans ce cas, l’assurance vous indemnise pour compenser les loyers impayés et peut également prendre en charge les éventuelles détériorations immobilières causées par le locataire. En cas de litige, certaines assurances couvrent même les frais d’avocat engagés afin que le bailleur n’ait pas à les financer lui-même en cas de désaccord persistant.

Notez, en outre, que le montant de la cotisation de la GLI peut être déduit des revenus fonciers du propriétaire lorsqu’il réalisera sa déclaration d’impôt sur le revenu. 

Quels sont les locataires éligibles à l’assurance loyer impayé ?

En tant que propriétaire, vous pouvez souscrire à une Garantie des Loyers Impayés (GLI) pour n’importe quel locataire en place dans votre logement. Cela concerne les étudiants, les apprentis, les diplomates, les travailleurs temporaires, les intermittents du spectacle, etc. 

Toutefois, ce qui compte, c’est que le locataire en place doit être solvable aux yeux de l’assureur. Il doit donc jouir de revenus réguliers suffisants et avoir un contrat de travail. Le locataire, en outre, ne doit pas avoir déjà présenté de défaut de paiement. Enfin, le montant du loyer, charges et taxes incluses, ne doit pas excéder 37 % de ses revenus (hors allocations diverses), ou 33 % en fonction des situations.

Quels sont les biens couverts ?

Outre les conditions relatives au locataire, il existe également certaines conditions relatives au bien immobilier couvert en matière d’assurance loyer impayé. En effet, la Garantie des Loyers Impayés (GLI) ne s’adresse pas à tous les types d’habitation. Il doit uniquement s’agir d’un bien qui fait office de résidence principale et qui est loué à l’année. Elle ne concerne donc pas les commerces ni les baux commerciaux. Les maisons ainsi que les appartements proposés en location saisonnière sont également exclus.

En outre, le bien couvert doit être conforme à la réglementation en vigueur et un état des lieux doit être effectué à l’entrée du locataire. Le propriétaire bailleur est libre de demander le versement d’un dépôt de garantie, mais le montant du loyer, charges et taxes incluses, ne peut excéder 2 500 euros.

Quelles sont les obligations du locataire et du propriétaire ?

Pour souscrire à une assurance loyer impayé et profiter d’une protection en cas de défaillance de l’occupant, locataire et propriétaire doivent respecter certaines conditions. En l’occurrence, comme expliqué précédemment, l’habitation doit obligatoirement être la résidence principale du locataire. En outre, le locataire en place doit être solvable et avoir une situation professionnelle stable. Cela signifie qu’il doit justifier d’un revenu mensuel au moins égal à trois fois le montant du loyer et détenir un contrat de travail. 

Par ailleurs, notez que c’est au propriétaire bailleur de s’assurer que le locataire respecte toutes ces conditions avant de signer un contrat de location. Pour ce faire, il doit rassembler l’ensemble des pièces justificatives nécessaires avec une pièce d’identité, les trois derniers bulletins de salaire, une copie du contrat de travail ou encore l’attestation employeur. Si le locataire est un indépendant, alors il sera possible de lui demander une attestation de ressource ainsi que son dernier avis d’imposition.

Comment activer la Garantie des Loyers Impayés (GLI) ?

Si le locataire cesse de payer ses loyers, l’assurance loyer impayé prend le relais en versant des indemnités au propriétaire, qui sont équivalentes au montant du loyer. En cas d’incident, le bailleur doit effectuer certaines démarches pour pouvoir être indemnisé. 

En l’occurrence, il doit d’abord envoyer un courrier de relance à son locataire, avec accusé de réception. Sans nouvelles de sa part, le propriétaire doit alors envoyer une mise en demeure de payer les loyers dus. Sans réponse sous 15 jours, le propriétaire peut lui faire délivrer un commandement de payer par le biais d’un huissier de justice. 

Si le problème n’est toujours pas résolu, alors le propriétaire peut contacter son assurance en lui faisant parvenir ce que l’on appelle une déclaration de sinistre. Après étude de son dossier, le propriétaire est généralement indemnisé dans un délai de trois mois après le premier impayé. Toutefois, la GLI est rétroactive. Cela signifie qu’à terme, le propriétaire sera tout de même indemnisé de la totalité de ses loyers impayés.

Quelles différences entre GLI et caution locative ?

Il ne faut pas confondre assurance loyer impayé et caution locative. La GLI, en effet, rembourse directement le propriétaire en cas d’impayés. Elle est donc plus sécuritaire si l’on compare à la caution locative. Se faire rembourser par le biais de la caution est une procédure souvent plus longue. 

Le propriétaire, dans ce cas, doit contacter le garant après avoir réalisé l’ensemble des démarches préalables nécessaires avec son locataire (mise en demeure, relances, etc.). En cas d’absence de retour de la part du garant, le propriétaire doit engager, à ses frais, une procédure judiciaire pour recouvrer le montant total des impayés. Ces procédures, en outre, n’assurent pas forcément entière satisfaction, puisqu’il arrive que les propriétaires ne récupèrent pas la totalité des sommes qui leur sont dues.

Quels sont les risques de ne pas souscrire à une assurance loyer impayé ?

Le risque principal de ne pas souscrire à une assurance loyer impayé est de ne pas être remboursé des loyers impayés. Mais ce n’est pas le seul inconvénient. En l’occurrence, en cas de détériorations immobilières, les frais de réparation et de nettoyage resteront à la charge du propriétaire bailleur. Cela comprend, les destructions commises par le locataire, les frais d’état des lieux réalisés par un huissier ainsi que les frais de nettoyage et d’entretien.  

En outre, il ne profitera pas de conseils juridiques nécessaires pour une procédure à l’amiable ni d’assistance d’un avocat en cas de procédure contentieuse ou juridique. 

Vous l’aurez compris, même si elle est facultative, l’assurance loyer impayé vous couvre suffisamment pour que vous puissiez éviter les pertes financières importantes liées à l’absence de loyers ou à des dégradations. Ces dernières, en effet, sont prises en charge par la Garantie des Loyers Impayés (GLI).