Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur au moment de la signature du contrat de location. Ce montant est immédiatement encaissé par le propriétaire et sera conservé pendant toute la durée de location. 

Dans certains cas, ce dépôt de garantie peut être déboursé par un tiers comme le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) lorsqu’une demande d’aide a été réalisée par le locataire, ou Action Logement par le biais de l’avance Loca-Pass. 

Le dépôt de garantie sert à couvrir les éventuels manquements du locataire envers le bailleur : loyers ou charges impayés, dégradations au sein de l’habitation ou encore défaut d’entretien du logement par le locataire, par exemple.

Caution et dépôt de garantie : quelles sont les différences ?

Il ne faut pas confondre caution et dépôt de garantie. Bien que les deux permettent au propriétaire de se prémunir en cas d’impayés de loyers ou de dégradations, il existe quelques subtilités. 

La caution est une personne physique ou morale qui s’engage à régler solidairement les loyers du locataire en cas de défaillance de sa part. Elle n’est pas obligatoire, mais peut être exigée par le bailleur. Dans ce cas, la caution qui se porte garante du locataire doit elle aussi fournir un dossier complet au propriétaire afin de prouver sa solvabilité. Être caution est un engagement fort. Si votre caution ne rembourse pas vos dettes locatives, ses biens ou ses revenus peuvent être saisis. 

En ce qui concerne le dépôt de garantie, comme expliqué précédemment, il s’agit d’un montant versé par le locataire sur ses fonds propres et encaissé par le propriétaire. Il est conservé pendant toute la durée de la location et sert à couvrir les éventuelles dégradations ou dettes locatives. Notez, toutefois, que le dépôt de garantie et la caution sont cumulables.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie est plafonné par la loi et est variable selon le type de location. Si le bien a été loué vide, alors le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. 

Dans le cas où le logement aurait été loué meublé, le montant du dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyers hors charges pour les contrats de location signés depuis la loi Alur sortie en mars 2014. Avant mars 2014, pour les locations meublées, le montant du dépôt de garantie était librement fixé par le propriétaire bailleur. En pratique, ce montant s’élevait souvent à deux mois de loyers. 

Quoi qu’il en soit, le montant du dépôt de garantie ne peut pas être révisé en cours de bail ou lors de son renouvellement. 

Comment le locataire doit-il payer le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie doit être versé directement au propriétaire par le locataire (ou un tiers comme Action Logement, le FSL, etc.). Si le bailleur exige le versement d’un dépôt de garantie, alors son montant doit obligatoirement être indiqué dans le contrat de location. En cas de versement en espèces, le locataire est libre de demander un reçu au propriétaire.

Enfin, si le loyer est payé d’avance pour une période supérieure à deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire. C’est le cas des loyers payés trimestriellement, par exemple.

Existe-t-il des aides pour payer l’intégralité du dépôt de garantie ?

Il y a certaines aides qui peuvent permettre au locataire de payer le montant du dépôt de garantie. Ainsi, les salariés du secteur privé ainsi que les jeunes de moins de 30 ans, étudiants ou en alternance, peuvent solliciter le dispositif Loca-Pass mis en place par Action Logement. Il s’agit d’une avance qui assure au propriétaire un dépôt de garantie de la part du locataire. 

Le dispositif Loca-Pass, en effet, est un prêt de 1 200 euros maximum, qui peut être remboursé sur 25 mois. Attention, cependant, de ne pas confondre le Loca-Pass avec le dispositif Visale, qui lui sert de cautionnement en cas de loyer impayé.  

Est-il possible d’utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier mois de loyer ?

En tant que locataire, vous ne pouvez pas utiliser le dépôt de garantie pour financer votre dernier mois de loyer. Votre devoir est de payer l’intégralité de votre loyer, et ce, jusqu’à la fin du bail effectif. Pour rappel, l’objectif du dépôt de garantie est de couvrir vos loyers impayés ainsi que les éventuelles dégradations causées dans le logement. 

Dans ce cas de figure, le propriétaire bailleur peut, après vous avoir mis en demeure de régler votre dernier mois de loyer, engager une procédure judiciaire à votre encontre par le biais d’un huissier de justice. Dans ce cas précis, vous ne disposerez également d’aucune quittance de loyer (utile pour une demande d’aide au logement ou pour monter un dossier de location pour un autre logement, par exemple). 

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Pour restituer au locataire le dépôt de garantie, le propriétaire dispose d’un délai défini par loi qui dépend de l’état du logement au moment de la réalisation de l’état des lieux de sortie. Si l’habitation est rendue en bon état, le propriétaire aura un mois pour restituer au locataire la totalité de la somme versée lors de la signature du bail. 

À l’inverse, dans le cas où le logement aurait subi certaines dégradations, le propriétaire aura un délai de deux mois pour restituer à son locataire le dépôt de garantie. Ce temps étant nécessaire à la réalisation des travaux de réhabilitation. 

Notez également que si le bien est situé dans une copropriété, le bailleur est en droit de conserver au maximum 20 % du montant du dépôt jusqu’à la prochaine assemblée générale annuelle. Pour rappel, cette assemblée générale arrête les comptes de l’immeuble afin de régulariser certaines charges qui sont imputables au locataire. 

Pour de la location vide ou meublée, le délai de restitution du dépôt de garantie est effectif à compter de la date inscrite sur l’état des lieux de sortie et de remise des clés. Le montant dû peut être restitué au locataire en main propre ou par virement bancaire. En cas de vente de l’habitation louée en cours de bail, c’est au nouveau propriétaire de restituer la somme due.

En cas de restitution tardive du dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire. Le taux qui s’applique varie selon la date de signature du contrat de location. Avant 2014, les intérêts dépendent du taux légal en vigueur. Après 2014, le montant du dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charge pour chaque mois de retard commencé.

Que peut faire le locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie ?

En cas de restitution tardive du dépôt de garantie, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire afin de demander le remboursement des sommes dues. Pour ce faire, il doit lui envoyer une lettre de demande de restitution du dépôt de garantie en courrier recommandé avec avis de réception. 

Si le refus du propriétaire subsiste, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Enfin, si l’organisme ne parvient pas à trouver un terrain d’entente entre les deux parties, le locataire peut entamer des poursuites judiciaires devant le juge dans un délai de trois ans.

Quel est le montant prélevé sur le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie peut être utilisé en partie ou en totalité par le propriétaire bailleur. Tout dépend du montant des impayés de loyers ou des dégradations réalisées. Dans tous les cas, les sommes prélevées sur votre dépôt de garantie doivent être justifiées par des devis ou des factures. 

De la même manière, les réparations locatives constatées doivent obligatoirement être mentionnées sur l’état des lieux de sortie. Cet état des lieux doit être signé par le propriétaire et le locataire. En tant que locataire, en signant ce document, vous reconnaissez les dégradations commises. De ce fait, sans état des lieux signé conjointement par les deux acteurs concernés, aucune retenue sur le dépôt de garantie versé n’est autorisée.

Vous l’aurez compris, le dépôt de garantie est une sécurité pour le propriétaire, qui couvre les impayés du locataire ou ses dégradations du logement. Notez, cependant, que le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Le propriétaire peut faire le choix de louer sa maison ou son appartement sans exiger de versement de dépôt de garantie de la part du locataire.