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La location meublée : avantages et conditions

On parle de location meublée lorsque le logement mis à la disposition du locataire est fourni avec l’ensemble des meubles et des équipements nécessaires à une occupation normale. La location meublée est encadrée par des lois similaires à celles qui régissent la location vide. Toutefois, il existe certaines différences (durée et type de bail, conditions de résiliation du contrat de location, etc.) et des avantages bien spécifiques. Quelles sont les caractéristiques de la location meublée ? Réponses dans notre article.

Sommaire

  • Quel contrat de bail pour une location meublée et quel est le montant du dépôt de garantie ?
  • Quelles sont les caractéristiques de la location meublée selon le type d’habitation ?
  • Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée ?
  • Quelles sont les conditions à respecter concernant la surface du bien ?
  • Comment fixer le prix du loyer meublé et le montant des charges ?
  • Quelles sont les possibilités de mettre fin au bail ?
  • Quels sont les avantages de la location meublée ?

Quel contrat de bail pour une location meublée et quel est le montant du dépôt de garantie ?

Avant de louer un logement meublé, vous devrez signer, conjointement avec votre futur locataire, un contrat de bail dont le contenu et la notice ont été fixés par décret en 2015. En effet, le contrat de location du bien meublé comporte certaines mentions indispensables, qui sont différentes de la location d’un bien nu.

Généralement, les contrats de location sont conclus pour une année et se renouvellent par tacite reconduction. Toutefois, selon le profil de votre locataire, vous pouvez opter pour le bail étudiant de neuf mois non renouvelable, ou le bail mobilité d’un à dix mois s’il est en situation de mobilité et qu’il a besoin de se loger temporairement. 

En ce qui concerne le dépôt de garantie, notez qu’il est plafonné à deux mois de loyers hors charges maximum. Bon nombre de locataires pensent, à tort, qu’il est plafonné à un mois. Or, il s’agit là d’une simple confusion avec la location vide. En outre, une exception existe dans le cas du bail mobilité, pour lequel vous ne pouvez pas exiger le versement d’un dépôt de garantie.

Quelles sont les caractéristiques de la location meublée selon le type d’habitation ?

La location meublée à titre d’habitation peut être de différentes sortes. Elle peut faire office de résidence principale, secondaire ou touristique. Pour ces trois situations, les caractéristiques de la location meublée ne sont pas les mêmes. 

Location meublée et résidence principale

La location meublée à titre de résidence principale est régie par les articles 25-3 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette dernière précise notamment que la durée du contrat de location est ramenée à une année contre trois dans le cadre d’une location nue. Comme expliqué précédemment, cette durée peut également être réduite à neuf mois dans le cas d’une location à un étudiant. 

De la même façon, la durée du préavis peut être réduite à un mois au lieu de trois comme en location non meublée. Si le propriétaire souhaite vendre son bien, s’il a besoin de reprendre le logement ou en cas de non-respect du bail par le locataire, il est libre de donner congé à l’échéance du bail avec un préavis de seulement trois mois (contre six en location vide). 

Location meublée et résidence secondaire ou touristique

Si le logement est loué à titre touristique, notez que la location ne pourra en aucun cas être supérieure à 90 jours. En outre, le contenu du contrat de location doit respecter le Code du tourisme et l’activité du bailleur doit être déclarée à la mairie où se situe le logement.

Enfin, le contrat de location qui porte sur un logement meublé consenti à titre de résidence secondaire est plus souple. Les règles applicables, en effet, sont celles relatives aux baux du Code civil dont de nombreux éléments traitent de la liberté contractuelle des parties.

Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée ?

Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, le propriétaire doit y placer certains meubles obligatoires afin que le locataire puisse s’y installer confortablement sans avoir à amener le moindre mobilier. L’ensemble des éléments indispensables à la vie quotidienne doit donc s’y trouver. 

La liste du mobilier essentiel est fixée par décret et stipule que le locataire doit pouvoir manger, vivre et dormir convenablement dans l’habitation en n’apportant que ses effets personnels. Si le bien compte plusieurs pièces, alors chacune d’entre elles doit être équipée d’un mobilier suffisant. 

Sur cette liste, figure notamment :

  • Une literie complète (couette, couverture, matelas, etc.) pour que le locataire puisse dormir 
  • Un dispositif qui permet d’occulter les fenêtres dans la chambre à coucher 
  • Des plaques de cuisson, un four, un réfrigérateur, un congélateur, etc. pour que le locataire puisse à la fois préparer et prendre ses repas 
  • Des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien pour la vie quotidienne. 

Lors de la signature du contrat de location, vous devez dresser un inventaire détaillé du mobilier en présence du locataire. Cet inventaire est annexé au bail et doit aussi préciser l’état du mobilier. Au départ du locataire, il faudra également effectuer ces différentes formalités en même temps que l’état des lieux de sortie. De cette façon, vous pourrez faire un comparatif entre l’état du mobilier à l’entrée et à la sortie du locataire, et déterminer si vous devrez réaliser des restaurations ou des réparations de meubles.

Quelles sont les conditions à respecter concernant la surface du bien ?

Le logement meublé doit obligatoirement avoir une surface minimale de 9 m2 et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Le volume habitable doit également être au minimum égal à 20 m3. En outre, le logement meublé loué à titre de résidence principale doit honorer différents critères de confort et de sécurité fixés par ce que l’on appelle les critères de décence. Aussi, le bien ne doit présenter aucun risque manifeste qui pourrait porter atteinte à la sécurité ou à la santé des locataires. 

L’habitation doit donc être équipée d’un chauffage, d’une installation en eau potable, de sanitaires, et d’un espace réservé à la cuisine. Seuls les micro-logements d’une pièce (chambres de services transformées en micro-logement) peuvent avoir des sanitaires installés à l’extérieur du logement. En outre, chaque pièce principale doit avoir un éclairage naturel suffisant et ouvrant pour que le locataire ait accès à l’air libre.

Comment fixer le prix du loyer meublé et le montant des charges ?

La situation géographique du logement influe sur le coût du loyer. Aussi, dans le cas où l’habitation serait basée dans l’une des communes considérées comme étant en zone non tendue, le loyer peut être fixé librement si toutefois il n’y avait aucun locataire auparavant (dans une limite de 18 mois). Dans le cas inverse, le propriétaire bailleur est tenu de fixer le loyer au maximum au montant du loyer du locataire précédent. Ce plafond peut être revu en cas de réalisation de travaux d’amélioration ou si le loyer est sous-évalué par rapport aux loyers appliqués dans le secteur. 

Si la commune où se trouve le bien fait partie des zones tendues, alors le prix du loyer dépend du plafond réglementaire au mètre carré fixé par la loi selon les loyers de références. C’est notamment le cas de villes comme Paris, Lille, Lyon ou encore Villeurbanne. 

En ce qui concerne le montant des charges, elles peuvent être calculées au forfait ou au réel. C’est au bailleur d’en décider lors de la signature du contrat de location. Notez cependant que dans le cas d’un bail mobilité, les charges sont obligatoirement fixées au forfait. 

Quelles sont les possibilités de mettre fin au bail ?

Que le contrat de location soit signé pour un an, neuf ou dix mois, votre locataire reste libre de quitter les lieux à tout moment dès lors qu’il le précise et au bailleur avec un préavis d’un mois. De votre côté, en tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez donner congé qu’à l’échéance du bail et en ayant prévenu votre locataire au moins trois mois à l’avance si vous vous trouvez dans l’un des cas suivants :

  • Vous souhaitez vendre votre bien 
  • Vous (ou un membre proche de votre famille) souhaitez reprendre le logement et y vivre
  • Vous disposez d’un motif légitime et sérieux. 

Toutefois, notez que pour un bail meublé étudiant ou un bail mobilité, vous n’avez pas à donner congé à votre locataire. En effet, le bail prend obligatoirement fin à terme prévu dans le contrat, qui n’est pas reconduit par tacite reconduction.  

Quels sont les avantages de la location meublée ?

Il existe de nombreux avantages à opter pour de la location meublée. En l’occurrence, la durée de location est réduite, ce qui est moins bloquant pour vous en tant que propriétaire en cas de conflit avec votre locataire. 

De la même façon, le dépôt de garantie demandé est plus conséquent, vous permettant de réaliser une location plus sécurisée. La marge de manœuvre est donc plus grande en cas de défaillance de votre locataire ou si ce dernier dégrade votre logement. 

Il existe plus de souplesse dans la possibilité de donner congé. Les délais sont, en effet, réduits, tant pour vous que pour votre locataire dans le cadre d’un bail de location consenti à titre de résidence principale. Le motif de congé pour vente, en outre, n’entraîne aucun droit de préemption donné au locataire, ce qui simplifie considérablement les démarches du bailleur. 

Les loyers perçus sont souvent plus conséquents en location meublée qu’en location vide, qu’il s’agisse d’une location pour résidence principale ou secondaire. Enfin, la fiscalité est aussi plus avantageuse, puisque les loyers perçus au titre de la location meublée peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

Avec ce régime fiscal, l’imposition est réduite, vous offrant une rentabilité plus importante. Vous pouvez ensuite faire le choix d’opter pour le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou celui du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui présente également des atouts colossaux. 

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